Woningmarktmonitor januari 2019

Huizenprijzen stijgen tot 2021 door, aantal woningverkopen blijft dalen

9 januari 2019

De huizenprijzen stijgen tot 2021 verder door, al zwakt deze toename in 2019 en 2020 wel af. Het Economisch Bureau van ABN AMRO gaat ervan uit dat de huizenprijzen dit jaar met 6% stijgen en in 2020 met nog eens 4%. Ondertussen blijft het aantal woningverkopen dit en komend jaar verder afnemen, zo denken de economen van de bank. Voor 2019 is een afname van 5% geraamd, waarna in 2020 opnieuw een daling van 5% wordt voorspeld, zo staat in de nieuwe Woningmarktmonitor van januari 2019.

Verwachte prijsstijging in 2019: 6% i.p.v. 7%

De woningmarkt is verhit. De vraag naar koopwoningen is groter dan het aanbod en dat duwt de huizenprijzen nog steeds omhoog. Toch zal in 2019 de prijsstijging minder hoog uitvallen dan in 2018. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: “Tot voor kort gingen we ervan uit dat de woningprijzen in 2019 met 7% zouden stijgen. We verlagen deze prognose nu naar 6%, omdat het vertrouwen in de woningmarkt is afgenomen. Dit komt onder meer door toenemende onzekerheid over de groei van de economie." Voor 2020 houdt het Economisch Bureau rekening met een prijsstijging van 4%. De stijging zal daarmee iets boven het historisch gemiddelde liggen. Dat heeft te maken met de aanhoudend lage hypotheekrente en met het vooruitzicht dat ook het woningaanbod in de komende jaren krap zal zijn.

Innovatie kan de woningmarkt helpen

Door het gebrek aan geschikte koopwoningen, moeten kopers snel reageren zodra er een woning beschikbaar komt die aan hun wensen voldoet. De woningen die zijn verkocht, hebben gemiddeld slechts zes weken te koop gestaan. Hierdoor worden hypotheekverstrekkers ook gedwongen sneller uitsluitsel te geven op aanvragen voor een hypotheek. Dit in combinatie met de wens van statusupdates van de klant zorgt ervoor dat er door hypotheekverstrekkers geïnvesteerd wordt in nieuwe processen die de klant daardoor ook controle geven om hun hypotheek aan te passen.

Minder starters en wachtende doorstromers

Het aantal aankopen bij doorstromers daalde in de eerste helft van 2018 met 5% ten opzichte van dezelfde periode in 2017. Dit komt vooral door een gebrek aan te koop staande woningen doordat doorstromers eerst een nieuw huis aanschaffen voordat ze hun huidige woning te koop zetten. Het Economisch Bureau verwacht dat doorstromers op termijn hun woning wel weer te koop zetten voordat ze een ander huis hebben gekocht. In dat geval komen er weer meer woningen te koop. Desondanks verwachten de economen tot 2021 een verdere daling van het aantal verkopen.
Bij starters daalde het aantal woning aankopen maar liefst met 14%. Anders dan veel doorstromers, kunnen starters geen overwaarde inbrengen. Zij zien zich bovendien geconfronteerd met hoge financieringslasten door de verplichting om af te lossen. Hier komt bij dat starters regelmatig moeten concurreren met beleggers, die woningen kopen om te verhuren en zich op hetzelfde prijssegment richten.

Nieuwbouw schaars én duur

Waar starters voorheen nog vaker nieuwbouw kochten, is dat nu ook lastiger geworden doordat de prijzen van nieuwbouwwoningen nog verder stijgen dan bij bestaande bouw. Dit komt vooral doordat de opgeleverde nieuwbouwwoningen tot een hoger prijssegment behoren dan voorheen. Daar komt bij dat de stichtingskosten zijn gestegen door tekorten aan personeel en bouwmaterialen. Daarnaast gelden er strengere eisen voor bouwbedrijven, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Zo vereist de ambitie om zuinig om te springen met grondstoffen en circulair te bouwen extra inspanning die zich pas op langere termijn uitbetaalt. 
Net als bij bestaande woningen is het aanbod nieuwbouwwoningen beperkt. Gebrek aan bouwcapaciteit, te weinig bouwplannen, beperkingen bij de financiering van bouwprojecten en tegenvallers bij de realisatie van woningen maken dat de nieuwbouw achterblijft. Gelet op de lichte daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen dit jaar valt er geen snelle kentering te verwachten. Een studie van TU Delft wijst uit dat gemeenten weinig investeren in grondexploitatie.  Zij verwerven momenteel minder grond en steken minder geld in het bouw- en woonrijp maken ervan dan in de periode 2010-2013. Dit ondanks het feit dat de opbrengsten hoger zijn. Enige hoop biedt de introductie van de Omgevingswet. Deze wet biedt ruimte voor een effectiever ruimtelijke ordeningsbeleid, zodat er op termijn meer bouwlocaties beschikbaar kunnen komen.

Belastingverlichting en hypotheekcondities 2019

Het Nibud denkt dat de aangekondigde belastingverlichtingen gezinnen in staat stelt hogere woonlasten te dragen. Daarnaast wil het Nibud kopers meer financiële ruimte bieden voor woningverduurzaming. Dit tegen de zin van toezichthouders AFM en DNB, die het oneens zijn met de Nibud-systematiek en meer zekerheid willen over de kostenbesparingen door verduurzamingsmaatregelen. Zij zien met lede ogen dat de kredietcondities soepeler worden, terwijl de woningmarkt al gespannen is.

Belastingmaatregelen

  • De maximale hypotheekrenteaftrek gaat omlaag van 49,5% naar 49%. Mensen met een inkomen in de hoogste belastingschijf (boven € 68.500) kunnen hierdoor minder hypotheekrente aftrekken.
  • Sinds 1 januari 2019 is de overheid begonnen met de afbouw van de Hillen-regeling. De aftrek voor huiseigenaren met een kleine woningschuld wordt over een periode van 30 jaar stapsgewijs verlaagd.
  • De schenkingsvrijstelling is omhoog gegaan van € 100.800 in 2018 naar € 102.010 dit jaar. Om in aanmerking te komen voor de belastingvrijstelling moet de ontvanger of de partner 40 jaar of jonger zijn, het geld moet worden besteed aan de aankoop en/of de verbetering  van de eigen woning, het afkopen van erfpacht of de aflossing van de hypotheek.

Hypotheekcondities

  • De NHG-premie is omlaag gegaan van 1% in 2018 naar 0,9% in 2019. De NHG-kostengrens is verhoogd van € 265.000 naar € 290.000. Kopers mogen ook in 2019 voor maximaal 6% bovenop de marktwaarde van hun woning financieren voor energiebesparende maatregelen. Het maximale bedrag stijgt dus van € 15.900 naar € 17.400.
  • De LTV-ratio, het bedrag dat kopers mogen lenen op basis van de waarde van het onderpand, blijft dit jaar ongewijzigd 100%.
  • De LTI-ratio, het bedrag dat kopers mogen lenen op basis van hun inkomen, wordt in 2019 versoepeld. Het Nibud, dat de financieringslastpercentages vaststelt, ziet ruimte voor een versoepeling in verband met de stijging van de bruto lonen die dit jaar extra hoog uitvalt door de compensatie in de lonen voor de btw-verhoging. Vooral de hogere inkomensgroepen mogen voortaan meer lenen. Het Nibud heeft een nieuwe categorie toegevoegd met betrekking tot de verduurzaming van woningen. Voor huizen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager kunnen kopers iets minder lenen: maximaal € 20.000 bovenop de financieringslast vanaf een inkomen van € 33.000. Bij een inkomen onder € 33.000, mogen kopers een minder extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Het bedrag dat kopers kunnen lenen voor 'nulopdemeterwoningen' blijft onveranderd € 25.000. Het tweede inkomen blijft dit jaar voor 70% meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek.
Infographic woningmarktmonitor januari 2019