Naar de navigatie Naar de inhoud

Verkiezingen 2017 en de woningmarkt

Verkiezingen 2017 en de woningmarkt

Verdere hervormingen en maatregelen voor woningmarkt noodzakelijk

10 maart 2017

Met de verkiezingen voor de deur, kijken we terug op de vorige kabinetsperiode en blikken we vooruit op de volgende. Wat heeft het vorige kabinet bijgedragen aan de versterking van de woningmarkt? En waar zou het nieuwe kabinet zich op moeten richten? "Tijdens de volgende kabinetsperiode zijn aanscherping van bestaande maatregelen en nieuwe hervormingen nodig om de woningmarkt verder te versterken." Dat stelt Het Economisch Bureau van ABN AMRO in haar woningmarktstudie 'Hervorming woningmarkt nog niet af'.

Download de volledige woningmarktstudie 'Hervorming woningmarkt nog niet af' (pdf, 104kB).

Noodzakelijke maatregelen

De volgende ingrepen zijn volgens de economen van ABN AMRO noodzakelijk tijdens de komende kabinetsperiode:

  • woningtekort oplossen
  • regionale verschillen bestrijden
  • meer huurwoningen in het middensegment
  • betere kwaliteit van de woningvoorraad 
  • verkleinen hypotheekomvang.

Grafiek voorspelling woningtekort

Kabinet heeft veel gedaan, maar meer is nodig

Het kabinet Rutte II begon haar kabinetsperiode met forse problemen op de woningmarkt. Door de economische crisis en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek werden er minder woningen verkocht en daalden de huizenprijzen. Daarnaast waren er lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en te weinig woningen in de vrije huursector. Tot slot steeg het aantal leegstaande winkels en kantoren. De minister voerde een recordaantal hervormingen door die tot forse verschuivingen leidde. Zo werd de NHG-grens in stapjes verlaagd naar de gemiddelde koopsom van een woning. Ook werd de belastingvrijstelling op schenkingen voor woningaanschaf verruimd en daar werd dan ook ruimschoots gebruik van gemaakt. En de hypotheekrente-aftrek werd beperkt. Helaas zijn sommige gebreken zo hardnekkig dat aanvullend beleid noodzakelijk is.

Aanvullend beleid: nieuwbouw stimuleren

De afgelopen jaren is een groot aantal hervormingen op de woningmarkt doorgevoerd. Om sommige hardnekkige gebreken ook op te lossen, pleit het Economisch Bureau voor aanvullend beleid. De economen denken onder andere aan aanvullende maatregelen om nieuwbouw te stimuleren. Tijdens de economische crisis zijn veel bouwplannen stopgezet. De bouw trekt nu wel weer aan, maar er is nog geen vooruitzicht op een snelle verbetering. Het aantal nieuwbouwwoningen is nog te beperkt. Dit komt mede doordat er nog te weinig bouwvergunningen zijn verleend, wat weer het gevolg is van bezuinigingen bij gemeenten op personeel dat vergunningen verstrekt. Daar komt bij dat vergunningen verlenen ingewikkelder is sinds de introductie van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking'. Dit richtsnoer bij ruimtelijke planning en bestemmingsplannen legt sterk de nadruk op binnenstedelijk bouwen. Een versoepeling van deze 'ladder' zal meer ruimte bieden om aan de stadsranden te bouwen. Dit is met name van belang voor grotere steden waar de vraag naar woningen groot is, maar de ruimte om te bouwen beperkt is.

Meer regionale vrijheid nodig

Een andere maatregel die volgens het Economisch Bureau veel effect kan opleveren, is het geven van vrijheid aan regionale overheden om eigen woningmarktbeleid vorm te geven. De verschillen tussen de regio's zijn namelijk te groot.

In populaire steden als Amsterdam en Utrecht rijzen de huizenprijzen de pan uit en de vraag naar woningen wordt daar alleen maar groter. Tegelijkertijd moeten krimpregio’s vechten om hun voorzieningen op peil te houden en aantrekkelijk te blijven voor bewoners. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: "Om slimmer in te kunnen spelen op regionale verschillen, hebben lokale overheden meer bewegingsvrijheid nodig. Nu moeten ze nog rekening houden met andere bestuurslagen, die elk hun eigen kaders hebben. Het uniforme, nationale keurslijf staat groei in de weg. Zo is de vrije huurgrens vaak te hoog voor krimpregio’s, waardoor de prikkel ontbreekt om te investeren in het middensegment. Als deze grens regionaal vastgelegd kan worden, is het beter mogelijk om op lokale behoeften in te spelen. Grotere regionale vrijheid verschaft ook meer ruimte om te experimenteren."

Meer huurwoningen in middensegment

Ook stelt het Economisch Bureau een herverdeling van de bestaande huurwoningvoorraad voor. Dat leidt namelijk tot meer woningen in het middensegment; dit zijn huurwoningen met een huur tussen de € 550,- en € 1.000,- per maand. Een manier om te komen tot herverdeling is het verlagen van de vrije huurgrens. Hieraan kleeft wel een nadeel, want huurders met een beperkte financiële armslag krijgen in dat geval te maken met de wetten van de marktwerking. Daarnaast kan de volgende regering van corporaties verlangen dat zij hun woningen beoordelen op de kwaliteit en niet, zoals nu, het huurniveau. Bij deze maatregel verwacht het Economisch Bureau een sterke toename van het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector.

Hypotheek aflossen met pensioengeld?

Hoe kan het komend kabinet gehoor geven aan de internationale zorgen over de hypotheekomvang en de wens deze versneld terug te dringen? Het zou kunnen besluiten dat kopers minder mogen lenen ten opzichte van de waarde van het onderpand en meer spaargeld moeten inbrengen. Nadeel van deze maatregel is dat het de toegang van starters tot de woningmarkt nog verder beperkt. Eenvoudiger is het de populaire NHG-regeling te beperken door de koopsomgrens te verlagen of de garantiestelling te reserveren voor speciale doelgroepen zoals starters. Maar het effect daarvan op het uitstaande hypotheekbedrag is vermoedelijk bescheiden.

Het verkleinen van de hypotheekomvang kan volgens het Economisch Bureau effectiever met ruimere mogelijkheden om pensioengeld in te zetten voor hypotheekaflossing. Bokeloh: "Als het gaat om reeds opgebouwd pensioenvermogen, dan stuit dit waarschijnlijk op bezwaren van pensioenfondsen. Meer kansen zien we bij de pensioenpremies. Zo zou het effect van een verdere verlaging van de aftoppingsgrens bij pensioenopbouw nader onderzocht moeten worden. Als de hogere inkomensgroepen meer financiële armslag krijgen, gebruiken ze die middelen mogelijk voor de aflossing van hun hypotheek."

Conclusie

Kortom: de noodzaak om de reeds doorgevoerde maatregelen aan te scherpen en nieuwe hervormingen te introduceren blijft. Welke keuzes het volgende kabinet uiteindelijk maakt, dat zal sterk afhangen van de politieke kleur van de coalitie en de partijen waar deze uit is samengesteld. De uitslag van de verkiezingen kan in ieder geval een flink effect hebben op de woningmarkt.

Extra aflossen op uw hypotheek?

Zie direct uw nieuwe maandbedrag

Extra aflossen op uw hypotheek

Elk jaar mag u een deel van uw hypotheek zonder kosten aflossen. Regel het eenvoudig zelf in Internet Bankieren en zie meteen wat uw nieuwe maandbedrag wordt als u extra aflost.