Woningmarktmonitor april 2021

Huizenprijzen stijgen verder door lage hypotheekrente

13 april 2021

Het Economisch Bureau van ABN AMRO heeft haar voorspellingen opnieuw naar boven aangepast en verwacht een nóg grotere stijging van de huizenprijzen in 2021. "Het aantal woningverkopen zal dalen, doordat de werkloosheid naar verwachting zal oplopen", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de laatste  Woningmarktmonitor van april 2021.

 

Huizenprijzen stijgen in 2021 nog meer dan verwacht

Voor dit jaar gaat het Economisch Bureau nu uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 7,5%. Eerder gingen zij nog uit van een stijging van 5%. Voor 2022 verwachten ze een stijging van 2,5% in plaats van 1%. De verwachting voor het aantal woning aan- en verkopen laten zij nu nog ongewijzigd. "De transactiecijfers over de eerste twee maanden van het jaar vielen weliswaar hoog uit. Wij denken dat dit tijdelijk is, omdat starters tot 35 jaar hun aankoop in verband met de lagere overdrachtsbelasting over het jaar heen hebben getild. Dit jaar dalen de woningaankopen met 10%, volgend jaar met 5%.", aldus Bokeloh.

Aandeel jonge starters op de woningmarkt licht gestegen

Het is voor starters op de woningmarkt soms lastig om er tussen te komen. Zeker omdat zij geen overwaarde kunnen meenemen van een vorige woning. Sinds 2019 stijgt het aandeel jonge kopers wel iets. De eerste maanden van 2021 was er een extra impuls, omdat de overheid de overdrachtsbelasting voor starters verwijderde. Sinds 1 april geldt wel de beperking dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Dit zal een extra impuls geven aan de woningaankopen in het eerste kwartaal.
Het is onzeker of de vervallen overdrachtsbelasting op langere termijn werkelijk verschil zal maken voor starters. In januari en februari stegen de huizenprijzen met 2,5% en 1,1% vergeleken met de voorgaande maand. Deze stijging is moeilijk los te zien van de versoepelingen die vanaf 1 januari zijn doorgevoerd. Behalve de aanpassing van de overdrachtsbelasting voor starters, gingen ook het NHG-grensbedrag en de maximum hypotheek voor stellen op basis van hun inkomen en voor mensen met een studieschuld omhoog. De prijsstijgingen bewijzen dat versoepelen in een al verhitte markt eerder zittende eigenaren helpt dan starters.

Werkloosheid neemt verder toe

Het aantal woningverkopen zal dalen, doordat de werkloosheid naar verwachting stijgt. Als de overheid haar steunmaatregelen intrekt op het moment dat de economie weer opengaat, zullen bedrijven reorganisaties doorvoeren en volgt baanverlies. Zwakkere inkomensvooruitzichten zullen een weerslag hebben op de woningmarkt: eerst via een afname van het aantal transacties, daarna via een zwakkere prijsstijging.

Tekort aan nieuwbouwwoningen

Het gebrek aan nieuwbouw is nog een reden om een afname van het aantal woningverkopen te verwachten. Onder andere door de slepende stikstofcrisis zijn er de laatste jaren weinig bouwvergunningen verstrekt. De beperkte doorstroom naar een nieuwbouwwoning remt de verkoop van bestaande woningen. Het tekort aan nieuwbouwwoningen draagt bij aan hogere waarderingen op de huizenmarkt, zeker wanneer de vraag naar huizen zo sterk is als nu. De vraag naar woningen is toegenomen, omdat door de pandemie een goede woning belangrijker is geworden voor mensen. De overheid heeft vorig jaar bijgedragen aan een betere betaalbaarheid van koopwoningen door de verlaging van het overdrachtsbelastingtarief, maar vooral door de lage hypotheekrente die de hypotheeklasten omlaag heeft gedrukt.

Hypotheekrente blijft voorlopig laag

De afgelopen maanden dreigde de overheidsrente op te lopen door de hogere inflatie. Maar de Europese Centrale Bank (ECB) maakte een einde aan deze rentestijging door op nog grotere schaal schuldtitels op te kopen. Het vastberaden optreden van de ECB sterkt onze verwachting dat de hypotheekrente voorlopig laag blijft. Maar het gunstige effect van de lage rente wordt wel minder als de hypotheekrente niet nog verder daalt. Daarom gaan we uit van een wat lagere prijsstijging in 2022. Ook omdat we niet uitsluiten dat het komend kabinet gehoor geeft aan de oproep van onder andere De Nederlandse Bank (DNB) om de fiscale voordelen van de eigen woning aan te passen.

Meer belangstelling voor buiten de stad wonen

Makelaars signaleren een groeiende belangstelling voor woningen in dorpen en buiten de Randstad. Kadastercijfers bevestigen dat als woningeigenaren in de vier grote steden verhuizen, zij vaker voor een woning buiten de stad kiezen. In 2020 gold dat bijvoorbeeld voor vijf op de tien verhuizende Amsterdamse woningeigenaren. In de jaren negentig leefde het idee dat mensen de stad zouden verlaten, omdat internet het mogelijk maakte om op afstand te werken. Maar het tegenovergestelde gebeurde. De huidige pandemie doorbreekt deze trend. De hoge bevolkingsdichtheid vormt een bron van risico voor besmetting. De voorzieningen die in de stad wonen aantrekkelijk maken, zijn door de lockdown niet meer toegankelijk. En social distancing dwingt mensen zoveel mogelijk thuis te werken. We denken wel dat dit tijdelijk is en dat de stad opnieuw populair wordt zodra de immuniteit verbetert en de voorzieningen weer toegankelijk zijn. Hier staat tegenover dat twee à drie dagen naar kantoor waarschijnlijk de norm wordt. Dichtbij werk wonen verliest dus enigszins aan belang, wat mogelijk tot iets meer spreiding leidt.

infographic woningmarktmonitor april 2021