Is investeren in woningen interessant voor ondernemers?
Als ondernemer met een eenmanszaak of een eigen bv kun je op verschillende manieren je geld investeren. Je kunt investeren in je bedrijf om groei te realiseren, of privé beleggen in aandelen of obligaties. Een andere optie is investeren in vastgoed.
Waarom zou ik als ondernemer investeren in vastgoed?
De belangrijkste reden om te investeren, is het realiseren van rendement. Dit geldt ook voor beleggen in vastgoed. Veel ondernemers hebben een sterk wisselend inkomen. Huurinkomsten van een pand kunnen zorgen voor stabielere inkomsten, zowel tijdens als na je werkende leven. Deze inkomsten worden ook wel direct rendement genoemd.
Daarnaast kan de waarde van vastgoed stijgen, wat zorgt voor vermogensgroei. Dit noemen we indirect rendement, omdat het pas bij de verkoop gerealiseerd wordt. Onthoud wel dat een verhuurd pand mogelijk niet snel verkocht kan worden tegen de gewenste prijs.
Welke factoren beïnvloeden huizenprijzen?
Huizenprijzen worden onder andere beïnvloed door vraag en aanbod op de woningmarkt. Het CBS verwacht dat het aantal huishoudens de komende jaren stijgt, vooral door eenpersoonshuishoudens. Hierdoor blijft de vraag naar huizen waarschijnlijk hoog. Het huizenaanbod is momenteel juist beperkt, en huizen worden snel verkocht. Gemiddeld binnen één maand. De grote vraag en het beperkte aanbod zorgen voor hogere prijzen. Ook de hoogte van de hypotheekrente heeft invloed op huizenprijzen.
Daarnaast beïnvloeden politiek en wet- en regelgeving de waarde van woningen en mogelijke huurinkomsten.
De recente Wet betaalbare huur beperkt bijvoorbeeld de maximale prijs in het middensegment. De hoogste huur die de verhuurder in het middensegment mag vragen is € 1.157,95. Alleen als een woning op basis van het puntensysteem meer dan 186 punten waard is, is de verhuurder vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Maar ook dan is er een beperking. Tot 1 mei 2029 is er een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging.
Daarnaast maakt de Wet vaste huurcontracten, die vanaf 1 juli 2024 geldt, het verhuurders moeilijker om tijdelijke contracten aan te bieden. Alleen voor bepaalde doelgroepen blijft het mogelijk een huurcontract voor een bepaalde periode te geven. Alle overige nieuwe huurders krijgen gelijk een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Deze overheidsmaatregelen kunnen verhuur van woningen minder aantrekkelijk maken. Dit heeft mogelijk negatieve invloed op de waardeontwikkeling van (verhuurde) woningen.
Ook economische omstandigheden spelen een rol. Bij een verslechterde economie dalen huizenprijzen meestal, zoals gebeurde tijdens de kredietcrisis van 2008-2013. Benieuwd naar onze verwachting van de huizenmarkt in 2024 en 2025?
Hoe zit het met de belastingen?
Koop je een bestaande woning en ga je daar niet zelf in wonen? Dan betaal je over de koopprijs 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw.
Als je privé een pand bezit en verhuurt, betaal je geen belasting over de werkelijke huurinkomsten, maar inkomstenbelasting in box 3 over de fictieve inkomsten uit je beleggingspand. Zelfs als je niet verhuurt.
Voor 2024 is het forfaitaire inkomen 6,04% van de waarde van het pand, met een renteaftrek van 2,47%. De belasting bedraagt 36% van dit forfaitaire inkomen (in 2024).
Onlangs besloot de Hoge Raad dat wanneer de belasting op basis van het forfaitaire systeem hoger is dan de belasting over de werkelijke inkomsten, er compensatie moet komen. Voor onroerend goed bestaan de werkelijke inkomsten uit: huur, waardeveranderingen (zowel gerealiseerd als ongerealiseerd) en rente op eventuele schulden. Hierdoor betaal je niet meer dan 36% belasting over het daadwerkelijke inkomen. Je moet wel zelf aantonen dat je werkelijke inkomsten lager zijn.
De belastingheffing in box 3 zal zeer waarschijnlijk op korte termijn wijzigen. Er is een wetsvoorstel om vanaf 1 januari 2027 alleen maar belasting te heffen op basis van het werkelijke rendement. Dit voorstel omvat ook een nieuwe manier om het rendement op box 3-vastgoed te belasten.
Het voorstel heeft brede steun in de Tweede Kamer. Hoe de heffing er precies uit zal zien is nog niet bekend.
Eigen geld of lenen?
Als je de hele koopprijs niet kan, of wil, betalen met eigen geld, kun je lenen bij de bank. Hiervoor gelden andere voorwaarden dan bij een woninghypotheek voor een huis waarin je zelf woont. De rente is vaak iets hoger en je kunt niet de volledige koopprijs lenen. Bij ABN AMRO kun je onder voorwaarden met een Maatwerk Financiering tot 70% van de marktwaarde van het pand in verhuurde staat financieren.
Financier je het pand deels met een lening? Dan kun je je spaargeld op een andere manier laten renderen. Of als buffer achter de hand houden, bijvoorbeeld voor onderhoudskosten. Laat je goed informeren over de mogelijkheden en de voor- en nadelen van het gebruik van je eigen geld, eventueel samen met een lening.
Wat zijn de mogelijkheden met een eigen bv?
Een eigen bv biedt meer mogelijkheden. Je kunt het pand namelijk op naam van de bv kopen. De belastingheffing gaat in een bv anders dan privé in box 3. Jouw bv betaalt namelijk vennootschapsbelasting over de werkelijke winsten.
Deze winsten bestaan onder andere uit de huurinkomsten min de kosten. En de winst die je bv bij verkoop maakt op het pand. In 2024 betaalt de bv 19% vennootschapsbelasting over winsten tot € 200.000, en 25,8% daarboven. Wat overblijft na belasting kan de bv als dividend aan jou privé uitkeren. Hierover betaal je 24,5% (2024) inkomstenbelasting in box 2 tot een uitkering van € 67.000 (voor fiscaal partners samen €134.000). Daarboven betaal je 33 %.
De bv kan ook een lening verstrekken aan jou privé of kan een dividenduitkering aan je doen bij voldoende winstreserves. Hiermee kun je het pand (deels) privé betalen.
Goede kennis van wet- en regelgeving is hierbij essentieel. Zo worden privéschulden hoger dan € 500.000 bij een eigen bv vanaf 2025 ontmoedigd door de wetgever. Laat je daarom goed adviseren door een fiscaal adviseur.
Meer weten?
Wil je overleggen of heb je vragen? Maak een vrijblijvende afspraak met een van onze adviseurs Ondernemer in Privé. Zij kijken naar jouw gehele situatie en begrijpen welke extra keuzes je als ondernemer hebt. Zo staat er altijd iemand klaar die jouw situatie begrijpt.
