Met een familiehypotheek je kind helpen bij de aankoop van een huis

Je kunt je kind geld lenen of schenken. Bij een lening moet je kind rente aan jou betalen. Schenken is effectiever, omdat je daarmee het vermogen van je kind vergroot en de woonlasten vermindert. Maar jij bent het geld ‘kwijt’. Een combinatie is ook denkbaar: je verstrekt een lening en scheldt die in etappes aan je kind kwijt. Bij een combinatie van lenen bij jou en bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Hieronder bespreek ik de verschillende manieren waarop je je kind financieel kunt ondersteunen.

Een familiehypotheek is een lening van een ouder aan een kind voor de aankoop van een woning. In Nederland is voor circa € 70 miljard aan familiehypotheken verstrekt. Meestal gaat het om een aanvullende lening. In 50% van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom.

Volgens de Belastingdienst moet de afgesproken rente marktconform zijn. Dat is een rente die overeenkomt met de rente die je kind zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De Belastingdienst heeft hiervoor een aantal voorbeelden uitgewerkt. Daaruit blijkt dat een kleine renteopslag wordt toegestaan als er geen hypotheekrecht is. In een recente uitspraak werd een opslag van 0,6% toegestaan.

De rente kan bij je kind fiscaal aftrekbaar zijn, zolang je voldoet aan de voorwaarden die daarvoor gelden. Op de site van de Belastingdienst vind je die terug. Het aftrektarief bij je kind is maximaal circa 37,5%. Kan het dan gunstig zijn om de rente hoger vast te stellen en de extra rente te schenken aan je kind? Zelfs als je kind boven de schenkingsvrijstelling uitkomt en 10% schenkbelasting moet betalen? Ja, dat kan gunstig zijn. Maar het mag niet als de rente niet meer marktconform is.

Een rente die te hoog is vastgesteld, kan op deze problemen stuiten:

• Het niet-marktconforme deel is niet aftrekbaar bij je kind.
• Bij jou is de familiehypotheek een bezit in box 3 (of in de bv als de lening vanuit de bv is verstrekt). Een te hoge rente kan leiden tot een hogere waarde van de vordering dan het bedrag van de lening (de nominale waarde).
• Er kan sprake zijn van een schenking van je kind aan jou.

In de familie is een te hoge rente misschien makkelijk afgesproken. Maar bij een correctie kan dat grote nadelige gevolgen hebben.

Je kunt de familiehypotheek zien als een belegging. Stel dat de marktconforme rente op de familiehypotheek 4% is. Waar haal je het geld vandaan om de familiehypotheek te verstrekken? Als je een belegging verkoopt die minder oplevert dan de 4% rente op de familiehypotheek, ben je beter af met de familiehypotheek. Hetzelfde kan gelden als je geld opneemt van een spaarrekening om de familiehypotheek te verstrekken.

Voor je kind is er geen verschil als de rente zowel bij de bank als op de familiehypotheek 4% is.

De familiehypotheek is voor jou een bezitting in box 3. Het is in box 3 niet op voorhand duidelijk hoeveel belasting je moet betalen. In principe gaat de Belastingdienst uit van forfaitaire (fictieve) rendementen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen overige bezittingen en banktegoeden. Een familielening is een overige bezitting en in 2026 (peildatum 1 januari 2026) geldt een forfaitair rendement van 6%. Is je werkelijke rendement lager? Dan geldt een tegenbewijsregeling. Per saldo zou het erop neer moeten komen dat je 36% belasting betaalt over de werkelijke rente (bijvoorbeeld 4%). Wel moet het werkelijke rendement over je gehele box 3-vermogen worden berekend, zonder de toepassing van het heffingsvrije vermogen.

Box 3 zat veel mensen dwars, omdat de belastingdruk bij lagere rendementen relatief hoog was. De tegenbewijsregeling haalt die angel eruit. Dat pakt niet in alle gevallen vlekkeloos uit. Maar in de meeste gevallen is de belastingheffing in box 3 geen belemmering meer voor een familiehypotheek.

Voorbeeld:

Je hebt een familielening verstrekt met een rente van 3%. In 2026 wordt ervan uitgegaan dat je een rendement van 6% behaalt. Dat levert een hoge belastingdruk op van afgerond 2,16% over het bedrag van de lening. Met de tegenbewijsregeling mag je rekenen met de echte rente van 3%. Daardoor is het werkelijke rendement mogelijk lager dan het forfaitaire rendement. Het werkelijke rendement moet wel worden berekend over je gehele vermogen. Het hangt dan ook van de situatie af of je daadwerkelijk minder belasting betaalt. Maar dat de lagere rente wordt meegenomen in de berekening, kan een geruststelling zijn.

Verstrek je de lening via je bv? Dan is de vraag of de familiehypotheek een goede belegging is voor je bv. Zijn er alternatieve beleggingsmogelijkheden die meer rendement geven dan 4%? Dan laat de bv rendement lopen door de familiehypotheek te verstrekken. Je bv doet daarentegen goede zaken als alternatieve beleggingsmogelijkheden een lager rendement geven dan 4%.

In het verleden kon een mooi fiscaal voordeel worden behaald met een familiehypotheek. Tegenwoordig is dat niet meer het geval. De renteaftrek bij je kind is afgerond maximaal 37,5%. In box 3 geldt een belastingdruk van 36%. En in een bv geldt een belastingdruk van minimaal 38,8% (combinatie van 19% vennootschapsbelasting en 24,5% box 2-belasting). Van een groot fiscaal voordeel is tegenwoordig dus geen sprake meer. Bij een lening via de bv is zelfs sprake van een (beperkt) fiscaal nadeel.

Stel dat je niet alleen wilt helpen met een familiehypotheek, maar ook met de woonlasten. Dat kan met een jaarlijkse schenking, bijvoorbeeld voor het bedrag van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (€ 6.908 in 2026).

Een andere mogelijkheid is kwijtschelding op de lening. Je kind hoeft dan een deel van de lening niet meer aan jou terug te betalen. Dat scheelt je kind op dit moment rente en aflossing. Bij jouw overlijden heeft je kind waarschijnlijk een voordeel voor de erfbelasting. En kwijtschelding kan je situatie overzichtelijker maken.

Kortom, wil je je kind helpen, ben je voor je inkomen niet afhankelijk van de rente en hoef je het geld niet terug? Dan is kwijtschelden van de lening te overwegen.

Een professionele geldverstrekker moet bij het verstrekken van een hypotheek waken voor overcreditering. De geldverstrekker kijkt naar de totale positie van je kind. Een familiehypotheek vermindert de financieringsruimte bij de geldverstrekker, tenzij aanvullende maatregelen worden getroffen. Zoals bijvoorbeeld een toezegging van jou om de jaarlijkse aflossing en renteverplichting van de familielening aan je kind te schenken.

Voorbeeld:

Je kind heeft een leencapaciteit van € 400.000 en wil een woning kopen van € 500.000. Jij wilt de ontbrekende € 100.000 aan je kind lenen. Uitgangspunt is echter dat de bank dan nog maar € 300.000 aan je kind mag lenen. Dat kan anders zijn als je schenkingen toezegt waardoor je kind geen lasten heeft uit de familiehypotheek.

Bekijk twee situaties goed met een fiscaal adviseur. Een is de vraag of de schenkingstoezeggingen leiden tot een grote schenking ineens of tot jaarlijkse schenkingen. De ander is de vraag of de rente op het kind drukt en daarmee fiscaal aftrekbaar is. Dit moet per situatie worden bekeken.

Als je de gehele lening voor de aankoop van de woning verstrekt, hoef je niet op overcreditering te toetsen. In combinatie met schenkingstoezeggingen kan wel de vraag opkomen of de rente volledig op je kind drukt (en dus mogelijk niet volledig aftrekbaar is).

Schenken aan je kind werd tot 2022 gestimuleerd met een extra schenkingsvrijstelling, de zogenaamde ‘jubelton’. Een passende regeling in jaren waarin veel mensen te maken hadden met ‘onderwatersituaties’, ofwel een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt omgeslagen en is er meer aandacht voor vermogensongelijkheid. De jubelton is afgeschaft.

Welke vrijstellingen zijn er nog wel? In 2026 is er een algemene verhoogde schenkingsvrijstelling van € 33.129 voor kinderen in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar. Dit is een eenmalige verhoging van de jaarlijkse vrijstelling voor kinderen.

Deze verhoogde onbelaste schenking zal in veel situaties genoeg zijn om je kind te helpen bij het kopen van een woning. Een schenking die hoger is dan de vrijstelling, wordt voor het meerdere belast met 10% schenkbelasting. Wat zijn mogelijkheden om deze schenkbelasting te voorkomen?

• Er geldt een jaarlijkse schenkingsvrijstelling van (in 2026) € 6.908. Stel dat je deze ieder jaar benut. Bij 2% rendement bereik je na circa 13 jaar een kapitaal van € 100.000. Bij jonge kinderen kun je overwegen om te schenken onder bewind. Zo kun je voorkomen dat je kind op 18-jarige leeftijd het spaargeld aan iets anders uitgeeft.
• Is er geen tijd om met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling vermogen op te bouwen? Dan kun je denken aan het verstrekken van een lening, die in etappes wordt kwijtgescholden. Ofwel, je leent € 100.000 aan je kind en vermindert deze lening jaarlijks met het bedrag van de schenkingsvrijstelling. Je kind heeft direct € 100.000 beschikbaar en op termijn vervalt de schuld, zonder dat schenkbelasting moet worden betaald. Stel dat de rente netto 3% is en de schenking wordt gebruikt om deze rente te betalen en het restant als aflossing. De schuld is dan na ongeveer 20 jaar verdwenen.

Vooraf sparen is dus gunstiger dan lenen en kwijtschelden.

Veel ouders willen hun kinderen helpen bij het kopen van een huis. Dat kan door schenken of een familielening. Schenken is overzichtelijker en als je op tijd begint, kun je een onbelaste ‘jubelton’ opbouwen. Let bij een familielening goed op de voorwaarden en stel de rente juist vast. Bij een combinatie van een familielening en een lening bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Een familielening staat tegenwoordig niet meer gelijk aan fiscaal voordeel.

Is de missie geslaagd en heb je je kind geholpen bij het kopen van een huis? Misschien wil je je kind dan met een schenking helpen met de woonlasten. Bij een familiehypotheek kun je ervoor kiezen om de lening in etappes aan je kind kwijt te schelden.

Schenkingen moeten natuurlijk wel bij je situatie passen. Je bent het geld ‘kwijt’. Kijk dus niet alleen naar de situatie van je kind, maar ook naar je eigen situatie. Het kopen van een woning is in 2026 vaak met recht een ‘familiekwestie’.