Woningmarktmonitor september 2018

Woningprijzen stijgen nóg harder door woningtekort

27 september 2018

Het afgelopen kwartaal is het woningtekort weer verder gestegen. Dat drijft de huizenprijzen steeds verder op. In augustus 2018 was de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning 9,3% hoger dan in augustus vorig jaar. Hierdoor stelt het Economisch Bureau van ABN AMRO de verwachting voor de huizenprijzen in 2018 verder omhoog bij. De economen van de bank verwachten dat een woning dit jaar uiteindelijk gemiddeld 9% duurder wordt in vergelijking met 2017. Verder gaan zij ervan uit dat het einde van de prijsstijgingen nog niet in zicht is, al verwachten ze wel dat de prijsstijgingen minder hard zullen uitvallen, zo staat in de nieuwe Woningmarktmonitor van september 2018.

Woningtekort nog groter'

Het aantal woningaankopen blijft afnemen. Eerst was er alleen sprake van een daling in de Randstad, maar inmiddels worden er ook in de rest van het land minder huizen verkocht. Een belangrijke reden voor de daling is het omvangrijke woningtekort. Het aantal huizen dat te koop staat, neemt af. In totaal stonden er volgens 'huizenzoeker.nl' in augustus nog maar 70.000 woningen te koop, 25.000 minder dan een jaar geleden. De situatie is het meest nijpend in de Randstad en de grotere steden. Kopers hebben daardoor steeds minder keus. Wij houden er rekening mee dat de woningtransacties verder zullen afnemen.
Door het gebrek aan koopwoningen, worden de huizen ook nog steeds duurder. Doordat de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in augustus hoger was dan verwacht, hebben wij onze raming voor dit jaar iets verhoogd. Wij verwachten dat de prijzen blijven stijgen, maar wel geleidelijk minder hard.

Starters vinden steeds lastiger een betaalbare woning

Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: "De prijzen van woningen in het lagere segment stijgen het hardst. Behalve starters richten ook particuliere beleggers zich op dit type woningen. Zij hebben als voordeel dat ze eigen geld meebrengen, minder afhankelijk zijn van een hypotheek en sneller tot actie kunnen overgaan. Juist op een krappe markt is het noodzakelijk om vlot te handelen en hoge bedragen te bieden. Mede door beleggers is het voor starters steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. Het kopen van een nieuwbouwwoning is voor starters op dit moment ook lastig. Tijdens de crisis was een groot deel van de voorraad nieuwbouw bestemd voor deze groep. Woningen die nu op de markt komen, zijn vooral gericht op doorstromers."  Starters vissen dus vaak achter het net. Door het gebrek aan toegang tot het koopsegment zijn starters aangewezen op huurwoningen, waarvan de maandlasten regelmatig hoger liggen dan van koopwoningen.

Strengere hypotheeknormen

Door de strengere hypotheeknormen is het voor jongeren lastiger geworden om een eigen woning te kopen. Kopers moeten eerst sparen voordat zij kunnen kopen. Jongeren hebben daar nog geen gelegenheid voor gekregen. Bovendien zijn jongeren als gevolg van de flexibilisering van de arbeidsmarkt vaker aangewezen op een flexibel arbeidscontract. Dit kan een belemmering vormen bij de aanvraag van een hypotheek. Tot slot lenen jongeren tegenwoordig meer voor hun studie. De grotere studieschuld beperkt het hypotheekbedrag dat zij kunnen opnemen.

1 miljoen extra nieuwbouwwoningen nodig

Naar schatting zijn er tot en met 2035 1 miljoen extra nieuwbouwwoningen nodig, waarvan ruim de helft al voor 2025 gebouwd moet zijn. Door een tekort aan arbeidskrachten en bouwmaterialen is het echter lastig om de woningbouwproductie te versnellen. Ook het gebrek aan bouwgrond en de stijgende prijs van bouwkavels spelen hierbij een rol. In de aanloop naar de crisis hebben veel gemeenten in bouwgrond geïnvesteerd. Toen de waarde daarvan tijdens de crisis daalde, moesten ze fors op deze investeringen afschrijven. Deze ervaring maakt gemeenten terughoudend om opnieuw in bouwgrond te investeren en deze gereed te maken voor bebouwing.

Gemeenten moeten niet afzijdig blijven

Bokeloh: "Het valt te bezien of de bouwproductie op de langere termijn gebaat is bij de terughoudendheid van gemeenten. Je kan dan een situatie krijgen zoals in Groot-Brittannië, waar bouwbedrijven zich sterk richten op grondspeculatie. Hun productiviteit ligt hierdoor lager. Bovendien hechten zij minder belang aan nieuwe woningen bouwen met oog op mogelijke toekomstige waardestijging van de kavels. De situatie in het Verenigd Koninkrijk toont aan dat het niet wenselijk is als gemeenten zich afzijdig houden en het verwerven van grond en het bouwrijp maken ervan geheel overlaten aan de markt. Bovendien kunnen overheden de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan, vaak beter dragen dan marktpartijen."

Hypotheekrente blijft voorlopig laag

Vooralsnog staat de hypotheekrente laag. Dit zorgt ervoor dat woningen nog altijd relatief goed betaalbaar zijn, ondanks de fors hogere waarderingen op de woningmarkt. De woningmarkt wordt sterk gedreven door de renteontwikkeling. Mede onder invloed van het beleid van de centrale bank is de rente fors gedaald. En het vooruitzicht is dat de rente voorlopig laag blijft, zowel bij korte als bij lange rentelooptijden.

Minder huizen 'onder water'

Door de waardestijging op de woningmarkt staan steeds minder huishoudens ‘onder water’. Volgens de meest recente gegevens gaat het nog om ongeveer 200.000 huishoudens. Tijdens de piek van de crisis waren het er 1,3 miljoen.

Kostengrens Nationale Hypotheek Garantie omhoog

Het merendeel van de huizenkopers onder de kostengrens van € 265.000 kiest voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vanwege de aanhoudende prijsstijgingen op de woningmarkt vallen echter steeds minder aankopen binnen deze kostengrens. Vandaar dat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) de kostengrens in 2019 zal verhogen naar € 290.000. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen ligt de grens nog 6% hoger op € 307.400.

Energielabel beïnvloedt huizenprijs

Alle bestaande woningen hebben in 2015 een voorlopig energielabel gekregen met één ster. Als een eigenaar verbeteringen heeft aangebracht in zijn woning, kan het label op verzoek worden aangepast en krijgt het voorlopige label er een tweede ster bij. Het label is pas definitief als de woning door een deskundige is gecontroleerd. Dit kan op afstand aan de hand van foto’s. Het label krijgt dan een derde ster. In het geval de controle aan huis is, is er nog meer zekerheid en krijgt het energielabel vier sterren. Woningverkopers zijn tegenwoordig verplicht om het energielabel te overleggen. Uit gegevens van Calcasa blijkt dat inmiddels 85% van de transacties is voorzien van een definitief label. Nadere analyse leert dat de hoogte van het label van invloed is op de transactieprijs. Hoe hoger het label, hoe hoger de verkoopprijs. Calcasa heeft transacties van woningen vergeleken die qua locatie, woningtype en bouwjaar overeenkomstig waren, maar die een ander energielabel hadden. De conclusie is dat de verkoopprijs per vierkante meter gemiddeld 2% hoger ligt bij één labelstap verschil, 2,8% bij twee labelstappen verschil en 3,6% bij drie labelstappen verschil.

Vertrouwen in woningmarkt staat licht onder druk

Het vertrouwen in de Nederlandse woningmarkt neemt af, maar is nog altijd vrij hoog. De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis stond in augustus 7 punten lager dan een jaar geleden en 16 punten lager dan twee jaar geleden. Toch staat de indicator met 105 nog altijd boven de neutrale waarde van 100, waarbij het aantal optimistisch en pessimistisch gestemde respondenten met elkaar in evenwicht is. Een belangrijke reden voor de daling van het vertrouwen is het woningaanbod. Doordat er steeds minder woningen te koop staan, hebben kopers minder keus dan voorheen. Hier komt bij dat meer respondenten rekening houden met een mogelijke rentestijging. Als deze er daadwerkelijk komt, zullen kopers minder mogen lenen op basis van hun inkomen als gevolg van de aangescherpte hypotheeknormen.

Infographic woningmarktmonitor september 2018