Is 2026 een goed jaar om een huis te kopen als ondernemer?

• Voor ondernemers lijken de economische vooruitzichten in verschillende sectoren gematigd positief. De inflatie zal vermoedelijk dalen naar zo’n 2,5%.
• De hypotheekrentes waren in 2025 relatief constant maar zijn tegen het einde van 2025 licht gestegen. In 2026 en 2027 wordt ook een (lichte) stijging verwacht.
• De verwachte stijging van inkomens zorgt ervoor dat de opwaartse druk op de huizenprijzen aanhoudt.
• In 2026 en 2027 wordt een stijging van de woningprijzen verwacht.
• Ga je samen kopen? Het ‘tweede inkomen’ telt voor 100% mee.

Spanningen in de wereld, personeelstekorten en onzekerheid rondom invoerheffingen zorgen in veel sectoren voor uitdagingen. Onzekerheid over je inkomen als ondernemer kan je huiverig maken om grote financiële beslissingen te nemen. Zoals het kopen van een huis. Voor aankomend jaar lijken de economische vooruitzichten matig positief te zijn. Ons economisch bureau verwacht dat de Nederlandse economie in 2026 met 1,2% en in 2027 met 1,4% zal groeien. De inflatie is gedaald en zal naar verwachting verder dalen. 

Meer weten over de voorspelling voor jouw sector?

Natuurlijk is de prijs van een nieuwe woning een belangrijke overweging. Zo zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. Is er dan een goed moment om te kopen of verkopen?

Als starter op de woningmarkt wil je bijvoorbeeld niet instappen als de huizenprijzen vervolgens dalen. Helaas kun je van tevoren niet uitsluiten dat prijzen (tijdelijk) dalen. Wel kun je rekening houden met analyses en inschattingen die economen en andere deskundigen maken over de ontwikkelingen op de woningmarkt. 

Afgelopen jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld zo’n 8,6%. Ons Economisch Bureau verwacht in 2026 een prijsstijging van 3%. Ook voor 2027 verwacht ons Economische Bureau een stijging van 4% voor woningen. 

Ben je benieuwd naar de laatste ontwikkelingen op de huizenmarkt?

Bij de koop van een woning is het energielabel belangrijk. De prijzen van woningen met een goed energielabel ontwikkelen zich gunstiger dan die van woningen met een zwak energielabel. Woning met een goed energielabel worden ook sneller verkocht. De aanschafkosten van een woning met een beter energielabel zijn misschien wel hoger, maar omdat de energierekening flink lager is kunnen de netto woonlasten toch voordeliger uitkomen. 

Volgens onze economen zullen de aankopen van woningen in 2026 naar verwachting met 1% afnemen ten opzichte van 2025, gevolgd door een daling van 4% in 2027. De afname van de transacties komt door het gebrek aan nieuwbouw en minder verkoop van huurwoningen dan in de afgelopen jaren. Door diverse overheidsmaatregelen besloten veel particuliere beleggers hun huurwoningen vorig jaar te verkopen. We verwachten dat in 2026 de verkoop door particuliere beleggers (uitponden) zal doorgaan.

Door  aanhoudende problemen bij nieuwbouw groeit het risico dat er niet genoeg huizen worden bijgebouwd om aan de vraag voor woningen te voldoen. Deze problemen bestaan onder andere uit hogere projectkosten, netcongestie, gebrek aan betaalbare grond, dure bouwmaterialen, stikstof en personeelstekort. Het aantal woningrealisaties blijft al jaren achter bij de doelstellingen. We verwachten dat de komende jaren de krapte op de woningmarkt blijft bestaan.

Wel stijgt het aantal woningen in aanbouw. Echter de doorlooptijden van nieuwe woningen zijn lang, gemiddeld 8-12 jaar van begin tot eind.  Het tekort aan woningen moet eerst worden afgebouwd. Daarom verwacht ons Economisch Bureau dat het aanbod van woningen de komende twee jaar niet zal leiden tot lagere prijzen.

Hypotheekrentes vormen een essentieel element voor de vraag naar koopwoningen. In 2025 bleven de hypotheekrentes over het algemeen stabiel, maar aan het einde van het jaar was er sprake van een lichte stijging. Deze toename van hypotheekrentes met een lange vaste looptijd volgde op de stijging van de rente op langlopende staatsleningen, die als belangrijke referentie dient voor hypotheekrentes met vergelijkbare looptijden.

Onlangs is de rente op Nederlandse staatsobligaties gestegen door toenemende overheidsschulden binnen de eurozone. Doordat veel eurolanden van plan zijn extra schulden te maken, verwachten onze economen dat de rente op langlopende staatsleningen verder zal stijgen. Hierdoor zullen ook de hypotheekrentes omhooggaan, wat waarschijnlijk zorgt voor een afname van de vraag naar hypotheken en dus naar woningen

De maximale hoogte van je hypotheek is afhankelijk van leennormen van de overheid. Een belangrijk onderdeel van de leennorm is jouw inkomen. Volgens de Gedragscode Hypothecair Krediet (GHK) is een ‘vast en bestendig’ inkomen nodig. Werknemers in loondienst vragen daarom een zogenaamde werkgeversverklaring aan bij de werkgever. 

Als ondernemer werkt het anders. Om jouw inkomen te bepalen, kijkt de hypotheekverstrekker naar de gemiddelde inkomsten van de afgelopen drie kalenderjaren. Daarnaast kunnen inkomsten uit vermogen (box 3), zoals rente of huurinkomsten en misschien dividenduitkeringen uit een onderneming, de maximale leencapaciteit verhogen. Een snelgroeiende onderneming met een onderbouwing van goede vooruitzichten kan ook een positieve invloed hebben op je maximale hypotheek. 

Sinds 2023 telt bij tweeverdieners het ‘tweede inkomen’ voor 100% mee bij het bepalen van het maximale leenbedrag. Een eventuele studieschuld verlaagt dit bedrag. 

De maximale hypotheek is dus van zowel leennormen als je persoonlijke situatie afhankelijk. Het zoeken naar een maatwerk oplossing is daarom belangrijk.

Als ondernemer kun je in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt een vangnet bij betalingsproblemen zoals bij werkloosheid, relatiebeëindiging, of overlijden van je partner. Een hypotheek met NHG kan alleen als de koopsom of marktwaarde van de woning maximaal € 470.000 (2026) is. Als je je woning verduurzaamt, ligt deze grens op € 498.200.

Door een hypotheek met NHG is een lagere rente mogelijk. Ook als je verduurzamende maatregelen neemt, bieden sommige banken een extra duurzaamheidskorting aan op de hypotheekrente. Ook wij bieden zo'n duurzaamheidskorting aan. Deze korting kan oplopen tot zo’n 0,15%.

Sinds 2021 kunnen jonge kopers mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voorwaarde voor de vrijstelling is dat je als koper meerderjarig bent en jonger dan 35 jaar. Ook moet je de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken. 

Een belangrijke aanvullende voorwaarde is de ‘woningwaarde grens’. De waarde van de koopwoning mag in 2026 niet hoger zijn dan € 555.000. Is de woningwaarde hoger, dan betaal je over de gehele woningwaarde 2% overdrachtsbelasting.

Afhankelijk van je behoeftes, kan het een goed idee zijn om nog géén woning te kopen. Huren is flexibel. Je kunt de huur snel opzeggen, hebt geen (groot)onderhoudskosten, betaalt geen onroerendezaakbelasting en geen opstalverzekering (soms wel servicekosten). Ook zit aan de stijging van huur momenteel een wettelijk maximum en soms is de huurstijging zelfs een paar jaar bevroren. Daarnaast heb je geen vermogensverlies bij daling van de woningprijzen en soms recht op huurbescherming of een vast huurcontract. De huurbescherming is aanmerkelijk verbeterd door de invoering van de Wet Betaalbare Huur.

Toch vinden velen dat huren betekent dat je maandelijks geld betaalt, waarvan je nooit meer iets terugziet. Bij het kopen van een woning met een hypotheek begin je direct met het opbouwen van vermogen. Je bent namelijk sinds 2013 verplicht, bij een nieuwe hypotheek, maandelijks een bedrag af te lossen op de hypotheek. Daardoor bouw je direct vermogen op en profiteer je misschien van een stijging van de woningwaarde. Bovendien levert de aftrek van hypotheekrente via de aangifte inkomstenbelasting, nog een fiscaal voordeel op.

• Hoe werkt het aanvragen van een hypotheek als ondernemer? 
• Vier mogelijkheden om als dga je eigen huis te financieren
• Passief inkomen dankzij beleggen in vastgoed?