Woningmarkt koelt geleidelijk af

In augustus waren koopwoningen 3,3% duurder dan een jaar eerder. Dit was de kleinste stijging sinds begin 2024. Vergeleken met juli daalden de prijzen met 0,1%. Toch stegen de huizenprijzen in de eerste helft van 2026 sterker dan we hadden verwacht. Daarom verwachten we voor heel 2026 een prijsstijging van 3,8%, in plaats van 3%. Voor 2027 verlagen we onze verwachting van 4% naar 2,5%.

Tot en met augustus werden ongeveer 156.000 woningen verkocht. Dat was 4% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. In augustus daalde het aantal verkopen juist. Toen werden 18.900 woningen verkocht, 3% minder dan een jaar eerder. Toch verwachten we over heel 2026 een daling van 0,5%. In 2027 daalt het aantal verkopen naar verwachting met 5,5%. Beleggers verkopen namelijk steeds minder woningen.

Buiten de Randstad stijgen de huizenprijzen vaak nog sterk. In het tweede kwartaal stegen de huizenprijzen in Groningen met 7,9%. Landelijk was de stijging 4,2%. In Amsterdam stegen de prijzen met slechts 0,8%. Volgens de NVM daalden de prijzen daar zelfs licht. Ook was het woningaanbod in Amsterdam ruim een kwart groter. Veranderingen op de woningmarkt zijn vaak het eerst zichtbaar in Amsterdam. Daarom kan de stijging van de huizenprijzen later ook in meer regio’s afnemen.

De vraag naar woningen blijft hoog. Maar veel kopers hebben bijna geen ruimte meer om extra te lenen. De gemiddelde starter leent al bijna 95% van het maximale leenbedrag. Ook groeien de inkomens minder snel. Het netto-inkomen dat mensen kunnen uitgeven, steeg in het tweede kwartaal met 0,7%. Hierbij is rekening gehouden met de stijgende prijzen. Daardoor zorgt de groei van de inkomens voor minder extra vraag naar woningen dan voorheen.

De Europese Centrale Bank verhoogde de rente naar 2,5%. We verwachten nog twee verhogingen. Daardoor kan de rente van de Europese Centrale Bank op 3% uitkomen. Ook de hypotheekrente blijft hierdoor waarschijnlijk langer hoog. Pas in de tweede helft van 2027 verwachten we een daling. Bij een hogere rente kunnen kopers minder lenen. Daardoor neemt de vraag naar woningen af.