Woningmarktmonitor oktober 2021

Woningmarkt op kookpunt

21 oktober 2021

Opnieuw heeft het Economisch Bureau van ABN AMRO de verwachtingen voor de woningmarkt aangepast. Mede omdat er nog maar weinig woningen te koop staan, blijven de huizenprijzen verder stijgen. "Dit maakt het voor kopers erg lastig om een geschikte, betaalbare woning te vinden", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de laatste  Woningmarktmonitor van oktober 2021.

 

Huizenprijzen stijgen verder

Voor dit jaar heeft het Economisch Bureau de gemiddelde stijging van de huizenprijzen bijgesteld naar 15%. Eerder ging zij nog uit van een stijging van 12,5%. Deze prijsstijging werkt door in de prijsontwikkeling van volgend jaar. Voor 2022 verwacht zij een prijsstijging van 10% in plaats van 5%. "Veel kopers bieden boven de vraagprijs, vaak met een ruime marge", stelt Bokeloh. Volgens de CBS/kadastercijfers lagen de huizenprijzen afgelopen augustus 17,8% hoger dan een jaar geleden. En de verwachting is dat de prijsstijging de komende maanden hoog blijft.

Hypotheekrente kan licht gaan stijgen

Ondanks deze toename zijn de netto maandlasten, als percentage van het netto inkomen relatief laag gebleven. Dit komt vooral door de daling van de hypotheekrente. Maar daaraan komt mogelijk een eind. Door de toegenomen inflatie is de rente op financiële markten opgelopen. Hierdoor stijgen de kosten van hypotheekverstrekkers. Het Economisch Bureau gaat ervan uit dat de hypotheekrente de komende tijd heel licht kan stijgen. Dit ook omdat De Nederlandsche Bank (DNB) onlangs heeft besloten dat banken vanaf 2022 meer kapitaal moeten aanhouden als zij hypotheken verstrekken. DNB wilde deze maatregel al eerder doorvoeren, maar zag daar door de coronacrisis vanaf. Nu het beter gaat met de economie en de huizenprijzen zo hard stijgen, komt zij er alsnog mee. 

Aantal woningaankopen neemt af

Terwijl de huizenprijzen stijgen, neemt het aantal woningaankopen juist af. In de eerste maanden van dit jaar lag het aantal aankopen nog op recordhoogte. Vooral omdat starters het kopen van een woning over het jaar heen hadden getild, om te kunnen profiteren van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Inmiddels neemt het aantal woningaankopen af. Dat geldt ook voor nieuwbouwwoningen. De kans is klein dat het aantal nieuwe koopwoningen op korte termijn snel zal toenemen. Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt onvoldoende om in de groeiende woningbehoefte te voorzien. Veel bouwprojecten hebben vertraging opgelopen door de stikstof- en PFAS-crisis. Daarnaast kampt de bouwsector met productiebelemmeringen als gevolg van het gebrek aan personeel en de gestegen materiaalkosten.

Steeds minder woningen te koop

Volgens makelaarsvereniging NVM stonden in het 3e kwartaal van 2021 nog minder dan 17.000 woningen te koop. Daardoor hebben kopers nauwelijks keuze en moeten zij direct toeslaan als ze iets geschikts vinden. De woningen die door bij de NVM aangesloten makelaars zijn verkocht, stonden gemiddeld maar 23 dagen te koop. De moeite die het kost om een nieuwe woning te vinden, nodigt niet uit om de eigen woning te koop te zetten. Bovendien loont het bij de huidige prijsstijging om dat moment uit te stellen. Dit drukt het woningaanbod nog verder omlaag.

Prijsverschil Randstad en provincie blijft groot

Wat de prijsstijging betreft, is er nauwelijks een verschil te zien tussen diverse woningtypes, prijsklassen en bouwjaren. Meer verschil is er tussen de Nederlandse provincies. In de provincies met een gemiddeld lager prijsniveau, zoals bijvoorbeeld Groningen, stijgen de prijzen momenteel het hardst. Maar met € 276.000 ligt de gemiddelde koopsom er nog altijd € 183.000 lager dan in Noord-Holland en € 90.000 onder het nationale gemiddelde. Het prijsverschil tussen de Randstad en de provincies daarbuiten blijft groot. 

Overheid trekt geld uit voor versnelling woningbouw

Gelukkig zijn er ook lichtpuntjes bij de woningbouw. Met oog op het huidige woningtekort en de doorzettende bevolkingsgroei zullen er tot 2030 liefst 900.000 woningen moeten worden gebouwd. De ervaring leert dat niet alle plannen gerealiseerd worden en dat er 30% meer plannen nodig zijn dan de doelstelling. Met plannen voor 960.000 woningen ligt de plancapaciteit inmiddels niet meer heel ver af van het vereiste aantal van 1.170.000. Afgelopen Prinsjesdag trok het kabinet bovendien opnieuw geld voor uit voor de versnelling van de bouw. Het maakte bekend daarin de komende tien jaar jaarlijks 100 miljoen euro te investeren. 

infographic woningmarktmonitor oktober 2021