Als ondernemer investeren in vastgoed voor vermogensgroei
Wanneer je bedrijf goed loopt, zie je je zakelijke bankrekening groeien. Wat kun je doen met dit vermogen? In de praktijk levert je geld daar maar weinig op, daarom investeren veel ondernemers in vastgoed. We vroegen aan ondernemer Brett hoe en waarom hij dit doet.
Denk je zelf na over investeren in vastgoed en wil je hierover praten met een financieel adviseur?
In het kort
- Een investering in vastgoed kan rendement opleveren. Dit rendement bestaat uit huur en de mogelijke waardestijging van het vastgoed.
- Vaak investeren ondernemers in vastgoed om passief inkomen te genereren. Bijvoorbeeld voor hun pensioen of om een minder goed jaar op te vangen.
- Investeren in vastgoed kent risico's, bijvoorbeeld door marktontwikkelingen of veranderende belastingwetgeving.
Waarin heb je geïnvesteerd?
"Ik ben vier jaar geleden op mijn 23e begonnen met het leggen van vloeren. Vanaf de start van mijn onderneming groeide mijn omzet, maar mijn geld stond alleen op een spaarrekening of ik gaf het direct uit. Daarom kocht ik na twee jaar een garagebox voor € 37.950. Deze moest nog gebouwd worden. De kosten voor de bouw sloten goed aan bij het bedrag dat ik had gespaard en nu ongeveer maandelijks overhoud. De garagebox wordt binnenkort opgeleverd. Dan kan ik beginnen met verhuren."
Waarom investeren in vastgoed als ondernemer?
"Het idee ontstond door de ondernemers met wie ik samenwerk. Veel collega-ondernemers, vooral met zware ‘slijtende’ beroepen, realiseren zich dat het goed is om vermogen op te bouwen voor magere jaren of hun pensioen. Door te investeren in vastgoed kan ik passief inkomen genereren (inkomen dat niet gekoppeld is aan werk, zoals huurinkomsten).”
“Het rendement op vastgoed komt naast de waardevaste huur ook van de mogelijke waardestijging van het pand. Na de oplevering van bijvoorbeeld een garagebox of bedrijfshal volgt de verhuur en wordt er vaak meer vastgoed aangeschaft. Meestal met een lening waarbij het eerste pand als onderpand dient. De financiering werkt als een hefboom en op deze manier kun je een portefeuille met verschillende soorten vastgoed opbouwen. Zo maak je vaart met het genereren van passief inkomen."
Risico’s van investeren in vastgoed
Marktontwikkelingen
De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan snel. Verhuur van vastgoed is dan ook niet zonder risico’s. Behalve het risico van leegstand en huurders die de huur niet (op tijd) betalen, is er ook het risico van stijgende financieringsrentes. Als een hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement. Dit kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.
Ook veranderende wet- en regelgeving geeft risico's voor beleggen in vastgoed. Zo is er sinds 1 juli 2024 een middensegment gecreëerd. Naast huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur) wordt nu ook de huurprijs voor huurwoningen in het middensegment vastgesteld volgens een puntensysteem. Voor huurwoningen in het middensegment (tot en met 186 punten) is de maximale huurprijs nu € 1.228,07.
Pas in het hoogsegment ben je als verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Wil je weten wat de huur van een woning mag zijn? Gebruik dan deze tool van de overheid.
Belastingwetgeving
Veranderende belastingwetgeving is ook een risico. De overdrachtsbelasting is bijvoorbeeld vanaf 2021 in twee stappen verhoogd van 2% naar 10,4%. De overdrachtsbelasting voor woningen die niet bestemd zijn voor eigen bewoning, zoals een woning voor verhuur, is nu 8%.
Verder wordt vastgoed steeds zwaarder belast in box 3. Als je als particulier investeert in vastgoed, val je voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Dit is een belasting op vermogen, waarbij niet het werkelijke rendement telt, maar een verondersteld rendement. Dit zogenoemde forfaitair rendement wordt jaarlijks aangepast. Voor 2026 is het 6%. Het tarief waarover belasting wordt geheven is 36%.
Door een wetswijziging mag je nu van het werkelijk rendement uitgaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Maar je moet dit wel zelf aantonen. Bij de berekening van het werkelijk rendement mag je alleen betaalde rente aftrekken; andere kosten zijn niet aftrekbaar. Bovendien worden ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen gerekend. Dit is de toegenomen waarde van je bezittingen, zonder dat je het hebt verkocht. Hierdoor wordt de belasting van de belegging weer grotendeels gebaseerd op heffing over het forfaitair rendement.
Ondertussen wordt er gewerkt aan een nieuw box 3-stelsel. Voor vastgoed wordt naast de huur ook de waardeontwikkeling bij realisatie (zoals bij verkoop) belast.
4 tips van ervaren vastgoedbeleggers voor meer succes
- Zorg dat je eerste investering behapbaar is en neem geen onverantwoorde risico’s.
- Kies voor een type object waar je affiniteit mee hebt, op een locatie die je kent.
- Breng een financiële buffer aan, zodat je bij tegenvallers niet in de problemen komt. Bijvoorbeeld bij leegstand of verhoging van rente- en/of aflossingsverplichtingen.
- Breng spreiding aan in je portefeuille (van woningen tot bijvoorbeeld bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden).
Je volgende stap als startende vastgoedbelegger?
Wil je zelf beginnen met beleggen? Bijvoorbeeld in een garagebox of vakantiewoning? Kijk dan goed of het rendement opweegt tegen de risico's. Overweeg ook andere manieren om geld opzij te zetten, zoals belastingvriendelijke pensioensparen of beleggen op de beurs. Wil je verder praten over het opbouwen van vermogen en sparen voor later? Onze adviseurs van Ondernemer in Privé helpen je gratis verder.
Beleggen kent risico's. Je kunt (een deel van) je inleg verliezen.
