Keep to let: woning aanhouden voor verhuur

Dit komt vooral voor wanneer twee huiseigenaren gaan samenwonen in een nieuw gekocht huis en één van beiden het vorige huis niet verkoopt. Vaak wordt de vorige woning dan verhuurd aan familie, vrienden of iemand anders die een woning zoekt. Het gaat meestal om appartementen en rijtjeshuizen in steden.

Als je een woning aanhoudt om (tijdelijk) te verhuren en deze woning ook te koop zet, heb je een vergunning van de gemeente nodig. Dit is verplicht, omdat je dan gebruikmaakt van de zogenaamde Leegstandwet. Deze vergunning van de gemeente is maximaal 5 jaar geldig en kun je niet verlengen.

Staat je verhuurde woning niet te koop? Dan is er in sommige gemeentes toch een vergunning nodig. Bijvoorbeeld als je meerdere kamers wil verhuren.

De laatste jaren is een groot tekort aan woningen ontstaan. Omdat er te weinig is gebouwd, maar ook omdat het aantal 1-persoonshuishoudens flink is gegroeid. Ondanks de inspanning van diverse kabinetten is de verwachting dat het gebrek aan woningen verder oploopt.

Door het tekort aan woonruimte en de gestegen woningprijzen was het interessant om een woning te houden en verhuren. Maar de huidige hypotheekrente maakt het aanhouden van een huis met hypotheek wel minder aantrekkelijk.

In feite wordt de woning aangehouden als belegging met (huur)rendement als 'appeltje voor de dorst’, voor later. Maar een verhuurrendement kan ook tegenvallen door (tijdelijke) leegstand, een niet betalende huurder of gestegen financieringsrente.

Ook kunnen de onderhoudskosten harder stijgen dan de huurinkomsten (met inflatiecorrectie). Wanneer de woningwaarde niet stijgt, kan het netto huurrendement in de toekomst lager worden.

Heb je een hypotheek afgesloten op de woning die je wil verhuren? Dan moet de hypotheekverstrekker toestemming geven. Vaak is in de hypotheekvoorwaarden een beperking voor verhuur opgenomen.

Soms is verhuur wel toegestaan, maar veranderen de voorwaarden van je hypotheek. Denk aan een hogere hypotheekrente, of een beperking van de hypotheekhoogte. Op onze website bij 'hypotheek voor verhuur' lees je hier meer over.

Goed om te weten: de zogenaamde 'verhuurhypotheek' is bij een aantal banken helemaal niet mogelijk. Heb je de woning volledig met eigen geld betaald? Dan is dit niet van toepassing.

Naast toestemming van je hypotheekverstrekker is het belangrijk dat je de woningverzekeringen controleert. Verhuur betekent een hoger risico voor de verzekeraar. Daarom verandert de dekking van de opstalverzekering, inboedelverzekering en/of aansprakelijkheidsverzekering soms. Of komt deze zelfs helemaal te vervallen. Dat wil je natuurlijk voorkomen.

Het is belangrijk dat je gemaakte afspraken met de huurder goed vastlegt in een huurcontract. Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten ingegaan. Sindsdien is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Een huurder krijgt daarbij direct recht op huurbescherming.

Bij huurbescherming kun je een huurcontract van een woning of appartement niet zomaar opzeggen. Dat kan alleen om redenen die in de wet staan beschreven, zoals overlast of een huurachterstand.

De huurbescherming kan een probleem zijn als je de woning alsnog wilt verkopen. Bij verkoop blijft het huurcontract namelijk doorlopen. En het verkopen van een verhuurde woning geeft meestal een lagere verkoopopbrengst.

Er zijn een paar uitzonderingen op de wet: studenten, het verhuren onder de Leegstandwet, en mensen die dringend een woning zoeken, kunnen een tijdelijk huurcontract krijgen voor maximaal 2 jaar.

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wet reguleert de huurprijs voor veel woningen.

Om te bepalen of de huurprijs redelijk is, toetst een de Huurcommissie of de huur klopt met de kwaliteit van de huurwoning. Dit gebeurt met een puntensysteem. Dit systeem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De Wet betaalbare huur heeft veel gevolgen voor de huurmarkt en leidt vaak tot een lager huurrendement voor de verhuurder. Door een lager rendement verkopen veel verhuurders hun verhuurde woningen.

In het huidige belastingstelsel blijft het belasten van het werkelijke huurrendement buiten beschouwing. Tot en met 2028 wordt met een verondersteld rendement gerekend waarover je belasting betaalt. Het maakt niet uit wat je werkelijke rendement uiteindelijk is. 

Als het huurrendement laag is, mag je ook gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Het werkelijke huurrendement én de waardestijging zijn dan wel belast.

Naar verwachting komt er in 2028 een nieuw belastingsysteem. Dan ga je waarschijnlijk belasting betalen over je werkelijke rendement (huurrendement) én de waardestijging van de verhuurde woning.

Als de huurder recht heeft op huurbescherming (bij een huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de waarde van de verhuurde woning in box 3 lager worden vastgesteld dan de WOZ-waarde. De achterliggende gedachte daarbij is dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet verhuurde woning.

De korting op de WOZ-waarde kan oplopen tot 27% (2023). Deze korting is afhankelijk van de verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurinkomsten. Dit heet ook wel de leegwaarderatio.

Met de leegwaarderatio bespaar je belasting in box 3. Op de site van de Belastingdienst kun je de leegwaarderatio van je woning berekenen.

Het kabinet heeft de leegwaarderatio sinds 2023 versobert. Dit betekent dat je minder korting krijgt op de WOZ-waarde dan voor 2023. En dat de korting helemaal vervalt als je verhuurt aan familie. Daardoor betaal je waarschijnlijk meer belasting in box 3.

Een woning aanhouden voor verhuur was jaren aantrekkelijk. Maar door nieuwe wettelijke regelingen, hogere rentelasten en een hogere belasting is dit nu minder interessant.

Overweeg je om je vorige woning te houden en verhuren? Dan heb je een goed inzicht nodig in de financiële en fiscale gevolgen. Laat je daarom goed informeren.

Wil je overleggen over je opties en wat past bij jouw financiële situatie? De adviseurs van Team Preferred Banking denken graag met je mee. Helemaal vrijblijvend.