Vier mogelijkheden om als dga je eigen huis te financieren
Als directeur-grootaandeelhouder (dga) heb je meer mogelijkheden voor het kopen van een eigen huis, dan een hypotheek bij de bank. Je kunt bijvoorbeeld lenen van je eigen bv, of je bv dividend laten uitkeren. Wij leggen de fiscale gevolgen en voor- en nadelen van verschillende financieringsmogelijkheden uit.
In het kort
Stel, als dga beschik je over voldoende inkomen, vermogen in de bv en vermogen in privé om een huis te kopen. Dan zijn er vier mogelijkheden om je eigen huis te kopen:
- Hypotheek bij de bank
- Lenen bij eigen bv
- Dividend uit eigen bv
- Gebruik van privévermogen
Wat voor jou de meest aantrekkelijke manier is als ondernemer, hangt af van verschillende factoren. Zoals de rente waartegen je kunt lenen van de bank of je bv. Daarnaast is het rendement op je eigen vermogen van doorslaggevend belang. We leggen elke optie hieronder uit.
1. Hypotheek bij de bank
Als je een hypotheek bij de bank neemt, betaal je rente aan de bank. De rente mag je onder voorwaarden in aftrek brengen op je inkomen in box 1. Je bespaart hiermee maximaal 37,5% inkomstenbelasting. Ook als (de top van) je inkomen in box 1 tegen het hoogste tarief van 49,5% wordt belast.
Daarnaast heb je te maken met het eigenwoningforfait. Dat is een bijtelling op je inkomen. Als de WOZ-waarde van je woning lager is dan € 1.330.000, is de bijtelling 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een hogere WOZ-waarde is de bijtelling 2,35%. Over je totale inkomen betaal je maximaal 49,5% inkomstenbelasting in box 1 in 2025. Als de betaalde hypotheekrente hoger is dan de bijtelling, kan in box 1 een fiscaal voordeel ontstaan. We laten het zien met een voorbeeld.
Rekenvoorbeeld
Je koopt een woning voor € 775.000 en dat is ook de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait is 0,35% dus € 2.712. Stel dat je ook een hypotheekschuld hebt van € 775.000 en dat de rente 3,5% bedraagt (€ 27.175). De rente is hoger dan de eigenwoningforfait. Het inkomen uit eigen woning is - € 24.413 (€ 2.712 - € 27.175). Bij een maximale hypotheekrenteaftrek van afgerond 37,5% heb je een belastingvoordeel van € 9.154 (37,5% van - € 24.413). De netto betaalde rente is € 18.021 (€ 27.175 -€ 9.154).
2. Lenen bij je eigen bv
Leen je geld voor je eigen woning bij je bv? Dan maakt dit voor je privésituatie in principe geen verschil. De rente kan aftrekbaar zijn in box 1 net als bij een lening van de bank.
Er is wel een wijziging in de bv. De bv zet spaargeld of beleggingen om in een lening aan jou. Stel dat de rente die je aan je bv betaalt 3,5% is. Vanuit je bv gezien is de lening dan een belegging geworden. Of dat gunstig is, is afhankelijk van de vraag wat het rendement is als de bv het geld anders belegt. Is dat rendement hoger? Dan is lenen bij de bv niet gunstig. Is dat rendement lager? Dan is lenen bij de bv wel gunstig.
Belastingdruk op een lening bij bv
Er is nog een punt om op te letten: de belastingdruk in de bv is hoger dan het belastingvoordeel van maximaal 37,5% in box 1. De bv betaalt over de ontvangen rente op de lening 19% vennootschapsbelasting (winst tot € 200.000). Wat overblijft, kan de bv als dividend aan jou uitkeren. Hierover betaal je belasting in box 2.
In 2025 is in box 2 een getrapt tarief. Tot een inkomen van € 67.804 (bij fiscaal partners € 135.608) in box 2 is het tarief 24,5%, daarboven 31%. Als we uitgaan van het lage tarief van 24,5%, is de gecombineerde belastingdruk op de rente uit de bv ongeveer 38,8% (= 19% + 24,5% x 81%).
Let op, de daadwerkelijke belasting die je door de dividenduitkering betaalt kan hoger zijn dan 24,5%. De algemene heffingskorting, arbeidskorting en ouderenkorting hangen af van je inkomen. Een dividenduitkering verhoogt dit inkomen. Hierdoor kan de effectieve belastingdruk op een dividenduitkering oplopen tot bijna 43%.
Rekenvoorbeeld
In het voorbeeld van de hypotheek bij de bank was het fiscale voordeel € 9.154. Zou je de rente van € 27.175 nu niet aan de bank maar je bv betalen, dan betaal je hierover € 10.534 belasting (38,8% x€ 27.175).
Het is dan gunstig om de rente bij een lening bij de bv zo laag mogelijk vast te stellen. De rente moet wel een zakelijke marktrente blijven.
Wet excessief lenen
3. Dividend uit je eigen bv
Wanneer je bv beschikt over vrij uitkeerbare reserves, is uitkeren van dividend ook een mogelijkheid. De belastingdruk op het brutodividend dat de bv uitkeert, hangt af van het nettobedrag dat je nodig hebt om in je woning te investeren.
Kun je het lage belastingtarief van 24,5% in box 2 benutten (tot € 67.804 en € 135.608 bij fiscaal partners)? Dan moet de bv ongeveer € 1,32 bruto dividend uitkeren om privé € 1,00 netto over te houden. Is het hoge tarief van 31% van toepassing? Dan is er ongeveer € 1,49 bruto dividend nodig voor € 1,00 netto privé. Je mist dus een nettorendement van ongeveer 1,32 tot maximaal 1,49 keer het bedrag dat je nodig hebt voor je eigen huis. Deze bedragen zijn inclusief de vennootschapsbelasting voor de bv.
In plaats van één grote dividenduitkering kun je nadenken over een lening bij de bv. Vervolgens kun je met jaarlijkse dividenduitkeringen binnen de 24,5%-belastingschijf de lening in delen aflossen. Het idee hierachter is dat wanneer de box 2 belasting ooit betaald wordt deze dan 31% is. Als dat zo is, kan het gunstig zijn om elk jaar de 24,5%-schrijf te gebruiken. Check wel welk effect de dividenduitkering heeft op je heffingskortingen (zie ook ‘Belastingdruk bij een lening bij bv’).
4. Gebruik van je privévermogen
Gebruik je privévermogen (box 3) om je eigen huis te financieren? Dan hoef je geen rente te betalen, maar mis je wel het rendement op dit vermogen. Of dat gunstig is, is afhankelijk van de vraag welk rendement je anders had behaald. Over het algemeen geldt: is dat rendement hoger dan de hypotheekrente, dan is privévermogen gebruiken niet gunstig. Is dat rendement lager? Dan is privévermogen gebruiken wel gunstig.
Er zijn wel elk jaar veranderingen in de belastingregels. Daarom is het altijd goed voor jezelf een eigen berekening te maken. Zo is het belastingtarief in box 3 nu bijvoorbeeld 36% en het aftrektarief in box 1 maximaal 37,5% in 2025. Ook verandert het eigenwoningforfait als je geen lening voor een eigen woning hebt. Door de Hillen-aftrek hoef je namelijk niet over het hele eigenwoningforfait belasting te betalen. In 2025 betaal je onderaan de streep over ‘slechts’ 23.3% van het eigenwoningforfait belasting in box 1. Dit percentage wordt elk jaar verhoogd met 3,3%.
Tot slot is het vooraf nog niet duidelijk hoeveel belasting je in box 3 betaalt over je rendement. De belasting wordt bepaald op basis van forfaitaire rendementen (voor iedereen gelijk verondersteld). Ze zijn verschillend voor banktegoeden, schulden en overige bezittingen. De forfaitaire rendementen voor banktegoeden en schulden worden pas aan het eind van het jaar bekendgemaakt. De belastingheffing in box 3 is de afgelopen jaren veranderd. Je kunt tegenwoordig bijvoorbeeld ook kiezen voor belastingheffing op basis van de werkelijke rendementen als deze lager zijn dan de forfaitaire rendementen.
Vragen of hulp nodig? Laat je gratis informeren
Het is niet altijd gelijk duidelijk welke optie voor jou als ondernemer persoonlijk voordeliger is. Heb je hierover vragen of wil je meer informatie? We staan voor je klaar. Neem gratis en vrijblijvend contact met ons op.
