Hogere overdrachtsbelasting bij aankoop tweede woning

Peter Pleijsant
Expert Kenniscentrum ABN AMRO
25-11-2020

Denkt u erover om een vakantiehuisje te kopen of een woning om die te verhuren, bijvoorbeeld aan uw kind(eren)? Kopers van bestaand vastgoed betalen vanaf 2021 vaak meer overdrachtsbelasting. Lees wat er verandert.  

 

Voor wie is deze verandering belangrijk?

De belasting bij aankoop van bestaand vastgoed gaat in 2021 in veel situaties fors omhoog. Dat blijkt uit een wetsvoorstel dat de regering op Prinsjesdag heeft ingediend bij de Tweede Kamer. Inmiddels is de Tweede Kamer akkoord gegaan met dit wetsvoorstel. Nu is de Eerste Kamer aan zet. Deze voorgestelde tariefsverhoging raakt onder andere vastgoedbeleggers, kopers van een tweede woning en ouders die een woning kopen om die te verhuren aan hun kind(eren). Hoe zit dat precies? Hoeveel gaan zij meer betalen? En wat kunnen zij nog doen in 2020?

Let op: het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij ons parlement. Dat betekent dat daarin nog altijd wat kan veranderen. Naar verwachting wordt het besluit hierover half december 2020 genomen.

Overdrachtsbelasting in 2020: woning of geen woning?

Het tarief van de overdrachtsbelasting is nu afhankelijk van het soort object. Is het gekochte pand een woning of is het bijvoorbeeld een bedrijfspand? In 2020 is het tarief van de overdrachtsbelasting 2% voor bestaande woningen in Nederland. En 6% voor bestaand vastgoed dat geen woning is. De koper betaalt de overdrachtsbelasting. Wordt de woning 'Vrij op naam’ betekent dat de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning betaalt. Dit zijn de kosten van de btw van 21%, overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de notariskosten voor de transportakte.  opgeleverd? Dan betaalt de verkoper deze belasting. Bij nieuwbouw is vaak sprake van een vrijstelling van overdrachtsbelasting en een heffing van 21% btw.

Als het om vastgoed in het buitenland gaat, zijn de Nederlandse regels voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing. Dan heeft u te maken met de wetgeving in het land waar dat vastgoed is gelegen. In dit artikel gaan we uit van een aankoop van bestaand Nederlands vastgoed.

Overdrachtsbelasting vanaf 2021: hoofdverblijf of geen hoofdverblijf?

Op basis van het wetsvoorstel is het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 afhankelijk van het gebruik van het pand door de koper. 

  • Als u een pand koopt als Hoofdverblijf betekent dat u de meeste tijd doorbrengt in de woning.  en daar dus zelf gaat wonen, blijft het tarief van de overdrachtsbelasting 2%. Als u naast de woning bijvoorbeeld een garage bij de woning koopt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting meestal ook 2%. Om in 2021 van hetzelfde tarief gebruik te kunnen maken, is het noodzakelijk dat u de garage in dit voorbeeld gelijktijdig met de woning koopt. Als u de garage later zou kopen, afzonderlijk van de woning, geldt in 2021 voor de later aangekochte garage een hoger tarief van de overdrachtsbelasting, namelijk 8%. 
  • Jonge kopers van een hoofdverblijf kunnen volgens het wetsvoorstel vanaf 2021 gedurende de komende vijf jaar eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting als zij meerderjarig zijn en jonger dan 35 jaar. Vanaf 1 april 2021 geldt deze vrijstelling alleen nog als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt. Is de woningwaarde hoger? Dan moet de koper over het hele bedrag gewoon 2% betalen.
  • Als u een pand koopt dat u niet gebruikt als hoofdverblijf, is het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 ook 8%. Het maakt dan niet uit of het om een woning gaat. 
De regering heeft in het wetsvoorstel rekening gehouden met onvoorziene gebeurtenissen ná het moment van levering van de woning. Bijvoorbeeld als het pand verloren gaat als gevolg van brand, of als een koper overlijdt, gaat scheiden, een nieuwe baan krijgt of emigreert. In deze gevallen behoudt de koper het tarief van 2% of de vrijstelling van overdrachtsbelasting, ondanks dat de koper de woning niet (heeft) gebruikt als hoofdverblijf.

Voorbeelden

Voorbeeld 1

Stel, u bent van plan om binnenkort een bestaande vakantiewoning op Texel te kopen voor € 200.000. Voor het tarief van de overdrachtsbelasting is meestal het moment van  De leveringsakte zorgt ervoor dat de eigendom van een woning, van verkoper naar koper overgaat. Deze akte moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De notaris zorgt ervoor dat deze akte wordt ingeschreven bij het Kadaster.  bij de notaris beslissend. 

  • Als de levering plaatsvindt in 2020, bedraagt de overdrachtsbelasting 2%, dus € 4.000. 
  • Vindt de levering plaats in 2021? Dan is de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe regeling 8%, dus € 16.000, een verschil van € 12.000 in dit voorbeeld. 
  • Verwacht u dat de koopprijs van deze woning in 2021 lager is dan nu (bijvoorbeeld vanwege de coronacrisis)? Dan kan de uitkomst anders zijn, afhankelijk van de waardedaling van de vakantiewoning. 

Voorbeeld 2

Stel, u bent van plan om binnenkort een bestaand appartement in Zeeland te kopen voor € 300.000 dat u gaat verhuren. 

  • Als de levering plaatsvindt in 2020, bedraagt de overdrachtsbelasting 2%, dus € 6.000. 
  • Vindt de levering plaats in 2021? Dan is de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe regeling 8%, dus € 24.000, een verschil van € 18.000 in dit voorbeeld. 
  • Verwacht u dat de koopprijs van dit appartement in 2021 lager is dan nu? Dan kan de uitkomst anders zijn. Bij een vakantiewoning is onder andere van belang dat u over de verhuurprijs vaak 9% btw in rekening moet brengen aan de huurder.

Inhoud wetsvoorstel kan nog veranderen

Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij ons parlement. Dat betekent dat daarin altijd nog wat kan veranderen. Dat neemt niet weg dat de hele Tweede Kamer in 2019 om meer tarieven en een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting heeft gevraagd. 

Het kan wenselijk zijn om het lagere tarief van de overdrachtsbelasting van 2020 veilig te stellen. Het alleen maar sluiten van een koopovereenkomst is dan niet voldoende. Misschien is het verstandig om als aspirant-koper meer haast maken met de afspraak bij de notaris voor de levering. Laat u in ieder geval vooraf goed adviseren door bijvoorbeeld uw fiscaal adviseur, makelaar of notaris. En weet dat de fiscaliteit belangrijk is, maar vaak niet het belangrijkst.

Preferred Banking

Bijeenkomsten over beleggen en vermogen

Wilt u meer informatie over beleggen en vermogen? Meld u dan nu aan voor een van onze digitale bijeenkomsten of maak een afspraak met een adviseur.

Andere suggesties voor u

Is sparen alleen nog geschikt voor vermogensgroei?

Vroeger spaarden we met z’n allen om ons vermogen te laten groeien, tegenwoordig zijn andere keuzes wellicht interessanter. We leggen uit waarom Vermogensbeheer interessant kan zijn als u meer dan € 50.000 spaargeld heeft.

Investeren in een tweede woning

De spaarrente heeft het nulpunt bereikt. Maar toch moet u misschien in box 3 belasting betalen en inflatie tast ook uw spaargeld aan. Sommigen kopen als alternatief een (tweede) woning als belegging. Maar wat komt daar allemaal bij kijken?

Belastingheffing in box 3 over 2021

De regering maakt jaarlijks in september de nieuwe cijfers (bedragen en percentages) voor de belastingheffing over uw vermogen in box 3 voor het komende jaar bekend. Bekijk de cijfers voor de belastingheffing in box 3 in 2021.