Hogere overdrachtsbelasting bij aankoop tweede woning

De belasting bij aankoop van bestaand vastgoed gaat in 2021 in veel situaties fors omhoog. Dat blijkt uit een wetsvoorstel dat de regering op Prinsjesdag heeft ingediend bij de Tweede Kamer. Inmiddels is de Tweede Kamer akkoord gegaan met dit wetsvoorstel. Nu is de Eerste Kamer aan zet. Deze voorgestelde tariefsverhoging raakt onder andere vastgoedbeleggers, kopers van een tweede woning en ouders die een woning kopen om die te verhuren aan hun kind(eren). Hoe zit dat precies? Hoeveel gaan zij meer betalen? En wat kunnen zij nog doen in 2020?

Let op: het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij ons parlement. Dat betekent dat daarin nog altijd wat kan veranderen. Naar verwachting wordt het besluit hierover half december 2020 genomen.

Het tarief van de overdrachtsbelasting is nu afhankelijk van het soort object. Is het gekochte pand een woning of is het bijvoorbeeld een bedrijfspand? In 2020 is het tarief van de overdrachtsbelasting 2% voor bestaande woningen in Nederland. En 6% voor bestaand vastgoed dat geen woning is. De koper betaalt de overdrachtsbelasting. Wordt de woning  opgeleverd? Dan betaalt de verkoper deze belasting. Bij nieuwbouw is vaak sprake van een vrijstelling van overdrachtsbelasting en een heffing van 21% btw.

Als het om vastgoed in het buitenland gaat, zijn de Nederlandse regels voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing. Dan heeft u te maken met de wetgeving in het land waar dat vastgoed is gelegen. In dit artikel gaan we uit van een aankoop van bestaand Nederlands vastgoed.

Op basis van het wetsvoorstel is het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 afhankelijk van het gebruik van het pand door de koper. 

• Als u een pand koopt als  en daar dus zelf gaat wonen, blijft het tarief van de overdrachtsbelasting 2%. Als u naast de woning bijvoorbeeld een garage bij de woning koopt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting meestal ook 2%. Om in 2021 van hetzelfde tarief gebruik te kunnen maken, is het noodzakelijk dat u de garage in dit voorbeeld gelijktijdig met de woning koopt. Als u de garage later zou kopen, afzonderlijk van de woning, geldt in 2021 voor de later aangekochte garage een hoger tarief van de overdrachtsbelasting, namelijk 8%. 
• Jonge kopers van een hoofdverblijf kunnen volgens het wetsvoorstel vanaf 2021 gedurende de komende vijf jaar eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting als zij meerderjarig zijn en jonger dan 35 jaar. Vanaf 1 april 2021 geldt deze vrijstelling alleen nog als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt. Is de woningwaarde hoger? Dan moet de koper over het hele bedrag gewoon 2% betalen.
• Als u een pand koopt dat u niet gebruikt als hoofdverblijf, is het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 ook 8%. Het maakt dan niet uit of het om een woning gaat. 

Voorbeeld 1

Stel, u bent van plan om binnenkort een bestaande vakantiewoning op Texel te kopen voor € 200.000. Voor het tarief van de overdrachtsbelasting is meestal het moment van   bij de notaris beslissend. 

• Als de levering plaatsvindt in 2020, bedraagt de overdrachtsbelasting 2%, dus € 4.000. 
• Vindt de levering plaats in 2021? Dan is de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe regeling 8%, dus € 16.000, een verschil van € 12.000 in dit voorbeeld. 
• Verwacht u dat de koopprijs van deze woning in 2021 lager is dan nu (bijvoorbeeld vanwege de coronacrisis)? Dan kan de uitkomst anders zijn, afhankelijk van de waardedaling van de vakantiewoning. 

Voorbeeld 2

Stel, u bent van plan om binnenkort een bestaand appartement in Zeeland te kopen voor € 300.000 dat u gaat verhuren. 

• Als de levering plaatsvindt in 2020, bedraagt de overdrachtsbelasting 2%, dus € 6.000. 
• Vindt de levering plaats in 2021? Dan is de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe regeling 8%, dus € 24.000, een verschil van € 18.000 in dit voorbeeld. 
• Verwacht u dat de koopprijs van dit appartement in 2021 lager is dan nu? Dan kan de uitkomst anders zijn. Bij een vakantiewoning is onder andere van belang dat u over de verhuurprijs vaak 9% btw in rekening moet brengen aan de huurder.

Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij ons parlement. Dat betekent dat daarin altijd nog wat kan veranderen. Dat neemt niet weg dat de hele Tweede Kamer in 2019 om meer tarieven en een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting heeft gevraagd. 

Het kan wenselijk zijn om het lagere tarief van de overdrachtsbelasting van 2020 veilig te stellen. Het alleen maar sluiten van een koopovereenkomst is dan niet voldoende. Misschien is het verstandig om als aspirant-koper meer haast maken met de afspraak bij de notaris voor de levering. Laat u in ieder geval vooraf goed adviseren door bijvoorbeeld uw fiscaal adviseur, makelaar of notaris. En weet dat de fiscaliteit belangrijk is, maar vaak niet het belangrijkst.