Hypotheekrenteaftrek in 2024

Je kunt elk jaar de hypotheekrente voor je woning aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Zo betaal je netto minder aan je hypotheek. Er zijn wel voorwaarden. 

Hypotheekrenteaftrek is trouwens meer dan alleen renteaftrek; het is een verzamelnaam voor aftrekbare kosten die je hebt gemaakt rondom de financiering van je eigen woning (voor eigen gebruik). Niet alleen de kosten bij de aankoop, maar ook bijvoorbeeld de kosten voor verbouwing, onderhoud, taxatie, afsluiting en erfpacht. 

Over jouw woning betaal je ook inkomstenbelasting. Jaarlijks moet je een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen in box 1 optellen. Dat noemen we het eigenwoningforfait. In 2024 is dat percentage 0,35% van de WOZ-waarde van een woning tot € 1.310.000. Bij een woning boven dat bedrag betaal je over het meerdere de zogenaamde villatax van 2,35%.

Je profiteert mogelijk van een fiscaal voordeel wanneer de aftrekbare hypotheekrente hoger is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Wanneer de hypotheekrenteaftrek lager is dan het bedrag voor eigenwoningforfait, ontstaat een positief inkomen uit eigen woning. Volgens de Wet Hillen mag je dan een extra bedrag van dit inkomen aftrekken. Sinds 2019 wordt de extra aftrek onder deze wet afgebouwd. In 2024 is deze nog 80%; je betaalt inkomstenbelasting in box 1 over de overige 20%. 

Meestal valt jouw hypotheek in box 1, omdat een schuld de bezitting volgt die met de schuld is gefinancierd. Als je een lening afsluit voor een eigen woning, dan zit deze schuld in box 1 en komt de betaalde rente op deze schuld in mindering voor box 1. Maar er zijn specifieke omstandigheden waardoor een woningschuld in box 3 valt. In sommige situaties is dat zelfs voordeliger. Bijvoorbeeld als je genoeg vermogen hebt in box 3 onder overige bezittingen en de renteaftrek lager is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Vanaf 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek in de hoogste schijf geleidelijk afgebouwd. Je ontvangt minder aftrek wanneer je inkomen uit werk en woning in 2024 boven € 75.518 ligt. Door een tariefaanpassing in de hoogste belastingschijf is de aftrek namelijk beperkt tot 36,97% en daarmee gelijk aan de eerste belastingschijf. Dit geldt voor alle aftrekbare kosten voor je woning, zoals kosten voor verbouwing, erfpacht en notaris. Valt jouw inkomen met de bijtelling van het eigenwoningforfait in box 1? Dan betaal je hierover 49,5% inkomstenbelasting.

Elk jaar mag je een percentage van de totale hypotheek vergoedingsvrij aflossen. Hoeveel procent dit is, verschilt per geldverstrekker, maar 10% tot 20% van de oorspronkelijke hypotheekschuld is gangbaar. Los je meer af? Dan moet je mogelijk een vergoeding (ook wel renteboete) betalen. Dit geldt overigens alleen op een hypotheek met een vaste rente. Bij een variabele rente mag je elk jaar zo veel aflossen als je wilt.

Er zijn meerdere redenen om extra af te lossen. Je totale hypotheekschuld neemt af. Hierdoor dalen de maandlasten en daarmee ook de rentekosten. Ook heb je minder kans op restschuld. Mogelijk kom je door een aflossing ook in een lagere tariefklasse en risico-opslag, waardoor de hypotheekrente daalt. De verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde bepaalt deze tariefklasse.

Of een extra aflossing zinvol is voor meer rendement, hangt af van het nettorendement van jouw vermogen in box 3 (zoals spaargeld en beleggingen). Als die na belasting lager is dan de nettokosten van jouw hypotheek, is aflossen aantrekkelijk. Twijfel je of (deels) aflossen van jouw hypotheek voor jou financieel voordelig is? Lees dan het artikel 'Schulden wel of niet aflossen?'.

Let erop dat het moment van extra aflossen ook van belang kan zijn. De belasting in box 3 baseert zich op de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of na deze peildatum kan dat verschillen opleveren.  

Doe je een extra aflossing op jouw hypotheek vóór 1 januari? Dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En betaal je daarover ook geen box 3-heffing. Los je vlak ná 1 januari af? Dan zit het op 1 januari nog wel in box 3. Je betaal er belasting over als je boven het vrijstellingsbedrag van € 57.000 uitkomt (fiscaal partners samen € 114.000). 

De keuze om wel of niet extra af te lossen hangt af van jouw persoonlijke financiële situatie en jouw hypotheekvoorwaarden. Heb je nog een oude (bank)spaarhypotheek? Dan kan aflossen zelfs nadelig uitpakken. Zet daarom alles op een rij voordat je extra gaat aflossen. 

Zoals je leest, speelt er veel rondom hypotheekrenteaftrek. De regelgeving is de afgelopen jaren veranderd. De afbouw van hypotheekrenteaftrek, Wet Hillen en tariefaanpassingen maken het minder overzichtelijk. Het is daarom verstandig om goed advies in te winnen.

Wil je met een expert jouw situatie en opties bespreken? Preferred Banking klanten krijgen gratis een Hypotheek 360°-gesprek met een adviseur van Team Preferred Banking. Ook voor klanten die een hypotheek hebben bij een andere hypotheekverstrekker dan ABN AMRO.