Extra aflossen: waar moet u rekening mee houden?

René Bruel
Specialist Kenniscentrum ABN AMRO
12-05-2021

Financiële zekerheid, spaargeld dat niets oplevert maar waarover u wel belasting betaalt, een mogelijk lager inkomen in de toekomst? Er zijn verschillende redenen om uw hypotheek versneld af te lossen. Waar moet u rekening mee houden?

  1. Lagere maandlasten

    Als u een lager inkomen verwacht in de nabije toekomst, is het verstandig om uw woonlasten hierop tijdig aan te passen. Door eerder af te lossen gaan uw maandlasten naar beneden. U moet wel flink extra aflossen om uw maandlasten aanzienlijk te verminderen. Een kleine aflossing zet geen zoden aan de dijk. Bij een rentetarief van bijvoorbeeld 2%, bespaart u € 20 bruto per jaar over elke € 1.000 die u aflost. Na verrekening van het belastingvoordeel is dat netto nóg minder.

  2. Zorg voor een financiële buffer

    Zorg ervoor dat u altijd voldoende spaargeld heeft om toekomstige grote uitgaven op te vangen. Denk bijvoorbeeld aan uitgaven voor een nieuwe auto of collegegeld van uw kind(eren). Denk ook aan onvoorziene uitgaven zoals bijvoorbeeld het vervangen van een wasmachine of een computer. Eerder aflossen is alleen verstandig als u het geld kunt missen.

  3. Rendement van uw vermogen

    Aflossen van uw hypotheek is financieel aantrekkelijk als het nettorendement van uw vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen en dergelijke) na belasting lager is dan de nettokosten van uw hypotheek. Hoeveel u netto na belasting van het rendement overhoudt, hangt mede af van de totale omvang van uw vermogen. Er geldt voor vermogen in box 3 een belastingvrijstelling van € 50.000 per persoon. Daarboven betaalt u belasting over een forfaitair rendement, niet over het werkelijke rendement. En dus ook als u helemaal geen rendement heeft gerealiseerd. Over het vermogen tussen € 50.000 en € 100.000 per persoon betaalt u effectief 0,59%. Over het deel tussen € 100.000 en € 1.000.000 komt de effectieve belasting op 1,40%. En daarboven is dat 1,76% (cijfers 2021).

  4. Fiscaal voordeel box 1

    De nettokosten van uw hypotheek hangen niet alleen af van het rentepercentage dat u betaalt over de schuld. Maar ook van het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek dat daar als compensatie tegenover staat. Als eigenwoningbezitter moet u jaarlijks een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij uw inkomen in box 1 optellen: het eigenwoningforfait. In 2021 is dat percentage in de meeste gevallen 0,50%. Pas als de aftrekbare hypotheekrente meer bedraagt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, ontstaat een negatief saldo en kan fiscaal voordeel ontstaan. 

    Hoeveel belasting u dan bespaart, hangt weer af van de hoogte van uw inkomen in box 1. Blijft dat beneden € 68.507?  Dan is de besparing 37,1%. Wordt de top van uw inkomen in de hoogste tariefschijf van 49,5% belast? Dan kan het belastingvoordeel maximaal 43% zijn (cijfers 2021).

    Twijfelt u of (deels) aflossen van uw hypotheek voor u financieel voordelig is, lees dan het artikel 'Vermogend maar wel met schulden'.

  5. Overwaarde bij verkoop

    Door af te lossen is de kans groot dat u bij verkoop van uw eigen woning een overwaarde realiseert. Verhuist u naar een volgende koopwoning? Dan gaat de Belastingdienst ervan uit dat u deze overwaarde in uw nieuwe woning investeert. Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Dat staat bekend als de 'bijleenregeling'. De overwaarde blijft dan 'in stenen' vastzitten en komt niet vrij beschikbaar. Deze beperking van de renteaftrek vervalt, als u ten minste drie jaar tussentijds in een huurwoning woont, voordat u weer een nieuwe woning koopt.

  6. Lagere renteopslag

    Vaak betaalt u een renteopslag als u een hoge hypotheek heeft in vergelijking met de waarde van uw woning. Misschien wordt deze opslag minder hoog, als u extra aflost. Bij een lagere hypotheek loopt de bank minder risico. Vergeet niet om dan een lagere renteopslag bij de bank aan te vragen.

  7. Moment van aflossen soms van belang

    Als u heeft besloten om een extra aflossing te doen op uw hypotheek, kan het moment waarop u dat doet soms uitmaken. De belasting in box 3 wordt berekend naar de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of vlak na deze peildatum kan dat verschillen opleveren. Als u vóór 1 januari een extra aflossing doet op uw hypotheek, dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En betaalt u daarover ook geen box 3-heffing. Lost u vlak ná 1 januari af? Dan zit het op 1 januari nog wel in box 3 en betaalt u er belasting over, gesteld dat u boven het vrijstellingsbedrag uitkomt.

  8. Vergoeding betalen bij extra aflossing?

    Als u eerder aflost op uw hypotheek dan vooraf afgesproken, kan het zijn dat u een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen. Als de marktrente op dat moment lager is dan de rente die u met de bank heeft afgesproken, betekent dat namelijk een renteverlies voor de bank. Maar in bepaalde situaties hoeft u geen vergoeding voor een extra aflossing te betalen. Bijvoorbeeld als u een hypotheek met een variabele rente heeft of als de rentevaste periode van uw hypotheek is afgelopen. U betaalt ook geen vergoeding bij verkoop van uw woning of als de marktrente hoger is dan de rente van uw lopende hypotheek. Daarnaast is het volgens de hypotheekvoorwaarden vaak mogelijk om jaarlijks een bepaald percentage van de oorspronkelijke lening – bijvoorbeeld 10% – vergoedingsvrij af te lossen. 

 

Extra aflossen: een persoonlijke keuze

Het kan slim zijn om een hypotheek versneld af te lossen, maar het is niet altijd verstandig. De keuze om wel of niet extra af te lossen hangt af van uw persoonlijke financiële situatie en uw hypotheekvoorwaarden. Zet daarom alles goed op een rij voordat u extra gaat aflossen. Weeg de voor- en nadelen goed tegen elkaar af. Daarbij speelt uw gevoel ook een belangrijke rol. Sommige mensen vinden het prettig om minder schuld te hebben, terwijl anderen juist de voorkeur geven aan de flexibiliteit van een spaar- of een beleggingsrekening

Actueel hypotheeknieuws

Actueel hypotheeknieuws

Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt en lees de laatste nieuwsberichten over wonen en regelgeving.

Andere suggesties voor u

Vermogend maar wel met schulden

Een schuld heeft u meestal omdat u het geld voor een aankoop niet zelf heeft. Denk aan een woninghypotheek. Maar wat als u opeens over een groot bedrag beschikt, bijvoorbeeld na een erfenis? Kunt u dan beter de schuld aflossen of niet?

5 manieren om uw hypotheeklasten te verlagen

De maandelijkse hypotheeklasten lijken vaak een vaststaand gegeven. Maar er zijn wel degelijk interessante besparingen mogelijk. Bekijk 5 mogelijkheden om de maandlasten van uw hypotheek te verlagen.

Een huis kopen als ondernemer?

Of u nu zzp'er bent of directeur: ook ondernemers willen graag prettig wonen. Toch kan het voor ondernemers soms lastiger zijn om een huis te kopen. Vaak is er meer mogelijk dan u denkt.