Woningmarktmonitor april 2019

Verhitting woningmarkt is hoogtepunt voorbij

10 april 2019

Het Economisch Bureau van ABN AMRO constateert dat de woningmarkt steeds sterkere signalen van afkoeling begint te vertonen. De huizenprijzen stijgen minder hard en het aantal huisaankopen daalt met ongeveer 5%. De verwachte toename van de huizenprijzen van 6% ligt desondanks één procentpunt boven het historisch gemiddelde, zo staat in de Woningmarktmonitor van april 2019

Het optimisme is geluwd

Kopers hebben minder vertrouwen in de woningmarkt. Dat komt omdat er minder woningen te koop staan, waardoor kopers minder keus hebben en aankopen moeilijker tot stand komen. Daarnaast zijn de huizenprijzen zodanig gestegen, dat het lastiger wordt om een hypotheek af te sluiten.

De economie is voorbij hoogtepunt

Met de daling van het aantal transacties en de minder sterke prijsstijging, worden de signalen van afkoeling op de woningmarkt duidelijker zichtbaar. Dit valt samen met tekenen dat ook de economische conjunctuur over haar hoogtepunt heen is. De arbeidsmarkt doet het nog goed, maar verwacht wordt dat de banengroei geleidelijk zal afnemen en de werkloosheid op termijn weer kan oplopen. Dit brengt met zich mee dat de besteedbare inkomens, een belangrijke motor achter de huizenprijsontwikkeling, minder hard zullen stijgen.

De hypotheekrente blijft voorlopig laag

De ECB heeft met oog op de zwakke conjunctuurprognoses en de aanhoudend lage inflatie besloten de eerder voorgenomen verhoging van de hypotheekrente vooruit te schuiven. Verder heeft zij aangekondigd geld beschikbaar te stellen voor banken om de kredietverlening aan gezinnen en bedrijven op peil te houden en de economische activiteit te stimuleren. De ECB staat hier niet alleen in. Ook in China en de Verenigde Staten hebben de centrale banken aangekondigd het monetaire beleid te versoepelen om de economie lucht te geven. Het vooruitzicht van een voorlopig ruim monetair beleid drukt de kapitaalmarktrente omlaag.

De hypotheekrenteaftrek ligt opnieuw onder vuur

Niet voor het eerst, en waarschijnlijk ook niet voor het laatst, hamerde het FSC onlangs op verdere vermindering van de hypotheekrenteaftrek. Een verminderde fiscale begunstiging zal bijdragen aan een lagere hypotheekschuld. Zij krijgen bijval van Maarten Camps, de Secretaris-Generaal van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat. Die stelt dat de huidige verlaging van de renteaftrek een stap in de goede richting is maar nog niet voldoende.

Nieuwbouw blijft achter bij de behoefte

Er zijn verschillende oorzaken voor het achterblijven van de woningbouwproductie. Het kabinet wil de bouw van woningen versnellen. Met de vijf grote steden waar de krapte het sterkst is, wil het woondeals sluiten met afspraken over versnelling van de bouw van specifieke bouwprojecten op korte termijn, de plancapaciteit en de grote gebiedsontwikkelingen. De afgelopen maanden zijn er al deals gesloten met Groningen en Eindhoven. Amsterdam, Utrecht en de regio Rotterdam, Den Haag zullen volgen.

Groter aandeel oversluiters in de hypotheekaanvragen

De lage hypotheekrente ondersteunt de hypotheekverstrekking. Volgens Hypotheek Data Netwerk, dat het merendeel van alle hypotheekaanvragen registreert, zijn vorig jaar 389.000 hypotheken aangevraagd, 4% meer dan het jaar ervoor. De stijging van de hypotheekaanvragen kwam door de oversluiters. Het aantal aanvragen dat samenhing met woningaanschaf daalde juist. Terwijl de doorstromers meer aanvragen indienden, dienden de starters beduidend minder aanvragen in. Het aandeel van Zelfstandigen Zonder Personeel (zzp’ers) in de hypotheekaanvragen steeg in 2018 licht.

Beleggers nemen stokje deels over

Het aandeel huurwoningen van andere aanbieders dan corporaties is sinds 2012 gestegen. Dit komt vooral doordat institutionele beleggers een groter aandeel hebben in de verstrekte bouwvergunningen en veel nieuwe huurwoningen hebben gebouwd. Zij hebben omvangrijke middelen en willen hun portefeuilles uitbreiden. Uit onderzoek blijk dat beleggers € 20 miljard beschikbaar hebben om te investeren. Dit geld komt veelal van pensioenfondsen, beleggers met een langetermijnhorizon. 

Infographic woningmarktmonitor april 2019