Wet betaalbare huur: wat zijn de regels en gevolgen?
Het is lastig om een betaalbare huurwoning te vinden, vooral in grote steden. Met de Wet betaalbare huur wil de overheid huurders beter beschermen. Voor verhuurders betekent dit: meer regels en in sommige gevallen minder ruimte om de huur zelf te bepalen. Investeren in de kwaliteit en verduurzaming van een huurwoning kan tegelijkertijd ook nieuwe kansen bieden.
Wat is de Wet betaalbare huur?
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Deze wet is bedoeld om huurders beter te beschermen. Er zijn 3 belangrijke veranderingen:
- Huurprijsbescherming geldt ook voor middenhuur
- Maximale huurprijs is verplicht
- Een vernieuwd puntensysteem
Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten handhaven als verhuurders een huurprijs boven het wettelijk maximum vragen. Bij nieuwe huurcontracten zijn verhuurders daarnaast verplicht de huurder te informeren over het aantal punten van de woning.
Huurprijsbescherming voor meer woningen
Huurprijsbescherming is in de wet geregeld. De Huurcommissie checkt of verhuurders zich houden aan de wet en of huurders dus niet te veel huur betalen.
Puntensysteem
Om te bepalen of de huurprijs redelijk is, wordt een puntensysteem gebruikt. Dit systeem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel, afgekort WWS. Het aantal punten bepaalt onder welke categorie een huurwoning valt en wat de maximale huurprijs mag zijn.
3 soorten huurwoningen
Vóór 1 juli 2024 bestonden er 2 soorten huurwoningen: sociale huur en de vrije sector. De huurprijsbescherming gold toen alleen voor sociale huur.
Sinds de Wet betaalbare huur is de huurprijsbescherming uitgebreid en zijn er 3 soorten huurwoningen:
- Sociale huur: de huurwoning heeft maximaal 143 punten. De huur mag maximaal € 932,93 (2026) per maand zijn. Er geldt huurprijsbescherming.
- Middenhuur: de huurwoning heeft 144 tot en met 186 punten. De huur mag maximaal € 1.228,07 (2026) per maand zijn. Er geldt huurprijsbescherming.
- Vrije sector: de huurwoning heeft 187 punten of meer. Er geldt geen maximale aanvangshuur op grond van het WWS. Wel geldt een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging.
Sociale huur
Alleen als je een inkomen hebt van maximaal € 51.537 (2026) per jaar, maak je kans op een sociale huurwoning. Soms is huurtoeslag mogelijk.
Middenhuur en vrije sector
Vóór 1 juli 2024 viel middenhuur in veel gevallen onder de vrije sector. Voor deze huurwoningen gold toen geen maximale huurprijs.
Met de nieuwe Wet betaalbare huur is het puntensysteem vernieuwd. Nu geldt voor middenhuur wel huurprijsbescherming. Dat betekent dat huurders in de middenhuursector nu ook hulp van de Huurcommissie kunnen krijgen.
Maximale huurprijs is verplicht
Vóór 2024 waren de maximale huurprijzen niet verplicht. Daardoor was de huur vaak hoger dan de prijs die past bij het puntensysteem. Ook omdat er meer vraag dan aanbod is.
Met de nieuwe huurwet zijn er nieuwe, strengere regels. Deze regels gelden nu ook voor middenhuur en nieuwe huurcontracten in de sociale sector:
- In het contract moet staan hoeveel punten de huurwoning heeft en wat volgens de Huurcommissie de maximale huurprijs is.
- Verhuurders moeten zich houden aan de maximale huurprijs. Gebeurt dit niet, dan kunnen huurders dit melden bij de gemeente. De Huurcommissie kan ook controleren of verhuurders zich aan de maximale huurprijs houden.
- Verhuurders moeten zich houden aan de maximale jaarlijkse huurverhoging.
Deze regels gelden ook voor bestaande huurcontracten in de sociale sector. Afhankelijk van het aantal punten, moeten verhuurders de maximale huur mogelijk meteen verlagen.
Vernieuwd puntensysteem
Het woningwaarderingsstelsel bestaat al lange tijd, maar is met de Wet betaalbare huur aangepast:
- Er is een duidelijker verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Ook is duidelijk hoeveel punten hierbij passen. Dit maakt het makkelijker om te bepalen of iemand een zelfstandige woning of kamer huurt. Bij het huren van een kamer geldt altijd huurprijsbescherming.
- Huurwoningen met een goed energielabel (A t/m D) krijgen meer punten. En bij huurwoningen met slechte labels (E, F, G) gaan er juist punten af.
- Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je makkelijk zelf berekenen hoeveel punten een woning heeft en welke huur daarbij hoort.
- In bepaalde situaties mag de verhuurder een extra bedrag optellen bij de huurprijs. Bijvoorbeeld bij nieuwbouw, rijksmonumenten of woningen in een beschermd stadsgezicht.
Wat betekent dit voor de huurmarkt?
De Wet betaalbare huur heeft grote gevolgen voor de huurmarkt. Door het vernieuwde puntensysteem betalen meer huurders een redelijke huurprijs. Dat leidt tot minder rendement voor investeerders.
Lager rendement
Het lagere rendement maakt investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk. In Amsterdam is het rendement soms zelfs 20% tot bijna 30% lager. Om toch een hogere huurprijs te kunnen vragen, proberen veel investeerders het aantal punten van hun huurwoningen te verhogen.
Zij doen dit bijvoorbeeld door hun huurwoning te verduurzamen. Of door de woning uit te breiden, bijvoorbeeld met een tuin, balkon of extra woonoppervlak. Sommigen laten zich hierbij begeleiden door een makelaar of adviseur.
Kansen op de huurmarkt
Door het lagere rendement kiezen veel investeerders ervoor hun huurwoningen te verkopen. Maar we zien ook dat de woningprijzen en rendementen meer dan gemiddeld stijgen bij huurwoningen in de vrije sector. En dat er investeerders zijn die daardoor kansen zien.
Wat mogelijk helpt, is de overdrachtsbelasting die vanaf 2027 lager wordt. Voor een tweede woning of verhuurde woning betaal je dan 7% overdrachtsbelasting in plaats van 8%.
“De Wet betaalbare huur heeft grote gevolgen voor de huurmarkt. Het vernieuwde puntensysteem zorgt voor redelijke huurprijzen, maar kan het rendement voor investeerders verlagen.”
