6 fiscale gevolgen voor de belegger in vastgoed

Het tarief voor verkrijging van onroerende zaken anders dan een eigen woning, is met ingang van 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Deze verhoging wordt voor woningen zonder eigen bewoning vanaf 2026 weer teruggedraaid naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.

Als je als particulier in vastgoed belegt, betaal je hierover in de meeste gevallen inkomstenbelasting in box 3. De belastingheffing in deze box wordt aangepast. In plaats van belastingheffing over een forfaitair rendement wordt in de nieuwe wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement’ belasting geheven over het werkelijk rendement. De ingangsdatum van het wetsvoorstel is uitgesteld tot 2028. 

In de tussentijd mag je als belastingplichtige kiezen tussen belastingheffing over je werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitair rendement. Daarvoor moet je wel zelf tegenbewijs leveren. Voor het berekenen van het werkelijk rendement mag je alleen betaalde rente aftrekken, maar niet je kosten. Ook moet je ongerealiseerde waardestijgingen van je vastgoed tot je inkomen rekenen. 

Het kabinet verwacht aankomende jaren minder belastinginkomsten binnen te halen. En wil daarom het forfaitair rendement op overige bezittingen (waar vastgoed onder valt) verhogen naar 7,78%. Een stijging van 30% ten opzichte van 2025. 

Ook in 2026 mag tegenbewijs worden geleverd, maar dat zal lang niet altijd lukken als kosten niet mogen worden afgetrokken en ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen moeten worden gerekend. Als belegger wordt je zo weer teruggeworpen op heffing over het forfaitair rendement.

Lees meer over belastingheffing in box 3

Tweede woning voor eigen gebruik

Heb je een tweede (of meerdere) woningen voor eigen gebruik? Dan wordt deze ook meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Als je kiest voor de tegenbewijsregeling wordt bij de berekening van het werkelijk rendement, het voordeel van het eigen gebruik buiten beschouwing gelaten in de jaren tot en met 2025. Vanaf 2026 wordt het voordeel van eigen gebruik wel meegeteld, met als uitgangspunt dan 5,06% van de WOZ-waarde. Ook hier mogen behalve de betaalde rente, kosten niet in mindering worden gebracht. 

Overdrachtsbelasting betaal je bij de verkrijging van onroerend goed in Nederland. Maar je kunt ook overdrachtsbelasting betalen bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerende zaken exploiteert. 

Soms is een vrijstelling van toepassing, bijvoorbeeld als sprake is van samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakte het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen. Zo kan het zijn dat er zowel geen btw als overdrachtsbelasting wordt geheven. \

Om dat te voorkomen, wordt sinds 1 januari 2025 in die situaties gerekend met een overdrachtsbelastingtarief van 4%. Deze maatregel heeft impact voor vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed.  

Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv in aftrek worden gebracht. Sinds 1 januari 2019 is deze renteaftrek voor vastgoed bv’s beperkt. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot een bedrag van maximaal € 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente).

Als er per saldo meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, wordt in de praktijk wel gekozen voor het spreiden van de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s. Zo wordt de aftrekbeperking ontlopen. 

Het kabinet heeft per 1 januari 2025 de aftreklimiet verhoogd van 20% naar 24,5% van de winst. Het voorstel om voor vastgoed bv’s met aan derden verhuurd vastgoed de drempel van € 1 miljoen te laten vervallen, is niet doorgegaan. 

Je kunt de btw op verbouwingskosten niet terugvragen bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd. Denk aan de verhuur voor een korte periode bijvoorbeeld bij hotel,- pension- en vakantiebestedingsbedrijven. 

De beoordeling of je recht hebt op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen plaats in het eerste jaar. Als je vastgoed in het eerste jaar met btw verhuurt, kun je berekende btw over de verbouwingskosten in aftrek brengen. Als je in de jaren erna het pand alsnog gebruikt voor verhuur vrijgesteld van btw, vindt er geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw. 

Het kabinet wil daarom dat de eerder afgetrokken btw op kostbare verbouwingen kan worden herzien. Dit geldt als verbouwingen meer dan € 30.000 kosten. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026.

Van de vrijstelling bij kavelruil wordt volgens het kabinet veel onbedoeld gebruik van gemaakt. Overdrachten van kavels werden ingekleed als kavelruil om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling. Sinds 1 januari van dit jaar geldt de kavelruilvrijstelling alleen nog voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt. Het wetsvoorstel kent een voortzettingseis van minimaal10 jaar. 

Veel van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2026 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Als vastgoedbelegger moet je goed opletten. In sommige situaties zul je je strategieën moeten aanpassen. Neem op tijd contact op met je adviseur en vraag wat je nu moet doen met het oog op de verwachte maatregelen.

De uitleg op deze pagina is een korte toelichting. Je kunt hieraan geen rechten ontlenen. Vraag advies aan je belastingadviseur of accountant.