Woningverhuur als inkomen voor je pensioen: is het nog rendabel?

• Gestegen rente en nieuwe wet- en regelgeving maakt verhuur van woning minder aantrekkelijk. Zeker voor nieuwe verhuurders.
• Woningen die deels met geleend geld zijn betaald, treffen het zwaar. Het gemiddelde rendement van woningen die voor de helft met een lening zijn gefinancierd, is gemiddeld van 8% naar 2,5% gedaald.
• Nieuwe fiscaal vriendelijke regels voor pensioensparen- en beleggen maken het een aantrekkelijk alternatief.

Verhuur van woningen is een interessante investering voor later. Enerzijds levert het huurinkomsten op. Anderzijds kun je profiteren van de stijgende woningwaarde, die sinds 2013 enorm is geweest.  

De afgelopen jaren zijn er veel veranderingen geweest. Zo is de rente gestegen, waardoor het lenen van geld duurder is geworden. En heeft de overheid nieuwe regels ingevoerd die de verhuur van woningen een stuk minder aantrekkelijk maakt. Zeker voor nieuwe verhuurders. 

Uit onderzoek van het Ministerie van Financiën (2023) blijkt bijvoorbeeld dat het gemiddelde rendement na kosten door de maatregelen is gedaald van gemiddeld 8% naar 2,25%. Het gaat dan om woningen die voor de helft betaald zijn met geleend geld.  

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Met deze wet wordt ook de huurprijs voor huurwoningen in het middensegment volgens een puntensysteem vastgesteld. Net als eerder als voor huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur) gold.  

Huurwoningen tot en met 186 punten mogen maximaal een huur van € 1.158 vragen. Hierdoor moeten veel (nieuwe) huren omlaag. 

Ook het nieuwe verbod op tijdelijke verhuur maakt verhuur minder aantrekkelijk. Met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan het heel lang duren voordat je de overwaarde van de woning kan opnemen. Bijvoorbeeld omdat de verkoop met huurders niet lukt. 

Zzp’er Kristel (45) krijgt na 1 juli 2024 een nieuwe huurder in een van haar appartementen. Het appartement heeft een getaxeerde waarde van € 360.000. Op basis van het puntensysteem mag de nieuwe huur maximaal € 1.106 zijn. Jaarlijks zijn haar kosten voor het appartement ongeveer € 2.000. 

Ze heeft geld geleend voor de aankoop van het appartement en een restschuld van € 150.000. Elk jaar betaalt ze € 10.000 aan aflossing. Omdat haar rentevaste periode bijna eindigt, stijgt haar rente binnenkort van 2.5% naar 5%. 

Dit is een versimpeld rekenvoorbeeld. In dit voorbeeld zijn indexaties niet meegenomen. 

Je kunt natuurlijk kijken naar andere vormen van vastgoed, zoals retail- en horecavastgoed, bedrijfs- en kantoorruimte of vakantiewoningen. Maar er zijn ook andere alternatieven om te zorgen voor een goed pensioeninkomen later. Het kabinet heeft in 2023 bijvoorbeeld voor mensen zonder pensioenregeling juist de fiscaal vriendelijke ruimte voor opbouw van lijfrente fors verhoogd.

Op een pensioenrekening stort je bedragen die je mag aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte. Dat kan een belastingvoordeel opleveren. Je betaalt namelijk pas belasting als je het opgebouwde bedrag op de rekening laat uitkeren. Vaak heb je dan een lager inkomen en wordt dat belast tegen een lager tarief. 

Het voordeel is groter als je op tijd begint met de opbouw van vermogen op de pensioenrekening. Je kunt dan gebruik maken van het rente-op-rente effect. Als elk jaar rendement wordt gemaakt en dat rendement wordt geherinvesteerd, wordt het jaar erna rendement gemaakt over het ingelegde bedrag én over het rendement van het jaar ervoor. Het totale bedrag stijgt dan niet lineair maar exponentieel.  

Zzp’er Kristel (45) opent een pensioenrekening en besluit jaarlijks € 12.000 op deze rekening te storten. De zaken gaan goed bij Kristel en het bedrag is tegen 49,50% aftrekbaar. Ze betaalt daardoor elk jaar € 6.000 minder belasting. Ze hoeft daarnaast geen box 3-belasting te betalen over het rendement op het opgebouwde bedrag op haar pensioenrekening.  

Als ze de AOW-leeftijd heeft bereikt, kan ze zichzelf 20 jaar lang een bedrag van €32.000 per jaar laten uitkeren. Haar gemiddelde belastingdruk is op dat moment minder dan 25%. Ze houdt daarom jaarlijks ongeveer € 24.000 netto over. Dat is € 2.000 per maand. Zonder dit belastingvoordeel zou Kristel maar € 1.000 per maand van haar rekening kunnen opnemen. 

Het bedrag op de pensioenrekening is bedoeld als pensioen. Daardoor is pensioensparen of – beleggen minder flexibel dan als je geld opzijzet op je gewone spaar of beleggingsrekening. Je kunt het geld namelijk niet tussentijds opnemen.  

Bouw je het pensioen bijvoorbeeld op bij een bank? Dan moet het bedrag omgezet worden in periodieke uitkeringen die uiterlijk 5 jaar na je AOW-leeftijd ingaan. Ook moet je de periodieke uitkeringen ontvangen tot je minimaal 20 jaar ouder bent dan je AOW-leeftijd. Het is goed je ook in deze voorwaarden te verdiepen.