Wet betaalbare huur: wat zijn de regels en gevolgen?
Het is lastig om een betaalbare huurwoning te vinden, vooral in grote steden. Met de komst van de Wet betaalbare huur wil de overheid dit veranderen. Voor verhuurders betekent dit: nieuwe regels en minder rendement. Maar er ontstaan ook nieuwe kansen.
Wat is de Wet betaalbare huur?
Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Deze wet is bedoeld om huurders beter te beschermen.
Er zijn 3 belangrijke veranderingen:
- Huurprijsbescherming geldt ook voor middenhuur
- Maximale huurprijs is verplicht
- Vernieuwd puntensysteem
Vanaf 1 januari 2025 kunnen gemeenten controleren of verhuurders zich aan de wet houden.
Huurprijsbescherming voor meer woningen
Huurprijsbescherming is in de wet geregeld. De Huurcommissie checkt of verhuurders zich houden aan de wet, en of huurders dus niet teveel betalen.
Puntensysteem
Om te bepalen of de huurprijs redelijk is, kijkt de Huurcommissie of de huur klopt met de kwaliteit van de huurwoning. Dit gebeurt met een puntensysteem. Dit systeem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Het puntensysteem bepaalt onder welke categorie een huurwoning valt. En wat de maximale huurprijs mag zijn.
3 soorten huurwoningen
Vóór 2024 bestonden er 2 soorten huurwoningen: sociale huur en vrije sector. De huurprijsbescherming gold toen alleen voor sociale huur.
Met de komst van de nieuwe wet zijn er nu 3 soorten huurwoningen. Ook is de huurprijsbescherming uitgebreid:
- Sociale huur: de huurwoning heeft 143 punten of minder. De huur mag maximaal € 900 per maand zijn. Er geldt huurprijsbescherming.
- Middenhuur: de huurwoning heeft tussen de 143 en 186 punten. De huur mag maximaal € 1.184 per maand zijn. Misschien wordt deze huur verhoogd vanaf 1 juli 2025, maar dat is nog niet zeker. Er geldt huurprijsbescherming.
- Vrije sector: de huurwoning heeft 187 punten of meer. Er geldt geen maximale huurprijs en er is geen huurprijsbescherming.
Gaat het niet om een zelfstandige woning, maar om een kamer? Dan is er altijd huurprijsbescherming.
Sociale huur
Alleen mensen met een inkomen van maximaal € 49.669 per jaar maken kans op een sociale huurwoning. Soms is huurtoeslag mogelijk.
Middenhuur en vrije sector
Vóór 2024 viel alle middenhuur nog onder de vrije sector. Voor deze huurwoningen gold toen geen maximale huurprijs.
Met de komst van de nieuwe wet is het puntensysteem vernieuwd. Daardoor geldt huurprijsbescherming nu ook voor middenhuur. Dat betekent dat middenhuur nu ook hulp van de Huurcommissie kan krijgen.
Maximale huurprijs is verplicht
Vóór 2024 waren de maximale huurprijzen niet verplicht. En vaak was de huur hoger dan de prijs die past bij het puntensysteem. Ook omdat er meer vraag dan aanbod is.
Met de komst van de nieuwe huurwet zijn er nieuwe, strengere regels. Deze regels gelden nu ook voor middenhuur en nieuwe huurcontracten in de sociale sector:
- In het contract moet het aantal punten van de huurwoning staan. En de maximale huurprijs van de Huurcommissie.
- Verhuurders moeten zich houden aan de maximale huurprijs. Gebeurt dit niet, dan kunnen huurders dit melden bij de gemeente. De Huurcommissie kan ook controleren of verhuurders zich aan de maximale huurprijs houden.
- Verhuurders moeten zich houden aan het maximale bedrag waarmee de huur omhoog mag.
Deze nieuwe regels gelden ook voor bestaande huurcontracten in de sociale sector. Afhankelijk van het aantal punten, moeten verhuurders de maximale huur mogelijk meteen verlagen.
Vernieuwd puntensysteem
Het vorige puntensysteem bestaat sinds 1979. Met de nieuwe huurwet is dit systeem vernieuwd. De belangrijkste veranderingen zijn:
- Er is nu een duidelijker verschil tussen een zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. En het is duidelijker hoeveel punten hierbij passen. Dit maakt het makkelijker om te bepalen of iemand een zelfstandige woning of kamer huurt. Bij het huren van een kamer geldt er altijd huurprijsbescherming.
- Huurwoningen met een goed energielabel (A t/m D) krijgen meer punten. En bij huurwoningen met slechte labels (E, F, G) gaan er juist punten af.
- Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je makkelijk zelf berekenen hoeveel punten een woning is. En welke huur daarbij hoort.
- In bepaalde situaties mag de verhuurder een extra bedrag optellen bij de huurprijs. Bijvoorbeeld bij nieuwbouw, een rijksmonument of een beschermd stadsgezicht.
Wat betekent dit voor de huurmarkt?
De Wet betaalbare huur heeft grote gevolgen voor de huurmarkt. Door het vernieuwde puntensysteem betalen meer huurders een redelijke huurprijs. Dat leidt tot minder rendement voor investeerders.
Lager rendement
Het lagere rendement maakt investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk. In Amsterdam is het rendement soms zelfs 20% tot bijna 30% minder. Om toch een hogere huurprijs te kunnen vragen, proberen veel investeerders het aantal punten van hun huurwoningen te verhogen.
Zij doen dit bijvoorbeeld door hun huurwoning te verduurzamen. Of door de woning uit te breiden met een tuin, balkon of groter woonoppervlak. Sommigen laten zich hierbij begeleiden door een makelaar of adviseur.
Kansen op de huurmarkt
Door het lagere rendement verkopen veel investeerders hun huurwoningen. Maar we zien ook dat de woningprijzen en rendementen meer dan gemiddeld stijgen bij huurwoningen in de vrije sector. En dat er investeerders zijn die daardoor kansen zien.
Wat mogelijk helpt, is de overdrachtsbelasting die vanaf 2026 lager wordt. Voor een tweede woning of verhuurde woning betaal je dan 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4%.
