Huizenprijzen stijgen nog meer dan verwacht

Tot augustus van dit jaar zijn de huizenprijzen met 7,7% gestegen, vergeleken met 2024. En de huizenprijzen stijgen nog steeds verder. Op basis van vraag en aanbod verhogen we daarom de verwachting voor heel 2025 van 8% naar 8,7%. Voor 2026 verwachten we dat de vraag iets zal afnemen en het aanbod langzaam zal aantrekken. Voor volgend jaar veranderen we de verwachting daarom niet; we denken nog steeds dat de huizenprijzen in 2026 nog met 3% zullen stijgen.
De belangrijkste redenen voor de prijsstijging zijn de hogere inkomens van huishoudens, het blijvende tekort aan nieuwbouwwoningen en de stabiele lage hypotheekrente.

Sinds 2019 stijgen de huizenprijzen vooral in goedkopere regio's, zoals landelijke provincies. Die regio's lopen in op duurdere gebieden zoals Amsterdam. Tussen 2014 en 2019 gebeurde het omgekeerde: dure regio's groeiden sneller. In eerdere periodes met sterke prijsstijgingen nam het verschil eerst toe. Later werd het verschil dan weer kleiner, omdat goedkope regio's harder stegen. We zien momenteel dat de prijsverschillen tussen regio's kleiner worden. Dit kan betekenen dat de totale landelijke stijging van de huizenprijzen binnenkort afneemt. 

Door de stijgende inkomens en de stabiele lage hypotheekrente, kunnen mensen dit jaar nog gemiddeld een hogere maximale hypotheek krijgen. De CAO‑lonen stegen met 4,7% en de inflatie was 2,8%. Dat geeft ruimte voor meer vraag naar huizen en dus ook naar hypotheken.
Wat de hypotheekrente betreft, verwachten we dat die op korte termijn ongeveer gelijk blijft. De langere rente, met een looptijd vanaf 10 jaar, kan later iets stijgen. Dat maakt langlopende hypotheken iets duurder.

Ondanks de hoge huizenprijzen blijft het aantal woningverkopen hoog. In de eerste acht maanden van dit jaar werden 149.534 huizen verkocht. Dat is 16% meer dan vorig jaar. Veel van deze woningen werden verkocht door beleggers die panden verkopen. Het aantal woningverkopen neemt nu wel langzaam af. Onze voorspelling blijft 12,5% stijging in 2025 en 1% in 2026.

Het aantal beschikbare nieuwbouwwoningen blijft te laag. In de eerste acht maanden van dit jaar kwamen er ongeveer 40.250 woningen bij. Dat is 8,2% minder dan vorig jaar. De doelstelling van 100.000 nieuwe woningen in 2025 lijkt onhaalbaar. Wel zien we dat er meer bouwprojecten worden gestart. Daardoor hopen we dat het aantal nieuwe woningen vanaf volgend jaar weer toeneemt.