Hoe je vastgoed gebruikt, bepaalt hoeveel belasting je betaalt – dat zit zo
Als je in privé vastgoed bezit, betaal je hier inkomstenbelasting over. Hoeveel belasting dat is, hangt af van de manier waarop je het vastgoed gebruikt. Gebruik je het als bewoner, ondernemer, klusser of belegger? En hoe werkt het als het gebruik tussentijds verandert?
1. Eigen woning: hoeveel belasting betaal je als bewoner?
Als je een woning zelf bewoont dan betaal je hier belasting in box 1 over. Je belastbaar inkomen in box 1 wordt verhoogd met 0,35% van de WOZ-waarde. Bij woningen met een WOZ-waarde vanaf € 1.330.000 is dat 2,35%. Deze bijtelling heet het eigenwoningforfait.
Betaal je rente op de (hypotheek)schuld die je bent aangegaan voor de aankoop van je woning? Dan mag je die onder voorwaarden aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit heet de (hypotheek)renteaftrek.
Belastingdruk eigen woning
Je belastbaar inkomen waartoe het eigenwoningforfait behoort, wordt belast tegen maximaal 49,5%. De hypotheekrenteaftrek is beperkt tegen maximaal 37,48%. Als het saldo van je eigen woningforfait en de betaalde rente positief is, is het bedrag dat je overhoudt aan inkomen uit eigen woning voor 76,67% vrijgesteld van belastingheffing. Deze vrijstelling wordt ieder jaar met 3,33% verminderd.
Heb je nog een tweede woning die je zelf gebruikt? Bijvoorbeeld een vakantiewoning? Dan valt de woning niet in box 1, maar in box 3. Meer hierover lees je verderop, onder ‘Vastgoed als investering: hoeveel belasting betaal je als belegger?’.
2. Vastgoed in je bedrijf: hoeveel belasting betaal je als ondernemer?
Vastgoed dat je gebruikt voor je eigen onderneming, behoort tot je ondernemingsvermogen. Denk aan een winkelpand of kantoor. Kosten zijn van je winst aftrekbaar. Denk aan onderhoudskosten en rente die je betaalt op een geldlening die je bent aangegaan ter financiering van de aankoop.
Over een waardestijging van je pand, betaal je pas belasting bij verkoop. Koop je ter vervanging van het verkochte pand, een ander pand terug? Dan kan je de belastingheffing uitstellen.
Op je winst uit onderneming zijn aftrekposten en vrijstellingen van toepassing. De belangrijkste is de MKB-vrijstelling van 12,7% van de winst. Deze vrijstelling bedraagt maximaal 37,48% van je winst. Door deze vrijstelling betaal je als ondernemer over je winst nooit meer dan 44,7% belasting.
Als je na ontwikkeling je vastgoed gaat verhuren aan anderen
Je onderneming kan ook bestaan uit exploitatie van het vastgoed zelf. Denk aan een hotel, bowlingbaan of camping. Maar ook aan projectontwikkeling gevolgd door verkoop van bijvoorbeeld gerealiseerde appartementen. Als je als ondernemer het vastgoed na ontwikkeling gaat verhuren, kan dat in box 3 komen te vallen. Over de waardestijging van het vastgoed ontstaan door de ontwikkeling, moet je vanwege de overgang naar box 3 eerst belasting betalen in box 1. Zonder dat je het dus hebt verkocht. Je betaalt dan belasting over een bedrag dat je nog niet hebt ontvangen.
3. Huis zelf flippen en verkopen: hoeveel belasting betaal je als klusser?
Heb je een woning waar je niet zelf in woont en die je in je vrije tijd wilt opknappen om vervolgens te verkopen? Dan wordt de opbrengst van je kluswerk in box 1 belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. De opbrengst is het verschil tussen je ontvangen koopsom en het bedrag dat je zelf hebt geïnvesteerd
Belastingverschil tussen ondernemer en klusser
Het lijkt misschien alsof de klusser en de ondernemer hetzelfde zijn voor de belastingheffing. Dat is alleen niet het geval. De belastingdruk voor een klusser ligt bij dezelfde opbrengst namelijk hoger dan bij een ondernemer.
Dat komt omdat de ondernemer extra aftrekposten of vrijstellingen heeft, zoals de MKB-vrijstelling. Als klusser heb je die niet. Het maximale belastingtarief is voor de klusser daardoor 49,5%. Dat is hoger dan het maximale tarief van 44,7% dat geldt voor de winst uit onderneming.
Belastingverschil tussen belegger en klusser
Wil je als klusser de woning na de verbouwing of renovatie verhuren? In principe gaat de woning dan over naar box 3. En betaal je tussentijds belasting over de waardestijging in box 1. Meer over de belastingdruk in box 3 lees je hieronder.
4. Vastgoed als investering: hoeveel belasting betaal je als belegger?
Ben je een vastgoedbelegger die het vastgoed verhuurt en die niet meer activiteiten doet dan past bij normaal vermogensbeheer? Of heb je naast je eigen huis ook een tweede woning in bezit? Bijvoorbeeld een vakantiewoning? Dan valt dit vastgoed in box 3.
In box 3 is het forfaitair (voor iedereen gelijk) rendement voor vastgoed 5,88%. Hier mag je alleen rente vanaf trekken tegen een forfaitair percentage van 2,66% (voorlopig cijfer 2025). In box 3 wordt 36% belasting geheven.
Veranderingen in box 3
Sinds kort is de wet gewijzigd; als je een lager rendement in box 3 hebt behaald dan het forfaitair rendement, mag je ook belasting betalen over je werkelijke rendement. Hiervoor moet je zelf tegenbewijs leveren.
Het werkelijke rendement bereken je door de ongerealiseerde waardestijgingen van het vastgoed op te tellen bij je huurinkomsten en dit te verminderen met eventueel betaalde rente. Kosten mag je niet aftrekken.
Zorg op tijd voor duidelijkheid
De grenzen tussen een ondernemer, klusser of belegger zijn niet altijd even duidelijk. Maar bepalen wel hoe belasting op vastgoed wordt geheven. Wij raden je daarom aan op tijd advies in te winnen, zodat je weet waar je aan toe bent als je investeert in vastgoed.
