Investeren in woningen in 2026: wat is er veranderd?
Het kopen en daarna verhuren van woningen is de afgelopen jaren populair geworden. Beleggen in woningen is alleen niet zonder risico’s. Zo staan de mogelijke rendementen onder druk door de veranderende wetten en regels. Wat betekent dat voor jou?
Waarom was beleggen in woningen zo populair?
Toen de spaarrente jarenlang laag was, zijn veel spaarders op zoek gegaan naar andere manieren om rendement te behalen. Naast beleggen op de beurs werd ook het kopen en vervolgens verhuren van woningen populair.
De opbrengst bestaat bij het beleggen in woningen uit twee onderdelen:
- Geïndexeerde en daarmee inflatiebestendige huurinkomsten
- Mogelijke prijsstijgingen van de woningen waarin wordt belegd.
Deze prijsstijgingen zijn de afgelopen jaren, onder andere door de toenemende vraag, enorm geweest. Naast andere factoren, zoals fiscaal gunstige regelingen en dalende financieringsrentes.
Maar de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan snel. Zo zijn financieringsrentes de afgelopen jaren flink gestegen. Als een hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement. Dit kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.
Risico’s verbonden aan de verhuur van woningen
Verhuur van woningen brengt risico’s met zich mee. We zetten er een aantal op een rij.
Leegstand en wanbetaling
Een woning kan tijdelijk leegstaan, waardoor je geen huurinkomsten ontvangt. Daarnaast bestaat het risico dat huurders de huur niet of niet op tijd betalen. Ook kunnen verhuurders te maken krijgen met ongewenste situaties, zoals illegale activiteiten in een verhuurde woning. Je kent vast ook de verhalen over wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart.
Kans op inzakkende markt
De woningmarkt kan zomaar omslaan, zoals halverwege 2022 gebeurde. Het CBS merkte op dat de huizenprijzen in februari 2023 lager waren dan in dezelfde maand van het jaar ervoor. Dat was sinds april 2014 niet meer gebeurd.
Inmiddels leeft de huizenmarkt weer op. In 2025 gingen de huizenprijzen met 8,6% omhoog. Aan de ene kant drukken hogere rentes en onzekerheid de vraag. Aan de andere kant is er een groot woningtekort en stijgen inkomens nog steeds. Door hogere lonen kunnen mensen meer betalen voor een huis. Dat houdt de prijzen hoog. Lees ons laatste nieuws over de huizenmarkt.
Veranderde wetten en regels
Het kabinet heeft voor de woningmarkt per 1 juli 2024 het (gemoderniseerde) woningwaarderingsstelsel ingevoerd waarmee een nieuw middensegment is gecreëerd. Behalve voor huurwoningen in het laagsegment (de oude sociale huur) wordt de huurprijs nu ook voor huurwoningen in het middensegment vastgesteld volgens een puntensysteem. Lees meer over de Wet betaalbare huur.
Dit betekent dat voor alle woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurgrens geldt van € 1.228,07. Met een tool kun je de huur op basis van het puntensysteem berekenen. Pas in het hoogsegment (de oude vrije sector) is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Wel geldt er voor de vrije sector tot 1 mei 2029 een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging.
Wet vaste huurcontracten
Sinds de Wet vaste huurcontracten mag een verhuurder in de meeste gevallen alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Als het rendement (de nettohuur) te laag is ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen, kan dat ten koste gaan van de waarde. Uiteindelijk is het met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ook niet zeker wanneer de overwaarde in de woning beschikbaar is. Lees ook ons artikel: 'Is investeren in woningen alleen nog interessant voor ondernemers?'
Veranderende belastingheffing
Dan is er natuurlijk nog de veranderende belastingwetgeving. Zo is de overdrachtsbelasting voor woningen die niet bestemd zijn voor eigen bewoning, nu 8%. Mogelijk wordt dit tarief vanaf 2027 verlaagd naar 7%.
Verder wordt vastgoed steeds zwaarder belast in box 3. Als je in privé investeert in vastgoed, val je voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Dit is een belasting op vermogen, waarbij niet het werkelijke rendement telt, maar een forfaitair rendement (verondersteld rendement). Belastingplichtigen mogen daarbij kiezen voor belastingheffing over hun werkelijk rendementals dat lager is dan het forfaitair rendement.
Beleggers moeten wel zelf het tegenbewijs leveren dat hun werkelijk rendement lager is. Voor vastgoedbeleggers biedt deze zogenoemde tegenbewijsregeling weinig uitkomst. Zo mogen kosten niet in aftrek worden gebracht en moeten ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen worden gerekend.
Ondertussen wordt er gewerkt aan een heel nieuw box 3-stelsel. Zoals het er nu naar uitziet, zal er vanaf 2028 naast de huur ook de waardeontwikkeling van vastgoed bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Het tarief wordt gesteld op 36% (gelijk aan het tarief voor 2026). Lees meer over box 3.
Conclusie
Beleggen in woningen is lange tijd populair geweest. Maar het rendement is onder druk komen te staan nu de financieringsrente de afgelopen jaren is gestegen en het kabinet de teugels aantrekt. Bekijk als woningbelegger dus goed hoe je door deze maatregelen wordt geraakt en of het aantrekkelijk blijft om te beleggen in woningen.
“Beleggen in woningen is niet zonder risico’s. Zo staan de mogeijke rendementen onder druk door de veranderende wetten en regels.”
Peter Beets, Expert Vermogensplanning
