Is 2025 een goed jaar om een huis te kopen als ondernemer?
Ben je ondernemer, heb je een huurwoning en wil je een huis kopen? Of heb je al een koophuis en wil je de overwaarde gebruiken voor een andere woning? Is dit het juiste moment om een woning te kopen? Er zijn redenen om te wachten met kopen maar ook reden om juist nu te kopen. Hier moet je als ondernemer op letten.
In het kort
- Voor ondernemers lijken de economische vooruitzichten in verschillende sectoren gematigd positief. Ook daalt de inflatie verder
- De hypotheekrentes zijn inmiddels gedaald. In 2025 en 2026 wordt ook een daling verwacht
- De combinatie van stijgende inkomens, dalende inflatie en hypotheekrentes verbetert de betaalbaarheid van woningen
- In 2025 en 2026 wordt een stijging van de woningprijzen verwacht
- Ga je samen kopen? Het ‘tweede inkomen’ telt voor 100% mee
1. Dalende inflatie, hogere energieprijzen, en andere overwegingen in uw sector
Spanningen in de wereld, personeelstekorten en hogere energieprijzen dan in het verleden zorgen in veel sectoren voor uitdagingen. Onzekerheid over je inkomen als ondernemer kan je huiverig maken om grote financiële beslissingen te nemen. Zoals het kopen van een huis.
Voor aankomend jaar lijken de economische vooruitzichten matig positief te zijn. Door de Amerikaanse importtarieven heeft ons economisch bureau de groeivoorspellingen wel bijgesteld naar 1,4% (van 1,8%). in 2025 De inflatie is gedaald en zal naar verwachting verder dalen.
Meer weten over de voorspelling voor jouw sector?
2. Verwachte prijsstijging van woningen
Natuurlijk is de prijs van een nieuwe woning een belangrijke overweging. Zo zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. Is er dan een goed moment om te kopen of verkopen?
Als starter op de woningmarkt wil je bijvoorbeeld niet instappen als de huizenprijzen vervolgens dalen. Helaas kun je van tevoren niet uitsluiten dat prijzen (tijdelijk) dalen. Wel kun je rekening houden met analyses en inschattingen die economen en andere deskundigen maken over de ontwikkelingen op de woningmarkt.
Afgelopen jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld zo’n 8,7%. Ons Economisch Bureau verwacht in 2025 een prijsstijging van 7%. Ook voor 2026 verwacht ons Economische Bureau een stijging van 3% voor woningen.
Ben je benieuwd naar de laatste ontwikkelingen op de huizenmarkt?
3. Invloed van het energielabel
Bij de koop van een woning is het energielabel belangrijk. De prijzen van woningen met een goed energielabel ontwikkelen zich gunstiger dan die van woningen met een zwak energielabel. Woning met een goed energielabel worden ook sneller verkocht. De aanschafkosten van een woning met een beter energielabel zijn misschien wel hoger, maar omdat de energierekening flink lager is kunnen de netto woonlasten toch voordeliger uitkomen.
4. Bescheiden toename aantal verkochte woningen
Onze economen verwachten dat de woningaankopen in 2025 stijgen met 5% en in 2026 met 1%. De toename van transacties is groter dan afgelopen jaren door nieuwe belastingregels en de invoering van de Wet Betaalbare Huur. Daardoor besloten veel particuliere beleggers hun huurwoningen te verkopen. We verwachten dat in 2025 de verkoop door particuliere beleggers (uitponden) zal doorgaan.
Door aanhoudende problemen bij nieuwbouw groeit het risico dat er niet genoeg huizen worden bijgebouwd om aan de vraag voor woningen te voldoen. Deze problemen bestaan onder andere uit hogere projectkosten, netcongestie, gebrek aan betaalbare grond, dure bouwmaterialen, stikstof en personeelstekort. Het aantal woningrealisaties blijft overigens al een paar jaar achter bij de doelstellingen. We verwachten dat de komende jaren de krapte op de woningmarkt blijft bestaan en zelfs toe kan nemen.
De woningtransacties krijgen wel een duwtje in de rug door verhuurders die huurwoningen verkopen. Woningverhuur is voor beleggers in woningen minder aantrekkelijk geworden door onder andere hogere belastingen en diverse wetswijzigingen.
5. Verwachte daling van de hypotheekrentes
Lang waren de hypotheektarieven historisch laag. Door een sterke stijging van de inflatie zijn begin 2023 de hypotheektarieven sterk gestegen.
Maar sinds 2024 is de inflatie in Europa alweer flink gedaald. De verwachting is dat de inflatie in Europa in 2025 daalt naar 2.1% en in 2026 verder daalt naar 1.6%. Door de lagere inflatie heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar officiële rentetarieven inmiddels diverse keren verlaagd. Daardoor daalde ook de rente voor een hypothecaire lening met een kortere rentevaste periode.
Onze economen verwachten ook een daling van de hypotheekrentes met een langere rentevaste periode. Een lagere rente is gunstig voor de betaalbaarheid van woningen en dat is vaak een stimulans om een woning te kopen.
Als de inflatie minder snel daalt zal de Europese Centrale Bank haar officiële rentetarieven misschien minder snel verlagen en zullen de hypotheekrentes minder snel dalen dan we nu voorzien.
6. De maximale hoogte van uw hypotheek als ondernemer
De maximale hoogte van je hypotheek is afhankelijk van leennormen van de overheid. Een belangrijk onderdeel van de leennorm is jouw inkomen. Volgens de Gedragscode Hypothecair Krediet (GHK) is een ‘vast en bestendig’ inkomen nodig. Werknemers in loondienst vragen daarom een zogenaamde werkgeversverklaring aan bij de werkgever.
Als ondernemer werkt het anders. Om jouw inkomen te bepalen, kijkt de hypotheekverstrekker naar de gemiddelde inkomsten van de afgelopen drie kalenderjaren. Daarnaast kunnen inkomsten uit vermogen (box 3), zoals rente of huurinkomsten en misschien dividenduitkeringen uit een onderneming, de maximale leencapaciteit verhogen. Een snelgroeiende onderneming met een onderbouwing van goede vooruitzichten kan ook een positieve invloed hebben op je maximale hypotheek.
Sinds 2023 telt bij tweeverdieners het ‘tweede inkomen’ voor 100% mee bij het bepalen van het maximale leenbedrag. Een eventuele studieschuld verlaagt dit bedrag.
De maximale hypotheek is dus van zowel leennormen als je persoonlijke situatie afhankelijk. Het zoeken naar een maatwerk oplossing is daarom belangrijk.
7. Een hypotheek met NHG en duurzaamheidskorting
Als ondernemer kun je in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt een vangnet bij betalingsproblemen zoals bij werkloosheid, relatiebeëindiging, of overlijden van je partner. Een hypotheek met NHG kan alleen als de koopsom of marktwaarde van de woning maximaal € 450.000 (2025) is. Als je je woning verduurzaamt, ligt deze grens op € 477.100.
Door een hypotheek met NHG is een lagere rente mogelijk. Ook als je verduurzamende maatregelen neemt, bieden sommige banken een extra duurzaamheidskorting aan op de hypotheekrente. Ook wij bieden zo'n duurzaamheidskorting aan. Deze korting kan oplopen tot zo’n 0,15%.
8. Vrijstelling overdrachtsbelasting jonge kopers
Sinds 2021 kunnen jonge kopers mogelijk gebruik maken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voorwaarde voor de vrijstelling is dat je als koper meerderjarig bent en jonger dan 35 jaar. Ook moet je de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken.
Een belangrijke aanvullende voorwaarde is de ‘woningwaarde grens’. De waarde van de koopwoning mag in 2025 niet hoger zijn dan € 525.000. Is de woningwaarde hoger, dan betaal je over de gehele woningwaarde 2% overdrachtsbelasting.
9. Huren kan ook een juiste keuze zijn
Afhankelijk van je behoeftes, kan het een goed idee zijn om nog géén woning te kopen. Huren is flexibel. Je kunt de huur snel opzeggen, hebt geen (groot)onderhoudskosten, betaalt geen onroerendezaakbelasting en geen opstalverzekering (soms wel servicekosten). Ook zit aan de stijging van huur momenteel een wettelijk maximum en soms is de huurstijging zelfs een paar jaar bevroren. Daarnaast heb je geen vermogensverlies bij daling van de woningprijzen en soms recht op huurbescherming of een vast huurcontract. De huurbescherming is aanmerkelijk verbeterd door de invoering van de Wet Betaalbare Huur.
Toch vinden velen dat huren betekent dat je maandelijks geld betaalt, waarvan je nooit meer iets terugziet. Bij het kopen van een woning met een hypotheek begin je direct met het opbouwen van vermogen. Je bent namelijk sinds 2013 verplicht, bij een nieuwe hypotheek, maandelijks een bedrag af te lossen op de hypotheek. Daardoor bouw je direct vermogen op en profiteer je misschien van een stijging van de woningwaarde. Bovendien levert de aftrek van hypotheekrente via de aangifte inkomstenbelasting nog een fiscaal voordeel op.
