De belangrijkste hypotheekwijzigingen

De hypotheekregels voor 2021

Bent u op zoek naar een (andere) hypotheek? In onze verschillende rekentools zijn de wijzigingen voor 2021 opgenomen. Zo kunt u nu al berekenen hoeveel u kunt lenen en wat uw maandlasten worden voor uw nieuwe hypotheek.
Lees hieronder wat er allemaal wijzigt voor uw (nieuwe) hypotheek in 2021.

 

Belangrijkste wijzigingen

Bereken uw hypotheek of overwaarde voor 2021

In de berekeningen wordt nu al rekening gehouden met de belangrijkste wijzigingen voor 2021:

  • NHG kostengrens is verhoogd naar € 325.000
  • Belastingschalen en percentages zijn voor 2021 aangepast
  • De berekeningen zijn op basis van woonquotes 2021
  • Het tweede inkomen wordt in 2021 voor 90% meegerekend bij het bepalen van het toetsinkomen
  • Studieschuld heeft minder invloed op de hoogte van het maximale leenbedrag.

NHG-regels worden weer soepeler

Als u een huis wilt kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan dat tot een bepaald aankoopbedrag. In 2021 gaat de NHG-grens verder omhoog naar € 325.000. In 2020 was dit nog € 310.000. Koopt u een woning met energiebesparende voorzieningen? Dan is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 344.500.

De NHG-kostengrens geldt sinds 2020 ook als u uw hypotheek wilt oversluiten. Het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG kan alleen nog als de getaxeerde woningwaarde binnen de kostengrens ligt.

De premie die u betaalt voor het afsluiten van een hypotheek met NHG, blijft in 2021 0,7%. Dit betekent dat u maximaal € 2.275 aan kosten betaalt. Voor een hypotheek met het meefinancieren van energiebesparende maatregelen betaalt u dan maximaal € 2411,50.
Als u een NHG-hypotheek oversluit naar een nieuwe NHG-hypotheek, dan betaalt u de NHG-premie van 0,7% alleen over de eventuele verhoging van uw hypotheek.

Om de NHG-kostengrens minder te laten schommelen, wordt voortaan de gemiddelde koopsom over een periode van 39 maanden als uitgangspunt genomen. Voorheen was dat het gemiddelde over 3 maanden.

Tweede inkomen telt zwaarder mee

Koopt u samen een huis? In 2021 mogen tweeverdieners het laagste inkomen voor 90% meetellen bij het berekenen van de maximale hypotheek. In 2020 mocht het tweede inkomen voor 80% worden meegerekend.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor jonge kopers

Bij aankoop van een (bestaande) woning betaalt de koper, bij het passeren van de leveringsakte bij de notaris, 2% overdrachtsbelasting. Vanaf 2021 geldt dat lage tarief alleen nog als u de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Bent u bovendien meerderjarig maar nog geen 35 jaar oud? Dan geldt vanaf 2021 eenmalig een vrijstelling van overdrachtsbelasting (voor uw aandeel in de woning). Vanaf 1 april 2021 geldt als extra eis dat de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 mag bedragen. Is de totale woningwaarde hoger dan dit grensbedrag? Dan moet u over het geheel gewoon 2% overdrachtsbelasting betalen. In alle gevallen waarbij de woning niet uw eigen hoofdverblijf wordt, geldt vanaf 2021 een tarief van 8% overdrachtsbelasting.

Studieschuld telt minder zwaar mee

De invloed van een studieschuld bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag neemt vanaf 2021 af. De methode om studieschulden mee te wegen pakt voor huizenkopers in de meeste gevallen gunstig uit.

Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt

In 2021 daalt het maximale verrekentarief waartegen u hypotheekrente kunt aftrekken naar 43%. Dit speelt als uw inkomen in box 1 boven € 68.507 ligt en tegen het toptarief van 49,5% wordt belast. Het maximale verrekentarief wordt verder afgebouwd met 3%-punten per jaar, tot het in 2023 voor alle belastingbetalers gelijk is aan het basistarief in box 1 van circa 37%.

Eigenwoningforfait daalt

Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.110.000 gaat verder omlaag met 0,1%-punt. In 2021 komt het tarief daarmee uit op 0,5%. Hiermee worden huiseigenaren gecompenseerd voor de versnelde beperking van de hypotheekrenteaftrek.

WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2021 naar verwachting met 6 á 8% (waardepeildatum 1 januari 2020). De daling van het bijtellingspercentage van het eigenwoningforfait van 0,6% naar 0,5% is procentueel gezien sterker, namelijk 16,67%. Hierdoor kan het bedrag van de inkomensbijtelling per saldo wat lager uitvallen.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde van uw woning om de hoogte van de gemeentelijke belastingen te bepalen, zoals rioolheffing, waterschapsbelasting en onroerendzaakbelasting (ozb). 

Minder belastingvoordeel voor mensen met een kleine (of afbetaalde) hypotheek

Wie geen hypotheekrente (meer) aftrekt – omdat de hypotheek geheel is terugbetaald – of minder hypotheekrente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, houdt een positief saldo over. De 'Wet Hillen' zorgde er sinds 2005 voor dat dit positieve saldo door een extra aftrek precies tot nul werd verlaagd. Maar per 2019 is de overheid begonnen om de Hillen-aftrek af te bouwen in 30 jaarlijkse stapjes van 3,33%-punten. In 2021 zal de Hillen-aftrek een eventueel positief saldo van eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek nog maar voor 90% compenseren. Waardoor u over 10% van het positieve saldo alsnog inkomstenbelasting in box 1 moet betalen.

 

Aanvragen oriëntatiegesprek

Wilt u weten wat voor u de mogelijkheden zijn? Ga dan eerst in gesprek met een hypotheekadviseur. Vul het afspraakformulier in en maak een afspraak voor een vrijblijvend oriëntatiegesprek. Een adviseur neemt contact met u op om een afspraak te maken.

Daarom een hypotheek bij ABN AMRO

Wonen zonder zorgen

Nu en in de toekomst zorgeloos en financieel gezond wonen. Ontdek de voordelen van een hypotheek bij ABN AMRO.

Persoonlijke en deskundig adviseur

Onze adviseurs helpen u graag. Vanaf het adviesgesprek begeleidt een persoonlijke adviseur u tijdens het hele proces.

Online hypotheek beheren

Ook na het afsluiten heeft u controle: via de beveiligde 'Mijn Hypotheek' omgeving in Internet Bankieren bekijkt en wijzigt u zelf makkelijk uw hypotheek.