Keep to let: woning aanhouden voor verhuur
Een groeiende groep woningkopers houdt na een verhuizing hun oude huis om deze te gaan verhuren aan familie, vrienden of aan andere mensen die op zoek zijn naar een huis. Deze ‘keep-to-let’ situatie wordt steeds populairder in de stedelijke gebieden. Wat zegt de wet hierover en waar moet je aan denken als je zelf overweegt je eerdere huis te verhuren?
Wie houdt een woning aan om te verhuren?
Het kadaster heeft in 2021 een onderzoek gedaan naar huiseigenaren die hun huis aanhouden om te verhuren. Dit komt vooral voor wanneer twee huiseigenaren gaan samenwonen in een nieuw gekocht huis en één van beiden het vorige huis niet verkoopt. De piek lag in de eerste kredietcrisisjaren (2009 tot 2012) toen het woningkopers niet lukte om een 'vorige' woning te verkopen. Na de crisis daalde het aantal ‘keep-to-let’ woningen. De afgelopen jaren steeg dit aantal weer. Bij zo’n 4% van de woningtransacties was afgelopen jaren sprake van verhuur van de voormalige woning aan familie, vrienden of andere woningzoekenden. Het gaat meestal om appartementen en rijtjeshuizen in stedelijke gebieden.
Wetgeving en gemeenteregels: de Leegstandswet
Als je een woning aanhoudt om (tijdelijk) te verhuren en deze woning ook te koop zet, heb je een vergunning van de gemeente nodig. Dit is verplicht, omdat je dan gebruikmaakt van de zogenaamde Leegstandswet. Deze vergunning van de gemeente is maximaal vijf jaar geldig en kun je niet verlengen.
Staat je verhuurde woning niet te koop? Dan is er in sommige gemeentes toch een vergunning nodig, bijvoorbeeld als je meerdere kamers wil verhuren.
Is verhuren interessant?
De afgelopen jaren is een groot tekort aan woningen ontstaan. Omdat er te weinig is gebouwd, maar ook omdat het aantal éénpersoonshuishoudens sterk is toegenomen. Ondanks de huidige inspanningen van het kabinet is de verwachting dat het woningtekort de komende jaren verder oploopt. De schaarste aan woonruimte en de gestegen woningprijzen maken het interessant om een woning te houden en verhuren. Maar de hoge rente van tegenwoordig maakt het aanhouden van een huis met hypotheek wel minder interessant. In feite wordt de woning aangehouden als belegging met (huur)rendement als 'appeltje voor de dorst’, voor later.
Toch kan het verhuurrendement ook tegenvallen door (tijdelijke) leegstand, een niet betalende huurder of gestegen financieringsrente. Ook kunnen de onderhoudskosten harder stijgen dan de huurinkomsten (met inflatiecorrectie). Wanneer de woningwaarde niet stijgt, kan het netto huurrendement in de toekomst lager worden. In het artikel 'De regels voor woningbeleggers aangescherpt' lees je meer over beleggen in woningen.
Heb je toestemming van de bank nodig bij keep-to-let?
Heb je een hypotheek afgesloten op de woning die je wil verhuren? Dan moet de hypotheekverstrekker toestemming geven. Vaak is in de hypotheekvoorwaarden een beperking voor verhuur opgenomen. Soms is verhuur wel toegestaan, maar veranderen de voorwaarden van je hypotheek dan wel. Denk bijvoorbeeld aan een hogere hypotheekrente of beperking van de hypotheekhoogte. Op onze website bij 'hypotheek voor verhuur' lees je hier meer over. Overigens is de zogenaamde 'verhuurhypotheek' bij een aantal banken helemaal niet mogelijk. Heb je de woning volledig met eigen geld betaald? Dan is dit niet van toepassing.
Let op verzekeringen bij verhuur
Naast toestemming van je hypotheekverstrekker is het belangrijk dat je de woningverzekeringen controleert. Verhuur betekent een hoger risico voor de verzekeraar, daarom verandert de dekking van de opstalverzekering, inboedelverzekering en/of aansprakelijkheidsverzekering soms. Of komt deze zelfs helemaal te vervallen. Dat wil je natuurlijk voorkomen.
Wanneer krijgt de huurder huurbescherming?
Het is belangrijk dat je gemaakte afspraken met de huurder goed vastlegt in een huurcontract. Als je een huurcontract voor onbepaalde tijd afsluit, krijgt de huurder recht op huurbescherming. Het huurcontract van de woning of appartement kun je dan niet zomaar opzeggen. Dat kan alleen om redenen die in de wet staan beschreven, zoals overlast of een huurachterstand. De huurbescherming kan een probleem zijn als je de woning alsnog wilt verkopen. Bij verkoop blijft namelijk het huurcontract gewoon doorlopen en het verkopen van een verhuurde woning geeft meestal een lagere verkoopopbrengst.
De meeste mensen sluiten daarom een tijdelijk huurcontract af dat wettelijk niet langer duurt dan maximaal twee jaar (bij een eengezinswoning of appartement) of niet langer dan vijf jaar (bij een kamer). De overeenkomst eindigt dan automatisch na het einde van het contract. Het is erg belangrijk dat de verhuurder schriftelijk, minimaal één en maximaal drie maanden vóór afloop van het huurcontract, de afloop van het contract bevestigt aan de huurder. Een tijdige en schriftelijke melding is namelijk noodzakelijk om het huurcontract daadwerkelijk te beëindigen.
Een recente ontwikkeling is de aanname van de Wet vaste huurcontracten in de Tweede Kamer. Deze wet wordt op 7 november 2023 behandeld in de Eerste Kamer. De aanname van deze wet door de Eerste Kamer leidt ertoe dat verhuurders van zelfstandige woonruimtes en kamers alleen huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen aanbieden. Tijdelijke verhuur blijft onder specifieke voorwaarden mogelijk, zoals bij verhuur aan studenten.Leegwaarderatio
Als de huurder recht heeft op huurbescherming (bijvoorbeeld bij een huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de waarde van de verhuurde woning in box 3 lager worden vastgesteld dan de WOZ-waarde. De achterliggende gedachte daarbij is dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet verhuurde woning. De korting op de WOZ-waarde kan oplopen tot 27% (2023). Deze korting is afhankelijk van de verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurinkomsten, men noemt dit de leegwaarderatio. De leegwaarderatio levert je een belastingbesparing op in box 3. Op de site van de Belastingdienst kun je onderzoeken wat de leegwaarderatio van uw woning kan zijn.
Het kabinet heeft de leegwaarderatio vanaf 2023 gemoderniseerd. Dit betekent dat je minder korting krijgt op de WOZ-waarde en dat de korting helemaal vervalt als je verhuurt aan familie. Daardoor betaal je waarschijnlijk meer belasting in box 3.
Verwachte belasting in de toekomst
In het huidige belastingstelsel blijft het belasten van het werkelijke huurrendement buiten beschouwing. De belasting over vermogen in box 3 zal de komende jaren gaan veranderen. Tot en met 2026 wordt nog met een forfaitair rendement gerekend waarover je belasting betaalt. Dit betekent dat het rendement vooraf bepaald wordt, het maakt dan dus niet uit wat het daadwerkelijke rendement uiteindelijk is. Naar verwachting wordt in 2027 een nieuw belastingsysteem ingevoerd. Dan ga je waarschijnlijk over het werkelijke rendement (huurrendement) én de waardestijging van de verhuurde woning belasting betalen. Lees er meer over op de website van de Rijksoverheid.
Tot slot
Het aanhouden van een woning voor verhuur kan aantrekkelijk zijn, maar het uiteindelijke rendement is van veel factoren afhankelijk. Voordat je een woning houdt om te verhuren, is een goed inzicht in alle (financiële) aspecten die verhuur met zich meebrengt noodzakelijk. Laat je daarom goed informeren. Wil je overleggen over je opties en wat past bij jouw financiele situatie? De adviseurs van Team Preferred Banking denken graag met je mee.
