Een huis kopen in 2026 of 2027: hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

• 0%: startersvrijstelling, als je aan alle voorwaarden voldoet.
• 2%: voor een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen.
• 8%: in 2026 voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
• 7%: vanaf 2027 voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
• 10,4%: voor bedrijfspanden en andere niet-woningen.

Ben je bij de overdracht van een bestaande woning minimaal 18 en nog geen 35 jaar? Dan kun je in 2026 mogelijk eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je moet de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en de woning mag maximaal € 555.000 waard zijn. De datum waarop je bij de notaris de leveringsakte tekent, bepaalt je leeftijd en de geldende woningwaarde. 

De naam is enigszins misleidend: het hoeft niet om je eerste koopwoning te gaan. Je mag de vrijstelling alleen niet eerder hebben gebruikt. Koop je samen? Dan wordt per koper afzonderlijk beoordeeld of aan de voorwaarden is voldaan. Zo kan een koper van 34 jaar vrijstelling krijgen over het eigen aandeel, terwijl een koper van 36 jaar over diens aandeel 2% betaalt. 

Let op: de grens geldt voor de volledige woning, inclusief bijvoorbeeld tuin, schuur en garage. Is de woning meer waard dan € 555.000? Dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2% over je aandeel in de volledige waarde.

Ga je de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gebruiken? Dan is het tarief meestal 2%. Voor de overdracht verklaar je bij de notaris dat je er langdurig gaat wonen. Daarvoor lever je vóór de overdracht bij de notaris de ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)’ in. 

Het 2%-tarief geldt bijvoorbeeld voor kopers vanaf 35 jaar en jongere kopers die de startersvrijstelling al eens gebruikten. Ook als de woning boven de vrijstellingsgrens uitkomt, betaal je 2% zolang je er zelf gaat wonen.

Koop je een tweede woning, vakantiewoning of woning voor de verhuur? Dan betaal je in 2026 8%. Dat geldt ook als je een woning koopt voor een studerend kind: je bent immers de koper, maar gaat er niet zelf wonen. 

Ook een bv die een woning koopt, valt onder dit tarief. Dat blijft zo wanneer je zelf in de woning van je bv gaat wonen: juridisch huur je de woning dan van de bv. Kijk bij zo’n keuze niet alleen naar de overdrachtsbelasting, maar ook naar financiering, inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en box 3.

Voor vastgoed dat geen woning is, geldt in 2026 10,4%. Denk aan een kantoor, winkel, bedrijfspand, onbebouwde grond of een losse garagebox.  

Bij gemengd vastgoed, zoals een winkel met een bovenwoning, ligt het ingewikkelder. De bestemming en feitelijke kenmerken kunnen per deel van het pand tot een ander tarief leiden.

Vanaf 1 januari 2027 daalt het aangekondigde tarief voor woningen waarin je niet zelf gaat wonen van 8% naar 7%. Dat is vooral interessant bij een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning. 

Ook de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling stijgt in 2027 naar € 615.000. Voldoe je aan de overige voorwaarden en blijft de woningwaarde binnen die grens? Dan kun je mogelijk van de hogere vrijstelling profiteren.

Laat vóór definitieve afspraken bepalen of het object fiscaal een woning of niet-woning is. Leg ook vast wie koopt, hoe het vastgoed wordt gebruikt en wanneer de levering plaatsvindt. Voor starters en kopers van een tweede, vakantie- of verhuurwoning kan levering in 2027 voordeliger zijn. Weeg de besparing af tegen koopprijs, financieringskosten, huurinkomsten en uitstelrisico.

De overdrachtsbelasting hangt af van soort, gebruik en waarde van het vastgoed. Voor verhuurders en kopers van een tweede of vakantiewoning kan 2027 aantrekkelijker zijn doordat het tarief daalt van 8% naar 7%. Laat je situatie toetsen door een notaris of fiscalist.

Bespreek je wensen en laat je goed informeren door een van onze adviseurs van Coach.