Verkiezingen en de huizenmarkt

Het tekort aan woningen is een probleem dat iedereen raakt. Of je nu een woning wilt kopen of huren, de keuze is beperkt en de prijzen zijn hoog. De Nederlandse regering heeft in 2022 een ambitieuze woon- en bouwagenda opgesteld. Het doel was om jaarlijks 100.000 nieuwbouwwoningen te bouwen, zodat er in 2030 in totaal 900.000 nieuwe woningen bij zouden komen. Helaas is dit doel niet gehaald. Sterker nog, het tekort aan woningen blijft toenemen en zal naar verwachting in 2025 oplopen tot 430.000 woningen. Dat is 4,8% van de totale woningmarkt.

Er zijn meerdere redenen waarom de bouwdoelen niet worden gehaald, waaronder:

1. Regelgeving en procedures: het duurt vaak erg lang voordat een bouwproject van start kan gaan. Bezwaarprocedures, vergunningen en andere bureaucratische obstakels zorgen voor vertraging.
2. Tekort aan arbeidskrachten: er zijn niet genoeg bouwvakkers om het werk gedaan te krijgen.
3. Stikstofproblematiek: veel projecten liggen stil vanwege strenge eisen om de uitstoot van stikstof te beperken.
4. Beperkingen in het elektriciteitsnet: in sommige gebieden is het elektriciteitsnet overbelast, wat nieuwe ontwikkelingen vertraagt.

Vrijwel alle partijen willen meer woningen bouwen, maar de meningen verschillen over hoe dit moet gebeuren. Sommige partijen vinden dat de overheid meer controle moet nemen, bijvoorbeeld door strengere regels op te stellen of zelf woningen te bouwen. Andere partijen willen juist minder regels, zodat bouwbedrijven en investeerders meer vrijheid krijgen. Beide aanpakken hebben hun voordelen en nadelen. Meer controle door de overheid kan helpen om woningen te bouwen waar het tekort het grootst is, zoals betaalbare huurwoningen. Maar het duurt vaak lang om nieuwe regels op te stellen en deze goed uit te voeren. Minder regels kan sneller werken, maar het risico is dat er vooral dure woningen worden gebouwd, waar de meeste mensen weinig aan hebben.

Hoewel het logisch klinkt dat meer woningen bouwen de prijzen zal verlagen, is dat niet altijd het geval. Er is namelijk meer nodig dan alleen stenen en cement. Nieuwe woningen hebben ook wegen, scholen, supermarkten en andere voorzieningen nodig. Daarnaast zorgen stijgende bouwkosten ervoor dat nieuwe woningen vaak duur blijven. Politieke onzekerheid en het gebrek aan consistent beleid maken het bovendien lastig om investeerders aan te trekken. Het vertrouwen van investeerders is namelijk cruciaal om woningbouwprojecten van de grond te krijgen.

De hypotheekrenteaftrek is een regeling die al jarenlang bestaat in Nederland. Huiseigenaren mogen een deel van de hypotheekrente die ze betalen over hun hypotheek aftrekken van hun belastbaar inkomen. Hierdoor houden ze netto meer geld over. De regeling was ooit bedoeld om eigenwoningbezit te stimuleren, maar kost de overheid inmiddels jaarlijks 11 miljard euro. Bovendien heeft het een aantal nadelige effecten.

• Hogere huizenprijzen: doordat kopers meer kunnen bieden dankzij de hypotheekrenteaftrek, worden huizen duurder. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt nóg moeilijker om een huis te kopen.
• Hoge kosten voor de overheid: de overheid betaalt indirect mee aan de hypotheken van particulieren, terwijl dat geld ook op andere manieren besteed zou kunnen worden.

Tijdens deze verkiezingen pleiten veel partijen voor een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dit zou betekenen dat het belastingvoordeel in de komende jaren langzaam wordt afgebouwd. Op die manier hebben huiseigenaren de tijd om zich aan te passen, en worden de gevolgen minder groot.

Als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, zullen de maandlasten van huiseigenaren stijgen. Dit kan vooral lastig zijn voor mensen die net een huis hebben gekocht en een groot deel van hun inkomen aan hun hypotheek besteden. Toch blijkt uit onderzoek van ABN AMRO dat veel huishoudens hun hypotheeklasten ook zonder de hypotheekrenteaftrek kunnen betalen. Slechts 29% van de huiseigenaren kiest ervoor om de hypotheekrenteaftrek maandelijks vooruit te laten betalen, wat erop wijst dat het belastingvoordeel niet voor iedereen noodzakelijk is om rond te komen.

Het is niet waarschijnlijk dat de huizenprijzen sterk zullen dalen door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ten eerste wordt de regeling geleidelijk afgebouwd, waardoor de effecten op de vraag naar woningen beperkt blijven. Ten tweede willen veel partijen het geld dat vrijkomt gebruiken om de inkomstenbelasting te verlagen. Dit zou het inkomen van huishoudens verhogen en de impact van de afschaffing compenseren.

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Deze wet stelt een maximumhuurprijs in voor woningen met een bepaald aantal punten volgens het woningwaarderingssysteem. Voor woningen tot 186 punten geldt dat de huurprijs niet hoger mag zijn dan €1.184,82 per maand (2025). Het doel van deze wet is om huren betaalbaar te houden voor mensen met een gemiddeld inkomen.

Hoewel de wet bedoeld is om huurders te beschermen, heeft het ook nadelige effecten:

• Minder aanbod in het middensegment: veel verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, omdat ze door de nieuwe regels minder huurinkomsten ontvangen. Hierdoor wordt het aanbod van huurwoningen in het middensegment kleiner.
• Minder nieuwe huurwoningen: bouwbedrijven en investeerders zijn minder geneigd om nieuwe huurwoningen te bouwen, omdat de winstgevendheid afneemt.

De meeste partijen willen de nieuwe huurwet behouden, maar er zijn ook partijen die pleiten voor uitbreiding of juist afschaffing. Voorstanders van uitbreiding willen meer woningen onder de gereguleerde huur laten vallen, terwijl tegenstanders vinden dat de vrije huurmarkt meer ruimte moet krijgen.

Sociale woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Maar door stijgende bouwkosten en strengere regels hebben zij steeds meer moeite om nieuwe woningen te bouwen. In sommige regio’s is het zonder financiële steun van de overheid zelfs onmogelijk geworden om sociale huurwoningen te realiseren. Politieke partijen verschillen van mening over hoeveel extra steun sociale woningcorporaties zouden moeten krijgen.

De Nederlandse woningmarkt is een complex probleem dat niet eenvoudig is op te lossen. Of het nu gaat om het bouwen van meer woningen, het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek of het betaalbaar houden van huren, iedere maatregel heeft voor- en nadelen. Politieke partijen proberen oplossingen te bieden, maar het is duidelijk dat er geen snelle oplossingen zijn. Het oplossen van de woningcrisis vraagt om lange-termijnbeleid, samenwerking en een eerlijke afweging van belangen. Wat de uitkomst van de verkiezingen ook zal zijn, de woningmarkt zal een onderwerp blijven waarover veel te doen is, zowel nu als in de toekomst.