Woningmarktmonitor januari 2020

Hypotheekrente blijft laag, huizenprijzen blijven stijgen

10 januari 2020

De huizenprijzen zullen in 2020 'slechts' met 4% stijgen, na de stijging van 7% in 2019. De huizenmarkt zal dit jaar minder steun krijgen van de economie. Hoewel het tweede inkomen voortaan zwaarder meetelt, mogen gezinnen minder lenen op basis van hun inkomen. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: “Huizenkopers hebben weinig te kiezen. Met name in het lage prijssegment is het woningaanbod erg schaars. Ook de historisch lage hypotheekrente draagt bij aan de prijsstijging." Dit en meer staat in de  Woningmarktmonitor van januari 2020 , van Het Economisch Bureau van ABN AMRO.

 

Prognose 2020: huizenprijzen stijgen met 4% en aantal verkopen daalt met 5%

Het Economisch Bureau schat in dat de prijzen in 2020 nog met zo'n 4% zullen toenemen en in 2021 met 3%. De huizenprijzen stijgen nu al bijna zes jaar achter elkaar. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: 'De huizenmarkt krijgt dit jaar minder steun van de economie. Onder andere de strengere leennormen zetten een rem op de prijsstijging. Hoewel het tweede inkomen voortaan zwaarder meetelt, krijgen gezinnen minder hypotheek op basis van hun inkomen.'
De economie heeft momenteel veel hinder van de strengere milieueisen. De bouw heeft hier relatief veel last van. Bokeloh: 'Het afgelopen jaar is het aantal afgegeven vergunningen drastisch gedaald. Hierdoor zullen minder nieuwe woningen worden opgeleverd en blijft het streefaantal van 75.000 nieuwe woningen erbij per jaar buiten bereik.' Het gebrek aan mogelijkheden om door te stromen naar een nieuwe woning gaat zorgen voor minder woningaankopen. Bokeloh denkt dat het aantal transacties in 2020 met 5% daalt.

Hypotheekrente daalt mogelijk nog meer

In 2019 was de hypotheekrente historisch laag. Als de Amerikaanse en Europese centrale banken hun rentetarieven dit jaar verlagen – wat wij verwachten – dan kan de hypotheekrente mogelijk nog verder omlaag. De daling zal wel bescheiden zijn. Dat komt door 3 factoren:

  1. De rente op staatsleningen zal minder hard dalen dan in 2019. Heel veel ruimte voor verdere dalingen is er niet.
  2. Een deel van de rentedaling is al onder druk van de concurrentie op de hypotheekmarkt doorgegeven.
  3. Banken moeten hogere kapitaalbuffers voor hypotheken aanhouden van De Nederlandsche Bank. Hierdoor stijgen de kosten van hypotheken die zij verstrekken. 

Nieuwbouw staat onder druk

De prijzen van nieuwbouwwoningen stegen in het tweede kwartaal van 2019 harder dan die van bestaande woningen; namelijk met 16% versus 7,2%. Dit werd deels veroorzaakt door het gebrek aan aanbod van nieuwbouw. Het Economisch Bureau van ABN AMRO houdt er rekening mee dat de nieuwbouw dit jaar verder onder druk komt te staan en dat de productie in 2020 krimpt. De bouwkosten gaan verder omhoog door hoge kavel-, loon- en materiaalkosten. De bouwgrond in populaire woonregio’s is schaars. Dit vertaalt zich in een hogere prijs voor bouwkavels. De bouwkosten stijgen ook omdat bouwbedrijven moeite hebben om geschikt personeel te vinden en werknemers in de bouw hogere salarissen verlangen. Verder leidt beperkte capaciteit bij toeleveranciers tot gebrek aan bouwmaterialen en hogere materiaalkosten.
Ondertussen zijn de bouwnormen fors strenger geworden, met name door de milieu- en energienormen. Er zijn strengere normen voor stikstofuitstoot en gebruik van grond die vervuild is door PFAS, een verzameling giftige stoffen. Vanaf 1 juli 2020 mag alleen nog maar Bijna Energie Neutraal (BENG) worden gebouwd. De energiebesparingen die dit in de toekomst opleveren, vereisen wel de nodige investeringen vooraf. Dit vertaalt zich in een hogere prijs voor nieuwbouwwoningen.

Rem op doorstroming belemmert de verduurzaming

In november 2019 stonden er volgens huizenzoeker.nl in totaal slechts 56.000 woningen te koop, 15.000 minder dan het jaar daarvoor. Wat een verschil met november 2012, toen er nog 234.000 woningen te koop stonden. Het aanbodgebrek is het grootst in het lage prijssegment. Voor gezinnen met een laag inkomen staan er nauwelijks woningen te koop. Het geringe woningaanbod zet een rem op het aantal woningverkopen.
Het woningtekort zorgt voor opwaartse druk op de huizenprijzen en belemmert de doorstroming. Omdat huishoudens moeite hebben een geschikte woning te vinden, is de verdeling van de woningvoorraad suboptimaal. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die willen verhuizen naar een kleinere woning met winkelvoorzieningen en een huisartsenpost dichtbij, bij voorkeur in hun vertrouwde buurt. Als zij daarin niet slagen, blijven zij noodgedwongen in hun huidige woning zitten. Hierdoor kunnen jongere gezinnen op hun beurt lastig opschuiven naar een groter huis. Bokeloh vermoedt dat de beperkte doorstroming zijn weerslag zal hebben op de verduurzaming van de woningvoorraad. 'De verhuizing is namelijk een geschikt moment om grootschalige woningverbeteringen aan te brengen.'

NHG regels versoepeld, toch lastiger hypotheek te krijgen

Sinds 1 januari 2020 gelden soepelere regels voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. De NHG-kostengrens gaat met € 20.000 omhoog naar € 310.000, zodat de NHG-kostengrens de ontwikkeling van de huizenprijzen blijft volgen. Verder is de NHG-premie gedaald van 0,9% van de hypotheeklening naar 0,7%, zodat huizenkopers zich goedkoper kunnen verzekeren.
Hoewel het tweede inkomen dit jaar zwaarder meetelt, voor 80% in plaats van 70% in 2019, mogen gezinnen minder lenen op basis van hun inkomen. Ook de hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt. Degenen met een inkomen boven € 69.507 mogen maximaal 46% van de hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting. Vorig jaar was dat nog 49%.

Infographic woningmarktmonitor januari 2020