Veranderingen in box 3-belasting en je tweede woning
Als je een vakantiewoning in Nederland hebt of er een wilt kopen, krijg je te maken met de belastingregels van box 3. Over deze regels is veel onvrede. De overheid is daarom bezig om deze belastingheffing aan te passen. Alleen lijken de aanpassingen voor de jaren 2026 en 2027 teleurstellend uit te pakken voor mensen met een tweede huis die ze niet verhuren. We leggen uit hoe dat zit.
Box 3-belasting tweede huis over belastingjaar 2025 en 2026
Als je straks in 2026 en 2027 je box 3-belasting aangeeft voor de jaren 2025 en 2026 kan dat op twee manieren. Via het huidige stelsel met een voor iedereen gelijk verondersteld rendement. Of via de tegenbewijsregeling op basis van het werkelijk rendement.
Om het rendement te bereken, wordt de WOZ-waarde van je vakantiehuis gebruikt. Voor je belastingaangifte in 2026 geef je bijvoorbeeld de WOZ-waarde van je vakantiewoning in 2025 op. Deze WOZ-waarde is vastgesteld op 1 januari 2024.
Keuze 1. Heffing op basis van verondersteld rendement
Voor je belastingaangifte over het jaar 2025 geldt een heffingvrij vermogen van € 57.684 per persoon in box 3. Fiscale partners hebben deze vrijstelling allebei. Een vakantiewoning is een ‘overige bezitting’. Het verondersteld rendement hierop is 5,88% over de WOZ-waarde.
Heb je voor de recreatiewoning een lening afgesloten? Dan mag je naar schatting een fictieve rente van 2,6% aftrekken van je inkomen. Het totale inkomen uit de woning wordt vervolgens belast tegen 36%.
Een stijging in het fictief inkomen voor belastingjaar 2026
De eerdere onvrede over box 3 heeft geleid tot lagere belastingopbrengsten. Het kabinet wil dit rechttrekken. Het fictieve rendement in 2026 wordt daarom waarschijnlijk verhoogd naar 7,77% voor overige bezittingen, waar de vakantiewoning onder valt. En het heffingvrij vermogen wordt verlaagd tot € 51.000 per persoon.
De belastingdruk op je vakantiewoning kan oplopen tot 2,8% in 2026 (7,77% x 36%).
Ligt jouw werkelijke rendement lager? Dan kun je kiezen voor de tegenbewijsregeling. Hiervoor moet je aantonen dat je werkelijke rendement lager is. Dat kan lastig zijn voor een vakantiewoning. Het gaat namelijk om een ongerealiseerde stijging of daling van de waarde.
Keuze 2. Heffing op basis van werkelijk rendement - de tegenbewijsregeling
De rechter bepaalde dat de box 3-belasting moet worden berekend op basis van het werkelijke rendement als dit lager is dan het fictieve rendement uit het huidige stelstel.
Als de WOZ-waarde van je vakantiehuis bijvoorbeeld niet stijgt, moet je box 3-belasting worden berekend over het werkelijke rendement. Hieruit is de tegenbewijsregeling ontstaan.
Vanaf 2026 en 2027 in de tegenbewijsregeling: de waarde van eigen gebruik
In de toekomstige tegenbewijsregeling krijg het eigen gebruik van de vakantiewoning een waarde. Dat zal gelden na belastingjaar 2025. Hier is veel discussie over geweest.
De waarde van het eigen gebruik wordt bepaald door te kijken naar de economische huurwaarde. Dat is de huur die je had kunnen krijgen als je de vakantiewoning had verhuurd. Samen met een eventuele stijging of daling van de WOZ-waarde vormt dit het rendement op je vakantiehuis.
Kun je zelf niet vaststellen wat die economische huurwaarde is? Dan wordt gerekend met een huurwaarde van 5,06%. Dat is een fictief inkomen. En dat is opvallend, omdat hierover in het eerdere forfaitaire systeem veel onvrede was. De kans is dan ook groot dat dit leidt tot nieuwe rechtszaken.
De regels van de tegenbewijsregeling tot 2028
De belangrijke regels uit de tegenbewijsregeling tot 2028 zijn:
- Het werkelijke rendement geldt voor je gehele vermogen. Dus niet alleen op je recreatiewoning. Heb je bijvoorbeeld een slecht rendement op je aandelen, maar een stijgende WOZ-waarde van je vakantiewoning? Dan kun je dit met elkaar compenseren.
- Er is geen heffingvrij vermogen bij de tegenbewijsregeling. Dat is nadelig als je vermogen eerst rond deze grens viel. Je zult nu over een groter deel van je vermogen belasting moeten betalen.
- Stijgt de WOZ-waarde van je vakantiewoning? Dan is dit onderdeel van het werkelijke rendement. Ook als je de woning niet verkoopt.
- Er is geen kostenaftrek, bijvoorbeeld voor onderhoudskosten. Alleen als je een investering doet die de WOZ-waarde van je vakantiewoning laat groeien, mag je dit verminderen met je werkelijke rendement. Bijvoorbeeld door een verbouwing.
Hoe ziet box 3 er vanaf 2028 uit?
Het is de bedoeling dat we per 1 januari 2028 overgaan op een nieuw systeem in box 3. Hierin wordt belasting geheven over het werkelijk rendement. Er is geen heffingvrij vermogen, maar een heffingvrij resultaat van € 1.800. Het belastingtarief lijkt net als nu 36% te blijven.
Vastgoed in box 3 krijgt te maken met een vermogenswinstbelasting. Dit is een belasting waarbij jaarlijkse inkomsten worden belast na aftrek van kosten voor onderhoud of rente van een lening. Voor een vakantiewoning gaat het om de huurinkomsten.
Is jouw tweede woning in waarde gestegen? Dan wordt dit belast als je de woning verkoopt. Dat is een praktisch systeem: je betaalt de belasting op het moment dat je het inkomen krijgt.
Er zijn wel een aantal toevoegingen:
- Verhuur je de woning niet? Dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Dat is minder dan de 5,06% bij de tegenbewijsregeling. Ook geldt een kostenaftrek. Toch is het ‘belasting over inkomen dat er niet is’.
- Vastgoed gaat het nieuwe box 3-systeem in voor de WOZ-waarde op 1 januari 2028. Eerder werd altijd één jaar teruggekeken. Dat bepaalt deels de toekomstige belastingdruk en zal zeker veel aandacht krijgen. Tot op heden was de gedachte bij velen dat een lage WOZ-waarde positief is. Op 1 januari 2028 is er belang om de WOZ-waarde zo hoog mogelijk te hebben, zodat je waardestijging het jaar daarna lager is.
- Verkoop je de tweede woning? Dan mag je de kosten van investeringen in de woning verminderen met de verkoopwinst. Mogelijk zitten hier wel vele jaren tussen. Belangrijk dus om je administratie hiervoor goed op orde te hebben.
- Je betaalt ook belasting over de waardestijging van je vakantiewoning bij overlijden, het aangaan van een gemeenschap van goederen of een echtscheiding. In dat geval zul je dus wel belasting moeten betalen, zonder dat het geld daarvoor als beschikbaar komt door een verkoop.
Conclusie box 3-belasting en je tweede huis
Veel eigenaren van vakantiewoningen zijn ontevreden over de fictieve rendementen van de huidige box 3. De tegenbewijsregeling voor de jaren 2026 en 2027 lijkt teleurstellend uit te pakken. Het systeem per 2028 brengt verbetering. De jaarlijkse belastingdruk wordt dan waarschijnlijk lager, maar er is wel belasting over de waardestijging en nog steeds een deel gebaseerd op fictief inkomen.
De kostenaftrek is positief. Net zoals er duidelijk rekening wordt gehouden met investeringen. Het kan slim zijn om extra kosten en investeringen voor je tweede huis uit te stellen tot 2028.
