Prinsjesdag: gevolgen voor de belegger in vastgoed

Het tarief voor verkrijging van onroerende zaken anders dan een eigen woning, is met ingang van 2023 verhoogd van 8% naar 10,4% (tot en met 2020 was het tarief nog 6%). Deze verhoging wordt voor woningen (waar geen sprake is van eigen bewoning) met ingang van 2026 weer teruggedraaid naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.

Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om in prive een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Vanaf dit jaar wordt het deel van een lening dat op 31 december 2024 meer dan € 500.000 is, belast met 24,5% of 33% inkomstenbelasting in box 2 (het kabinet wil voor 2025 het tarief van 33% verlagen naar 31%). Toen deze regel in 2023 werd ingevoerd, was het bedrag nog € 700.000. Meer hierover leest je in de blog ´Weet u wat de Wet excessief lenen voor jou betekent?’.

Veel belastingadvieskantoren brengen bij relaties de mogelijkheid om bezwaar te maken onder de aandacht. De motivering is dat de belastingheffing is gebaseerd op een fictief inkomen. De schuld blijft bestaan en de dga moet rente en aflossing aan de bv betalen. Er zijn ook geen speciale regels voor oude (bestaande) schulden. De kans van slagen van een bezwaarschrift is nog onduidelijk.

Particuliere (vastgoed)beleggers vallen voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Vanaf 2023 wordt in deze box gekeken naar hoe het vermogen echt is samengesteld, maar nog steeds belast op een geschat rendement. Hierdoor betaalden beleggers vaak meer belasting dan voor 2023. 

De Hoge Raad oordeelde in juni van dit jaar dat de wet (opnieuw) in strijd is met Europees recht. Daarom mag van het werkelijk rendement worden uitgegaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Belastingplichtigen moeten dit wel zelf aan kunnen tonen. De Hoge Raad heeft daarvoor regels vastgesteld. Zo moeten ook de ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed worden meegenomen. 

De Belastingdienst komt in oktober van dit jaar voor de belastingplichtigen die dit aangaat, met een brief over wat ze moeten doen. Ter ondersteuning daarvan ontwikkelt de Belastingdienst een formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’. Dit vraagt tijd en IT-capaciteit. Het formulier is waarschijnlijk pas in de zomer van 2025 beschikbaar.

Ondertussen wordt er gewerkt aan een heel nieuw box 3-stelsel met als beoogde ingangsdatum 1 januari 2027. Zoals het er nu naar uitziet, zal bij vastgoed de waardeontwikkeling bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Dit wijkt dus af van de uitspraak van de Hoge Raad.

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Daarnaast is er een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Sinds 1 januari 2024 wordt verhuurd vastgoed gezien als beleggingsvermogen, dus het komt niet meer in aanmerking voor bedrijfsopvolgingsregelingen. Meer hierover lees je in de blog "Bedrijfsopvolging: wanneer is er sprake van een onderneming?".

Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv in aftrek worden gebracht. Sinds 1 januari 2019 is deze rente-aftrek voor vastgoed bv’s beperkt. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van € 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente). Als er per saldo meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, wordt in de praktijk wel gekozen voor het spreiden van de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s. Zo wordt de aftrekbeperking ontlopen. 

Voor vastgoed bv’s met aan derden verhuurd vastgoed heeft het kabinet nu het voornemen om de drempel van € 1 miljoen te laten vervallen en het percentage van 20% te verhogen naar 25%. Het effect is dat een vastgoed bv de rente boven de 25% van de gecorrigeerde winst, niet meer in aftrek kan brengen. Zeker bij een stijging van de rente zal voor de vastgoedbelegger een aftrekbeperking al snel aan de orde kunnen zijn. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025.

Een aantal van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2025 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Vastgoedbeleggers moeten goed opletten. In sommige situaties zullen bakens moeten worden verzet. Neemt op tijd contact op met je adviseur om te ontdekken wat je kunt doen gelet op de verwachte maatregelen.