Als zzp’er investeren in vastgoed voor vermogensgroei
Wanneer je bedrijf als zzp'er goed loopt, zie je je zakelijke bankrekening groeien. Wat kun je doen met dit vermogen? In de praktijk levert je geld daar maar weinig op, daarom investeren veel zzp’ers in vastgoed. We vroegen aan ondernemer Brett hoe en waarom hij dit doet.
Denk je zelf na over investeren in vastgoed en wil je hierover praten met een financieel adviseur?
In het kort
- Een investering in vastgoed kan rendement opleveren. Dit rendement bestaat uit huur en de mogelijke waardestijging van het vastgoed.
- Vaak investeren zzp’ers in vastgoed om passief inkomen te genereren. Bijvoorbeeld voor hun pensioen of om een minder goed jaar op te vangen.
- Investeren in vastgoed kent risico's, bijvoorbeeld door marktontwikkelingen of veranderende belastingwetgeving.
Waarin heb je geïnvesteerd?
"Ik ben vier jaar geleden op mijn 23e begonnen met het leggen van vloeren. Vanaf de start van mijn onderneming groeide mijn omzet, maar mijn geld stond alleen op een spaarrekening of ik gaf het uit. Daarom kocht ik na twee jaar een garagebox voor € 27.950. Deze moest nog gebouwd worden. De kosten voor de bouw sloten goed aan bij het bedrag dat ik had gespaard en nu ongeveer maandelijks overhoud. De garagebox wordt binnenkort opgeleverd. Dan kan ik beginnen met verhuren."
Waarom investeren in vastgoed als zzp’er?
"Het idee ontstond door de zzp’ers met wie ik samenwerk. Veel collega zzp’ers, vooral met zware ‘slijtende’ beroepen, realiseren zich dat het goed is om vermogen op te bouwen voor magere jaren of hun pensioen. Door te investeren in vastgoed kan ik passief inkomen genereren (inkomen dat niet gekoppeld is aan werk, zoals huurinkomsten).”
“Het rendement op vastgoed komt naast de waardevaste huur, ook van de mogelijke waardestijging van het pand. Na de oplevering van bijvoorbeeld een garagebox of bedrijfshal volgt de verhuur en wordt er vaak meer vastgoed aangeschaft. Meestal met een lening waarbij het eerste pand als onderpand dient. De financiering werkt als een hefboom en op deze manier kun je een portefeuille met verschillende soorten vastgoed opbouwen. Zo maak je vaart met het genereren van passief inkomen."
Risico’s van investeren in vastgoed
Marktontwikkelingen
De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan snel. Dat komt bijvoorbeeld door duurzaamheid en innovatie. Maar denk ook aan financieringsrentes die de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Als een hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement. Dit kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.
Ook veranderende wet- en regelgeving geeft risico voor beleggen in vastgoed. Wil je bijvoorbeeld een woning aan particulieren verhuren? Let dan op de nieuwe regels die per 1 juli 2024 gelden voor de woningmarkt.
Zo is er sinds 1 juli 2024 een nieuw middensegment gecreëerd. Naast huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur) wordt nu ook de huurprijs voor huurwoningen in het middensegment vastgesteld volgens een puntensysteem. Voor huurwoningen in het middensegment (tot en met 186 punten) is de maximale huurprijs van nu € 1.157,95.
Pas in het hoogsegment (oude vrije sector) ben je als verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Wil je weten wat de huur van een woning mag zijn? Gebruik dan deze tool van de overheid.
Belastingwetgeving
Veranderende belastingwetgeving is ook een risico. De overdrachtsbelasting is bijvoorbeeld vanaf 2021 in twee stappen verhoogd van 2% naar 10,4%. Verder wordt vastgoed steeds zwaarder belast in box 3. Als je als particulier investeert in vastgoed, val je voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Dit is een belasting op vermogen, waarbij niet het werkelijke rendement telt, maar een verondersteld rendement (forfaitair rendement).
De Hoge Raad oordeelde in juni van dit jaar dat deze wet oneerlijk is. Daarom mag je van het werkelijk rendement uitgegaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Maar je moet dit wel zelf kunnen aantonen. De Hoge Raad heeft daarvoor regels vastgesteld. Je moet bijvoorbeeld ook de ongerealiseerde waardeveranderingen van het vermogen meenemen. De Belastingdienst stuurt in oktober hierover een brief met meer informatie. Ook komt er een nieuw formulier ‘opgaaf werkelijk rendement’ in de zomer van 2025.
Ondertussen wordt er gewerkt aan een nieuw box 3-stelsel. Waarschijnlijk zal er onderscheid worden gemaakt tussen verschillende vormen van vermogen zoals spaargeld, vastgoed en aandelen. Voor vastgoed wordt naast de huur ook de waardeontwikkeling bij realisatie (zoals bij verkoop) belast. Het tarief wordt dan gesteld op 36%.
Het wetsvoorstel zal waarschijnlijk tot meer administratie leiden. Je zal goed moeten bijhouden welke inkomsten je met je vermogen hebt behaald. Daarom is het goed je administratie nu alvast op orde te brengen. Hoewel het wetsvoorstel op onderdelen waarschijnlijk nog wel aangepast zal worden.
4 tips van ervaren vastgoedbeleggers voor meer succes
- Zorg dat je eerste investering behapbaar is en neem geen onverantwoorde risico’s.
- Kies voor een type object waar je affiniteit mee hebt, op een locatie die je kent.
- Breng een financiële buffer aan, zodat je bij tegenvallers niet in de problemen komt. Bijvoorbeeld bij leegstand of verhoging van rente- en/of aflossingsverplichtingen.
- Breng spreiding aan in je portefeuille (van woningen tot bijvoorbeeld bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden).
Je volgende stap als startende vastgoedbelegger?
Wil je zelf beginnen met beleggen? Bijvoorbeeld in een garagebox of woning? Kijk dan goed of het rendement opweegt tegen de risico's. Overweeg ook andere manieren om geld opzij te zetten, zoals fiscaal vriendelijke pensioensparen of beleggen op de beurs. Wil je verder praten over het opbouwen van vermogen en sparen voor later? Onze adviseurs van Ondernemer in Privé helpen je gratis verder.
