Naar de navigatie Naar de inhoud

Woningmarktmonitor januari 2018

woningmarktmonitor

Huizenprijzen stijgen verder in 2018 én 2019

4 januari 2018

2018 begint met signalen van toenemende spanning op de woningmarkt. Zo wordt het gemiddelde verschil tussen de vraag- en biedprijs voor woningen steeds kleiner. Het Economisch Bureau van ABN AMRO stelt dat toenemende krapte vaak samen gaat met verdere prijsstijgingen. Volgens de economen van de bank bestaat het risico dat deze prijsstijgingen te spectaculair blijken als op een later moment de rente weer stijgt en de woningproductie aantrekt. Zij zien echter geen aanwijzingen dat dit op korte termijn gebeurt, zo staat in de nieuwe Woningmarktmonitor van januari 2018 (pdf, 520kB).

Huizenprijzen stijgen in 2018 met 6%

De huizenprijzen zijn in 2017 fors gestegen. In de Randstad staan de prijzen weer op het niveau van voor de crisis van 2013 of zelfs daarboven. Op veel plekken in de rest van het land is dat nog niet zo, maar ook daar neemt de krapte toe. Het Economisch Bureau verwacht dat de woningmarkt de komende tijd nog krapper wordt. De economen stellen daarom hun prijsramingen voor 2018 met één procentpunt naar boven bij. De verwachte prijsstijging komt daarmee uit op 6%. De prijzen stijgen daarmee minder hard dan in 2017. De economen schatten dat de uiteindelijke prijstoename vorig jaar 7,5% bedroeg. Voor 2019 wordt ook verwacht dat de huizenprijzen nog verder stijgen, namelijk met zo'n 5%.

Verwacht aantal woningverkopen en huizenprijzen

Woningtekort neemt verder toe

Momenteel wordt in Nederland zo'n 40% van de woningen op of boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen de vraag- en biedprijs is afgenomen van 6,8% in 2013 naar 1,1% nu. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: "Er is een groot tekort aan geschikte woningen. Door het gebrek aan nieuwbouw blijft dit nog wel even voortduren. Verkopers verlangen steeds hogere vraagprijzen. Onder woningzoekers bestaat momenteel grote concurrentie. Om succesvol te zijn, moeten ze dus meer geld bieden." Volgens huizenzoeker.nl stonden er in november 2017 minder dan 90.000 huizen te koop. Een jaar geleden waren dat er nog 138.000. De daling is het sterkst in de grote steden, waar het aanbod het afgelopen jaar zowat halveerde. Verkopers zijn terughoudend om hun huis op de markt te brengen, omdat zij eerst een nieuwe woning willen vinden. En dat is lastig, want het aanbod is beperkt en sluit matig aan op de vraag. Zo is het aandeel vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen sterk toegenomen, terwijl er vooral vraag is naar appartementen. Kopers moeten ook sneller handelen om een woning te bemachtigen. De huizen die in het 3e kwartaal van 2017 zijn verkocht, stonden gemiddeld korter dan 2 maanden te koop. Medio 2013 duurde dit nog bijna 6 maanden.

Nog steeds tekort aan nieuwbouw

De bouw van nieuwe woningen blijft nog steeds ruim achter bij de vraag. Nederland kwam in 2016 in totaal 139.000 huizen tekort. Dit tekort neemt toe tot 206.000 woningen in 2020 en neemt pas daarna geleidelijk af. De tekorten zijn het grootst in de grote steden. Het is moeilijk om de bouwproductie snel te verhogen, onder andere door gebrek aan bouwvakkers. Veel van hen zijn tijdens de crisis ontslagen en inmiddels in andere sectoren aan het werk. Verder zijn er tijdens de crisis weinig bouwvergunningen afgegeven. Vanwege de lange doorlooptijd van de bouw zijn er daardoor nog steeds te weinig projecten.

Hypotheekrente blijft vooralsnog laag

Ondanks dat de huizenprijzen fors stijgen, is de betaalbaarheid historisch gezien nog altijd gunstig dankzij de aanhoudende lage hypotheekrente. De Europese Centrale Bank (ECB) houdt dit voorlopig ook nog zo in stand. Zodra de ECB meer duidelijkheid verschaft over hoe en wanneer zij het beleid wil aanpassen, komt het vooruitzicht van een rentestijging langzaam dichterbij. Steeds meer huishoudens zijn zich hiervan bewust en houden al rekening met een toekomstige rentestijging. Als de hypotheekrente inderdaad gaat stijgen, hoeft dat voor de meeste woningbezitters niet direct een probleem te zijn. De afgelopen jaren is de voorkeur voor lange rentevaste perioden sterk toegenomen. Bij de meeste hypotheken die worden afgesloten, bedraagt de rentevaste periode tien jaar of langer. De voorkeur daarvoor komt door de sterke daling van de lange rente van de afgelopen jaren. Wat de voorkeur ook aanwakkert, is dat kopers meer hypotheek kunnen opnemen in verhouding tot hun inkomen als zij kiezen voor een rentevaste periode van meer dan tien jaar.

Aantal woningverkopen gaat flink dalen

Omdat het woningaanbod steeds verder afneemt, daalt in bepaalde regio’s (zoals de Randstad) inmiddels ook het aantal woningverkopen. Het Economisch Bureau verwacht dat deze trend de komende jaren doorzet en dat het aantal transacties in Nederland met 5% daalt in 2018. Het afgelopen jaar was er juist sprake van een stijging.
Binnenkort volgen de definitieve verkoopcijfers over afgelopen jaar, maar de economen van ABN AMRO rekenen er op dat in 2017 13,5% meer woningen van eigenaar wisselden. Dit is een kleine neerwaartse bijstelling. Eerder ging het Economisch Bureau nog uit van een stijging van 15%. Door de verwachte verkoopdaling, komt het record van 244.000 woningverkopen in 2017 de komende jaren niet meer voor.

Waakzaamheid geboden

Ondanks de toenemende spanning benadrukt Bokeloh dat er van paniek geen sprake mag zijn. Bokeloh: "In de meeste woningmarktgebieden is het prijspeil nog in de buurt van het structurele niveau. In de gebieden waar dat niet zo is, kan een prijscorrectie nog lang op zich laten wachten. Wel is waakzaamheid geboden. Nu een woning tegen een wellicht te hoge prijs kopen, kan het moeilijker maken om het huis in de toekomst voor minimaal hetzelfde bedrag weer te verkopen. Dat kan zich voordoen als de woningvoorraad toeneemt en kopers meer keuze hebben. Een groter aanbod drukt de prijzen. Een ander punt van aandacht is de rente. Als die in de toekomst stijgt, kan het voor starters nog lastiger worden om een huis te kopen. Bij gebrek aan nieuwe kopers op de woningmarkt, kunnen de prijzen onder druk komen."

Economische groei

Het economisch bureau denkt dat de economische groei de komende jaren extra wordt aangezwengeld door het overheidsbeleid. Zodoende daalt de werkloosheid verder, stijgen de lonen licht en neemt het besteedbaar inkomen toe. Dat is gunstig voor de betaalbaarheid van koopwoningen, zeker wanneer de rente laag blijft, zoals wij nu verwachten.


woningmarktmonitor januari 2018

Heeft u een vraag  
of wilt u contact met ons?

Service & Contact

Extra aflossen op uw hypotheek?

Zie direct uw nieuwe maandbedrag

Extra aflossen op uw hypotheek

Elk jaar mag u een deel van uw hypotheek zonder kosten aflossen. Regel het eenvoudig zelf in Internet Bankieren en zie meteen wat uw nieuwe maandbedrag wordt als u extra aflost.