Veranderingen in box 3-belasting en je tweede woning
Als je een vakantiewoning in Nederland hebt of overweegt er een te kopen, krijg je te maken met de belastingregels van box 3. Over deze regels bestaat al jaren veel onvrede. Daarom werkt de overheid aan een hervorming van deze belastingheffing. Alleen lijken de aanpassingen voor de jaren 2026 en 2027 teleurstellend uit te pakken voor eigenaren van een tweede huis die deze niet verhuren. We leggen uit hoe dat zit.
Box 3-belasting tweede huis
Bij de aangifte van je box 3-belasting over 2026 en 2027 worden er twee berekeningen gemaakt. Het vertrekpunt is het door de overheid veronderstelde rendement, dat voor iedereen gelijk is.
Via de tegenbewijsregeling vindt er een controleberekening plaats om te kijken of je werkelijke rendement lager is dan het veronderstelde rendement. Zo ja, dan wordt je box 3-belasting berekend op basis van je werkelijke rendement. Het belastingtarief in box 3 blijft 36%.
Om het rendement te berekenen, wordt de WOZ-waarde van je vakantiewoning gebruikt. Bij je aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025.
Uitgangspunt: heffing op basis van het veronderstelde rendement
Voor je belastingaangifte over het jaar 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon in box 3. Fiscale partners hebben deze vrijstelling allebei. Voor een vakantiewoning als ‘overige bezitting’ is het veronderstelde rendement 6% van de WOZ-waarde.
Heb je voor de recreatiewoning een lening afgesloten? Dan mag je een fictieve rente in mindering brengen op je box 3-inkomen. Deze rente is voor 2026 voorlopig vastgesteld op 2,67%.
Bij een verondersteld rendement van 6% en een tarief van 36% komt de belastingdruk dan op 2,16% van de WOZ-waarde. Dat betekent dat je, afgezien van het heffingsvrij vermogen, jaarlijks € 2.160 box 3-belasting betaalt per € 100.000 WOZ-waarde. Zeker voor eigenaren van vakantiewoningen aan de kust kan de belastingdruk daardoor behoorlijk oplopen.
Controle: heffing op basis van werkelijk rendement - de tegenbewijsregeling
Ligt jouw werkelijk rendement lager dan het veronderstelde rendement? Dan wordt je uiteindelijke box 3-belasting berekend over dit lagere werkelijk rendement.
Voor het werkelijke rendement is onder meer relevant:
- De huurinkomsten uit je vakantiewoning
- Een fictieve huur ter grootte van 5,06% van de WOZ-waarde als de woning leegstaat of zelf wordt gebruikt
- De werkelijk betaalde rente op een lening die je bent aangegaan ter financiering van je vakantiewoning
- De stijging van de WOZ-waarde in een jaar
Onderhoudskosten mogen niet worden afgetrokken. Als de WOZ-waarde is gestegen door investeringen zoals een verbouwing, mag je het bedrag ter grootte van deze waardestijging in mindering brengen op je werkelijk rendement. Bij de berekening van het werkelijk rendement wordt gekeken naar het totale box 3-vermogen. Met een heffingsvrij vermogen mag geen rekening worden gehouden.
Hoe ziet box 3 er vanaf 2028 uit?
Het is de bedoeling dat we per 1 januari 2028 overgaan op een nieuw systeem in box 3. Hierin wordt belasting geheven over het werkelijk rendement. Het heffingsvrije vermogen verdwijnt. In plaats daarvan komt er een heffingvrij inkomen van € 1.800. Het belastingtarief lijkt 36% te blijven.
Vastgoed in box 3 krijgt te maken met een vermogenswinstbelasting. Dit is een belasting waarbij de huurinkomsten worden belast en kosten voor onderhoud of rente van een lening aftrekbaar zijn.
Is jouw tweede woning in waarde gestegen? De waardestijging wordt belast als je de woning verkoopt. Dat is een praktisch uitgangspunt: je betaalt de belasting op het moment dat je ook daadwerkelijk een bedrag ontvangt. Er zijn wel een aantal toevoegingen:
- Verhuur je de woning niet? Dan wordt 3,35% van de WOZ-waarde bij je inkomen in box 3 opgeteld. Onderhoudskosten en betaalde rente zijn aftrekbaar.
- Voor woningen in box 3 op 1 januari 2028 geldt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2029 (waardepeildatum 1 januari 2028). Bij verkoop wordt het verschil tussen de verkoopprijs en deze WOZ-waarde belast. Op 1 januari 2028 kan een hogere WOZ-waarde daarom gunstig zijn.
- Verkoop je de tweede woning? Dan mag je de kosten van investeringen in de woning in aftrek brengen op je verkoopwinst. Mogelijk zitten hier wel vele jaren tussen. Belangrijk dus om je administratie hiervoor goed op orde te hebben.
- Je betaalt ook belasting over de waardestijging van je vakantiewoning bij overlijden, het aangaan van een gemeenschap van goederen of een echtscheiding. In dat geval zul je dus belasting moeten betalen, zonder dat het geld daarvoor al beschikbaar is. Voor situaties rondom huwelijk en echtscheiding komen er mogelijk nog aanpassingen.
Conclusie box 3-belasting en je tweede huis
Veel eigenaren van vakantiewoningen zijn ontevreden over de veronderstelde rendementen van de huidige box 3. Bovendien pakt de tegenbewijsregeling voor de jaren 2026 en 2027 voor hen teleurstellend uit. Het systeem per 2028 brengt verbetering. De jaarlijkse belastingdruk wordt dan waarschijnlijk lager, maar er is wel belasting over de waardestijging als deze wordt gerealiseerd. Daarnaast is er ook in het nieuwe box 3-stelsel nog steeds voor een deel sprake van verondersteld inkomen.
De kostenaftrek is positief. Net zoals er rekening wordt gehouden met investeringen. Het kan daarom slim zijn om bepaalde uitgaven en investeringen voor je tweede huis uit te stellen tot 2028.
