Extra aflossen op de hypotheek: 7 tips

Door eerder af te lossen, gaan je maandlasten naar beneden. Je moet wel flink extra aflossen om je maandlasten substantieel te verminderen. Lees ook ons artikel: '5 manieren om hypotheeklasten te verlagen'.

Zorg ervoor dat je altijd voldoende spaargeld hebt om toekomstige grote uitgaven op te vangen. Denk bijvoorbeeld aan uitgaven voor een nieuwe auto of studiekosten van je kind(eren). Eerder aflossen is alleen verstandig als je het geld kunt missen.

Je hypotheek aflossen is financieel voordelig wanneer het nettorendement van je vermogen in box 3 (zoals je spaargeld en beleggingen) lager is dan de nettokosten van je hypotheek. Je mist dan rendement, maar je bespaart wel weer meer op kosten.

Een factor bij rendement op vermogen is de box 3-belasting. Het tarief is 36%, maar de werkelijke belastingdruk hangt af van je persoonlijke situatie. Bijvoorbeeld of je met je vermogen boven het heffingsvrije vermogen uitkomt. 

Het aftrektarief voor hypotheekrente is in 2025 maximaal 37,5%. Het werkelijke belastingvoordeel hangt ook af van je persoonlijke situatie. Zoals het eigenwoningforfait en het belastingtarief in box 1. Als je recht hebt op AOW, is het effectief aftrektarief vaak lager dan 37,5%.

Een vuistregel is: als je hypotheekrente hoger is dan het nettorendement op je vermogen in box 3, kan verder onderzoek slim zijn. Het is dan nuttig om een zorgvuldige rekensom te maken. Neem hierbij het tarief in box 1, het eigenwoningforfait én het heffingsvrije vermogen in box 3 mee.

Verder lezen? In dit artikel leggen onze adviseurs uit wanneer je schulden aflossen voordelig is.

Door af te lossen is de kans groot dat je bij verkoop van je eigen woning overwaarde hebt. Verhuis je naar een volgende koopwoning? Dan gaat de Belastingdienst ervan uit dat je deze overwaarde in je nieuwe woning investeert.

Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Dat staat bekend als de 'bijleenregeling'. De overwaarde blijft dan 'in stenen' vastzitten en komt niet vrij beschikbaar. Deze beperking van de renteaftrek vervalt, als je ten minste drie jaar tussentijds in een huurwoning woont, voordat je weer een nieuwe woning koopt.

Lees ook ons artikel: 'Wilt je gebruikmaken van overwaarde?'.

Vaak betaal je een renteopslag als je een hoge hypotheek hebt in vergelijking met de waarde van je woning. Misschien wordt deze opslag minder hoog, als je extra aflost. Bij een lagere hypotheek loopt de bank minder risico. Vergeet niet om dan een lagere renteopslag bij de bank aan te vragen.

Meer hierover lees je in het artikel 5 manieren om je hypotheeklasten te verlagen.

Heb je besloten om een extra aflossing te doen op je hypotheek? Dan kan het moment waarop je dat doet soms uitmaken. De belasting in box 3 wordt berekend naar de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of na deze peildatum kan dat verschillen opleveren. 

Als je vóór 1 januari een extra aflossing doet op je hypotheek, dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En betaal je daarover ook geen box 3-heffing. 

Los je vlak ná 1 januari af? Dan zit het op 1 januari nog wel in box 3 en betaal je er belasting over, gesteld dat je boven het vrijstellingsbedrag van € 57.684 (cijfer 2025, fiscaal partners samen € 115.368) uitkomt.

Wanneer je na de peildatum aflost met spaargeld, zal het nadeel kleiner zijn dan wanneer je aflost met vermogen dat in de categorie 'overige bezittingen' valt.

Los je eerder af op je hypotheek dan vooraf afgesproken? Dan kan het zijn dat je een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen. Als de marktrente op dat moment lager is dan de rente die je met de bank hebt afgesproken, betekent dat namelijk een renteverlies voor de bank.

In bepaalde situaties hoef je geen vergoeding voor een extra aflossing te betalen. Bijvoorbeeld als je een hypotheek met een variabele rente hebt of als de rentevaste periode van je hypotheek is afgelopen.

Je betaalt ook geen vergoeding bij verkoop van je woning of als de marktrente hoger is dan de rente van je lopende hypotheek. Daarnaast is het volgens de hypotheekvoorwaarden vaak mogelijk om jaarlijks een bepaald percentage van de oorspronkelijke lening – bijvoorbeeld 10% – vergoedingsvrij af te lossen.

Het lijkt misschien slim om een hypotheek versneld af te lossen, maar het is niet altijd verstandig. De keuze om wel of niet extra af te lossen hangt af van je persoonlijke financiële situatie en de hypotheekvoorwaarden.

Heb je nog een ‘oude’ (bank)spaarhypotheek? Dan kan aflossen zelfs nadelig uitpakken. Zet daarom alles op een rij voordat je extra gaat aflossen. Weeg de voor- en nadelen goed tegen elkaar af.

Wil je je opties met een expert bespreken? Doe een gratis Hypotheek 360-gesprek met een Preferred Banking adviseur. Ook als je een hypotheek hebt bij een andere hypotheekverstrekker dan ABN AMRO.