Investeren in woningen in 2025: aangescherpte regels

Door het dalen en zelfs negatief worden van de spaarrentes zijn veel spaarders op zoek gegaan naar andere manieren om rendement te behalen. Naast beleggen op de beurs werd ook het kopen en vervolgens verhuren van woningen populair.

De opbrengst bestaat bij het beleggen in woningen niet alleen uit geïndexeerde en daarmee inflatiebestendige huur, maar ook uit mogelijke prijsstijgingen van de woningen waarin wordt belegd. Deze prijsstijgingen zijn de afgelopen jaren, onder andere door de toenemende vraag, enorm geweest. Naast natuurlijk andere factoren als fiscaal gunstige regelingen en dalende financieringsrentes.

Maar de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan snel. Zo zijn financieringsrentes de afgelopen jaren flink gestegen. Wanneer een hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement. Dit kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.

Verhuur van woningen brengt risico’s met zich mee. We zetten er een aantal op een rij. 

Leegstand en huurders die de huur niet (op tijd) betalen

Je kent vast ook de verhalen over wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart.

Kans op inzakkende markt

De woningmarkt kan zomaar omslaan, zoals halverwege 2022 gebeurde. Het CBS merkte op dat de huizenprijzen in februari 2023 lager waren dan in dezelfde maand van het vorige jaar. Dat was sinds april 2014 niet meer gebeurd.

Inmiddels leeft de huizenmarkt weer op. In 2024 gingen de huizenprijzen met 8,7% omhoog. Een nieuw record op de huizenmarkt. Dit kwam vooral door de lage hypotheekrente, een tekort aan huizen en hogere inkomens. Lonen stegen met 7,3%, en het beschikbare inkomen met 3%. Lees ons laatste nieuws over de huizenmarkt.

Veranderde wetten en regels

Zo heeft het kabinet voor de woningmarkt per 1 juli 2024 het (gemoderniseerde) woningwaarderingsstelsel doorgetrokken. Er is een nieuw middensegment gecreëerd. Behalve voor huurwoningen in het laagsegment (de oude sociale huur) wordt de huurprijs nu ook voor huurwoningen in het middensegment vastgesteld volgens een puntensysteem.

Dit betekent dat voor alle woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurgrens geldt van € 1.184,82. Met een tool kun je de huur op basis van het puntensysteem berekenen. Pas in het hoogsegment (de oude vrije sector) is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Wel geldt er voor de vrije sector tot 1 mei 2029 een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging.

Wet vaste huurcontracten

Uitzonderingen daargelaten, mag een verhuurder nu alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Als het rendement (de netto huur) te laag is ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen, dan kan dat ten koste van de waarde. Uiteindelijk is het met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ook niet zeker wanneer de overwaarde in de woning liquide kan worden gemaakt.

Dan is er natuurlijk ook nog veranderende belastingwetgeving. Zo is de overdrachtsbelasting vanaf 2021 in twee stappen verhoogd van 2% naar 10,4%.

Verder wordt vastgoed steeds zwaarder belast in box 3. Als je in privé investeert in vastgoed, val je voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Dit is een belasting op vermogen, waarbij niet het werkelijke rendement telt, maar een forfaitair rendement (verondersteld rendement).

De Hoge Raad oordeelde vorig jaar (wederom) dat deze wet oneerlijk is. Daarom mogen mensen nu kiezen tussen belastingheffing over hun werkelijk rendement of over het forfaitair rendement. Beleggers moeten zelf tegenbewijs leveren als hun werkelijk rendement lager is dan het forfaitair rendement. De aanwijzingen die de Hoge Raad daarvoor heeft gegeven, leveren echter veel discussie op.

Zo mogen kosten niet in aftrek worden gebracht en moeten ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen worden gerekend. De wetgever heeft de richtlijnen van de Hoge Raad inmiddels overgenomen in een wetsvoorstel ‘Wet tegenbewijsregeling’. 

Ondertussen wordt er gewerkt aan een heel nieuw box 3-stelsel. Zoals het er nu naar uitziet, zal er vanaf 2028 naast de huur ook de waarde-ontwikkeling van vastgoed bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Het tarief wordt gesteld op 36% (gelijk aan het tarief voor 2025).

Beleggen in woningen is lange tijd heel populair geweest. Maar het rendement is onder druk komen te staan nu de financieringsrente de afgelopen jaren is gestegen en het kabinet de teugels aantrekt. Bekijk als woningbelegger dus goed hoe je door deze maatregelen wordt geraakt en of het aantrekkelijk blijft om te beleggen in woningen.