Woningmarktmonitor juli 2020

Tij op de woningmarkt keert, ondanks forse prijsstijging koophuizen

9 juli 2020

De huizenprijzen zullen in 2020 nog met zo'n 6% stijgen, maar voor 2021 wordt een daling verwacht van 2%. Ondanks de corona-maatregelen gingen de woningbezichtigingen en woningaankopen volop door. Philip Bokeloh, senior econoom van het Economisch Bureau van ABN AMRO: "Kennelijk zagen kopers hun kans schoon om toe te slaan zonder kapers op de kust, of ze hebben met het oog op op een mogelijke rentestijging spoed gezet achter hun woningaankoop." Dit en meer staat in de  Woningmarktmonitor van juli 2020 , van Het Economisch Bureau van ABN AMRO.

 

Prognose 2020 en 2021

Vooralsnog stijgen de huizenprijzen hard en het aantal woningverkopen is hoog. Het Economisch Bureau schat in dat de prijzen in 2020 nog met zo'n 6% zullen toenemen. In de eerste vijf maanden van dit jaar was er sprake van 89.000 woningtransacties. Dat zijn er 4.500 meer dan in dezelfde periode vorig jaar. ABN AMRO rekent er op dat de huizenprijzen volgend jaar met 2% dalen. En dat het aantal transacties dit jaar met 5% en in 2021 met 10% gaat dalen. Philip Bokeloh: "We gingen ervan uit dat de fysieke beperkingen van de lockdown een rem zouden zetten op de woningbezichtigingen en woningaankopen. En dat de zorg over de economie mensen voorzichtiger zou maken. Weliswaar is door de overheidsmaatregelen veel financieel leed verzacht, maar het effect van de crisis zal zich nog laten voelen. Doordat de lockdown langer duurt dan gedacht, hebben we onze prognose voor de Nederlandse economie naar beneden bijgesteld. Bovendien valt het risico van een tweede golf besmettingen niet uit te sluiten, is de internationale economie nog harder geraakt dan gevreesd en groeit het gevaar dat bedrijven en gezinnen gaan bezuinigen om financiële tegenvallers op te vangen. Dit gaat ongetwijfeld zijn weerslag hebben op de woningmarkt. Daarom verwachten we dat het aantal woningaankopen de komende maanden afneemt en het prijspeil volgend jaar daalt.”

Lage hypotheekrente stabiliseert

Wat de woningmarkt ondersteunt, is de lage hypotheekrente. Dat de rente laag is gebleven, is vooral te danken aan de interventies van de centrale banken. Zo houden hypotheekverstrekkers toegang tot financiering en kunnen die geld aantrekken om krediet te blijven verlenen. De gemiddelde hypotheekrente op nieuwe contracten van hypotheekleningen met een looptijd van tien jaar of langer is zelfs gedaald. Wat mogelijk heeft bijgedragen aan de daling, is het grote aandeel oversluiters. Deze groep heeft dankzij de forse huizenprijsstijging van de afgelopen jaren veel overwaarde en kan daardoor tegen een gunstig tarief een nieuwe hypotheek oversluiten. Hier staat weer tegenover dat de voorkeur verschuift naar langere rentevaste looptijden, van met name 20 jaar. De rente daarop is iets hoger dan op 10 jaar rentevast. Het is niet gezegd dat de hypotheekrente duurzaam laag blijft. Vooralsnog blijft de lage hypotheekrente echter bijdragen aan de betaalbaarheid van de woningmarkt en het prijsniveau ondersteunen.

Coronacrisis grijpt de woningmarkt aan

Ondanks de positieve cijfers voor de eerste 5 maanden van 2020, is het volgens de bank onvermijdelijk dat ook de huizenmarkt last gaat ondervinden van de verzwakte economie door de coronacrisis. Volgens ABN AMRO krimpt de economie in 2020 met meer dan 5% en komt de werkloosheid in de loop van 2021 boven de 7% uit. De bank ziet de eerste signalen voor een kentering op de woningmarkt. Zo is het aantal woningen dat te koop staat, gestegen. Door de onzekerheid over de economische ontwikkeling willen doorstromers eerst hun eigen huis verkopen, voordat zij een nieuwe woning kopen. Dit om dubbele woonlasten voor een langere periode te vermijden. De bank stelt verder dat de prijsstijging in Amsterdam al vóór de lockdown enige tijd onder het nationaal gemiddelde zat. Bij het herstel van de afgelopen jaren liep de hoofdstad iets voor op de rest van het land. Nu, bij een afzwakking van de markt, is dit volgens ABN AMRO waarschijnlijk weer zo.

Steunmaatregelen overheid helpen eerste klap opvangen

In het eerste kwartaal is de economie met 1,5% gekrompen ten opzichte van het kwartaal ervoor. Naar verwachting zal de activiteit in het tweede kwartaal nog sterker zijn afgenomen. De ondersteunende maatregelen van de overheid hebben de nadelige gevolgen voor huizenbezitters enigszins beperkt. Tot eind mei hebben 19.000 huishoudens een betaalpauze aangevraagd op hypotheekleningen bij hun verstrekker. In vergelijking met andere landen is dit aantal bescheiden. De inkomensondersteunende maatregelen van de overheid hebben dus geholpen om de eerste klap op te vangen.

Korte opleving starters op de woningmarkt

Tussen maart en mei van dit jaar, was er een stijging van het aantal koopstarters. Dat is opmerkelijk, want de afgelopen jaren bleef het aantal koopstarters min of meer gelijk, terwijl het totaal aantal woningaankopen sterk toenam. Zodoende daalde het aandeel koopstarters van 50% in 2012 naar 30% eind vorig jaar. Ook in de bij jongeren populaire steden stond het aandeel koopstarters onder druk. De daling hing onder andere samen met de aangescherpte normen voor een hypotheek. Kopers moeten bij woningaanschaf meer eigen geld inbrengen en moeten daarom te sparen voordat zij een woning kopen. Het gevolg is dat de gemiddelde leeftijd van starters stijgt en dat starters vaker gezamenlijk een huis kopen. Wij houden er rekening mee dat de stijging van de aankopen door koopstarters tijdelijk is, een kortstondige opleving mogelijk gevoed door de overtuiging dat de crisis van korte duur zou zijn en een kans zou bieden om er eindelijk tussen te kunnen komen.

Nieuwbouw nog altijd in trek

Net als bij bestaande woningen is ook bij nieuwbouwwoningen het aantal transacties op peil gebleven. Volgens de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) zijn er in de eerste vijf maanden van het jaar iets meer nieuwe woningen verkocht dan in dezelfde periode van 2019. Wij gaan ervan uit dat de prijzen van nieuwe woningen nog altijd harder stijgen dan die van bestaande woningen. Dit verschil in prijsstijging tussen nieuwe en bestaande woningen komt vooral door de veranderde samenstelling van de nieuwe woningen die op de markt komen. De laatste jaren is er steeds meer gebouwd in populaire regio’s en steden waar de grondprijzen hoger liggen. Daarnaast richten projectontwikkelaars zich vaker op grotere woningen in het hogere prijssegment. Verder kennen de recent opgeleverde woningen een hogere energiekwaliteit. Gecorrigeerd voor dit soort factoren wijkt de prijsontwikkeling van nieuwe woningen nauwelijks af van die van bestaande woningen.

Verkiezingen: hervorming van de woningmarkt

In de aanloop naar de verkiezingen en een volgend kabinet, studeren denktanks van de overheid en daaraan verbonden instanties op de hervorming van de woningmarkt. Zij dragen meer regie van het Rijk aan als oplossing om het woningtekort terug te dringen. Dit zou een breuk betekenen met het verleden, want de afgelopen decennia zijn de verantwoordelijkheden voor de ruimtelijke ordening en de woningbouw juist overgeheveld van het Rijk naar de gemeenten en de provincies. Om te voorkomen dat de prijzen te hard op en neer gaan, bevelen zij ook aan de hypotheeknormen opnieuw aan te scherpen en de hypotheekrenteaftrek verder te beperken. In de rapporten die zijn verschenen over een herziening van het belastingstelsel, staan diverse suggesties voor heffingen op onroerend goed. Mocht een volgende regering de voorgestelde ideeën doorvoeren, wat nog een flinke politieke uitdaging is, dan zal dat een rem zetten op de waardeontwikkeling van onroerend goed op langere termijn.

Infographic woningmarktmonitor juli 2020