Woningmarktmonitor oktober 2019

Daling hypotheekrente, huizenmarkt blijft krap

2 oktober 2019

De lage hypotheekrente zorgt voor een impuls in de woningverkoop. In plaats van de eerder verwachte 5%-daling, verwachten analisten van ABN AMRO nu een stabilisatie van de verkoop van huizen. De betaalbaarheid van koophuizen neemt toe door de lage kosten voor hypotheken. Tegelijkertijd is er nog steeds een groot tekort aan woningen, wat de woningprijzen verder omhoog stuwt, zo staat in de Woningmarktmonitor van oktober 2019, van Het Economisch Bureau van ABN AMRO.

Daling hypotheekrente draagt bij aan stabilisatie woningmarkt

Een belangrijke oorzaak van de meevallende resultaten is de lage hypotheekrente. Centrale banken zijn van koers veranderd en verruimen het monetair beleid. Hierdoor daalt de rente. Ook de hypotheekrente staat lager, wat bijdraagt aan een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Dit sterkt het vertrouwen bij huizenkopers. En dat is terug te zien in de recente woningmarktcijfers.

Huizenprijzen blijven stijgen

De gemiddelde koopsom van bestaande woningen is in het tweede kwartaal gestegen naar € 303.000. Wel zijn er forse regionale verschillen. Een woning in de provincie Groningen is met € 213.000 een stuk goedkoper dan een woning in Noord-Holland, waar de gemiddelde koopsom op € 388.000 ligt. De gemiddelde koopsom in de Randstad is sinds 2008 veel harder gestegen dan in de rest van het land.
Sinds vorig jaar stijgen de huizenprijzen wel minder hard. Vorig jaar augustus stegen de prijzen nog met 9,4%. Dit jaar bedroeg de stijging in augustus nog maar 5,7%. Al met al ligt de prijsstijging op dit moment iets hoger dan wij eerder dit jaar verwachtten. Dat vergroot de kans dat de uiteindelijke prijsstijging voor dit jaar iets boven onze raming van 6% zal uitkomen.

Aantal woningaankopen iets gunstiger dan gedacht

In de afgelopen 12 maanden tot en met augustus 2019 hebben 214.000 woningaankopen plaatsgevonden, 8% minder dan in de 12 maanden tot en met augustus 2018. Deze afname is echter vooral toe te schrijven aan de scherpe daling van eind vorig jaar. Sinds januari van dit jaar is het aantal aankopen min of meer gestabiliseerd. 

Huizenmarkt blijft krap: er valt weinig te kiezen

Al met al is de woningmarkt erg krap. De voorraad woningen te koop blijft slinken, zij het minder hard dan voorheen. Een groot deel van het aanbod bestaat uit woningen in het hogere prijssegment. Voor alleenstaande woningzoekers met een modaal inkomen zijn er nauwelijks koopwoningen beschikbaar. Uit een analyse van 'De Hypotheker' blijkt dat bij slechts 1 op de 20 aangeboden woningen de vraagprijs lager is dan de maximale hypotheek die zij kunnen krijgen.
Als gevolg van de aanhoudende krapte moeten kopers vaak boven de vraagprijs bieden om kans te maken op een woning. Door dat overbieden, ligt de aankoopprijs inmiddels gemiddeld 0,5% boven de vraagprijs. Dit heeft zich niet eerder voorgedaan, wat onderstreept hoe uitzonderlijk de huidige situatie is. Wanneer kopers boven de vraagprijs bieden, kunnen zij geen hypotheek opnemen voor het bedrag boven de vraagprijs. Dit betekent dat zij meer eigen middelen moeten inbrengen bij aankoop van hun woning.

Woningbouw blijft achter

Volgens de laatste berekeningen is het woningtekort inmiddels 300.000 woningen groot. Vooral in de Randstad dienen er extra woningen bij te komen. Dit geldt eens temeer daar de vraag naar woningen blijft toenemen als gevolg van de verwachte demografische ontwikkeling. De bevolkingsgroei zet de komende jaren door, terwijl de huishoudens kleiner worden. Daar komt bij dat het aanbod niet altijd aansluit bij de vraag. Er is dus nieuwbouw nodig, maar die komt niet goed van de grond. De doelstelling van jaarlijks 75.000 woningen erbij blijkt in de praktijk erg ambitieus. In 2018 zijn er 66.000 nieuwe woningen gebouwd en naar schatting 7.500 woningen toegevoegd via transformatie. Afgemeten aan het beperkte aantal afgegeven woningbouwvergunningen, dreigt de situatie niet snel beter te worden.
Sinds 2018 stagneert het aantal afgegeven vergunningen. De laatste maanden valt het aantal zelfs terug. De daling vloeit voor uit de beperkte beschikbaarheid van bouwlocaties en gebrek aan capaciteit in de bouw.

Stikstofbesluit ook gevolgen voor woningmarkt

Er is onzekerheid over de gevolgen van het stikstofbesluit op de woningbouw. De regering heeft op Prinsjesdag aangekondigd geld uit te trekken voor de bouw van nieuwe woningen. Maar of dit volstaat om de doelstelling van 75.000 woningen per jaar te behalen, valt te bezien, zeker tegen de achtergrond van het stikstofbesluit. Na de stikstofuitspraak van de Raad van State in mei dreigen bouwprojecten namelijk nog meer vertraging op te lopen en mogelijk zelfs geschrapt te worden.
Op basis van Europese regelgeving gelden er ter bescherming van de biodiversiteit en de bodemkwaliteit restricties voor de uitstoot van stikstof in de omgeving van de 118 natuurgebieden. Zonder tegenmaatregelen zijn activiteiten die per saldo stikstof opleveren, niet toegestaan. Het is nog onduidelijk wat de exacte gevolgen zijn van de uitspraak voor de bouw, die inclusief toeleveranciers verantwoordelijk is voor zo'n 6% van de stikstofproductie in Nederland. Het hoeft niet zo te zijn dat alle woningbouwprojecten stilvallen.

Als de woningbouw achterblijft, zal de doorstroming verder onder druk komen en zullen er minder woningen worden verkocht. Daarnaast zouden de prijsstijgingen door de toenemende woningkrapte hoger kunnen uitvallen dan nu geraamd. Dat het prijspeil in de Randstad hoger ligt, komt vooral door de aanhoudend sterke prijsstijgingen in de grote steden. Op basis van de meest recente cijfers, stijgen de huizenprijzen in de 4 grote steden nog steeds harder dan het landelijk gemiddelde. Het verschil wordt echter kleiner.

Extra maatregelen voor verduurzaming

Het kabinet wil de risico’s van extreme weersomstandigheden tegengaan. Het maakt 10 miljoen euro vrij voor regionale projecten die als doel hebben wijken aardgasvrij te maken en regenwater op te vangen en af te voeren. Daarnaast komt er extra geld voor de ‘startmotor huursector’. De doelstelling van deze startmotor is om in de periode tot en met 2022 in totaal 100.000 huurwoningen te isoleren en aardgasvrij te maken. Verder wordt de belasting op gas vanaf 2020 geleidelijk hoger, terwijl de belasting op elektriciteit juist omlaag gaat. Zo wil de regering duurzaam wonen stimuleren. Al vóór Prinsjesdag maakte de regering bekend dat het de subsidie energiebesparing eigen huis vanaf september weer heeft opengesteld. Deze regeling geeft huiseigenaren de mogelijkheid om een vijfde van de kosten vergoed te krijgen bij isolatie van hun woning. Zij kunnen tot € 10.000 subsidie ontvangen. In totaal is er 84 miljoen euro beschikbaar.

Infographic woningmarktmonitor oktober 2019