Levert een tweede huis in het buitenland meer op dan sparen?

René Bruel
DGA en BV, internationale belastingen
14-06-2019

De spaarrente is al langere tijd extreem laag. Steeds meer mensen overwegen daarom hun spaargeld te investeren in een tweede woning in hun favoriete vakantieland. Maar wat zijn de voordelen en nadelen?

Wat kunt u doen met uw spaargeld?

Er zijn verschillende goede bestemmingen voor uw spaargeld. U kunt een deel van uw hypotheek aflossen. Daarmee verlaagt u uw netto woonlasten, en betaalt u ook nog eens minder belasting over uw vermogen in box 3. Of u brengt uw spaargeld onder in een spaartaks-BV. Dan betaalt u belasting over de spaarrente die u werkelijk ontvangen heeft, in plaats van de forfaitaire heffing in box 3. Belastingvrij schenken aan uw kinderen voor hun eigen woning kan natuurlijk ook. Een andere mogelijkheid, waar steeds meer mensen voor kiezen, is het kopen van een vakantiehuis in het buitenland.

Nadeel 1: buitenlandse belastingen

Om te beginnen met de nadelen: een tweede huis in het buitenland betekent dat u daar belasting betaalt. Aan de gemeente waar de woning ligt betaalt u meestal onroerendezaakbelasting. Heeft u een huis in Spanje? Dan betaalt u daarnaast jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief huurinkomen, als u de woning tenminste niet verhuurt. Die belasting is 19% over 1,1% van de kadastrale waarde van de woning. Dit geldt overigens niet in Frankrijk.

En dan is er nog de vermogensbelasting. Maar door relatief hoge vrijstellingen betaalt u in het buitenland meestal geen vermogensbelasting. In Frankrijk betaalt u pas vermogensbelasting als u boven de drempel van € 1.300.000 per huishouden uitkomt. In Spanje heeft u een vrijstelling van € 700.000 per persoon.

Nadeel 2: andere kosten

Naast belastingen zijn er jaarlijks terugkerende kosten waarmee u rekening moet houden. Denk bijvoorbeeld aan verzekeringspremies, kosten voor onderhoud van huis, tuin, een zwembad misschien en eventueel beveiliging. Wat u ook niet moet onderschatten zijn de (eenmalige) aankoopkosten van een woning in het buitenland. In Frankrijk betaalt u als koper circa 5,8% overdrachtsbelasting. In Spanje verschilt de overdrachtsbelasting per regio en varieert deze in de meeste kustprovincies van 8% tot 10%. Daar komen nog de kosten voor de notaris, makelaar en eventueel andere adviseurs bij.

Nadeel 3: risico van waardevermindering

Een tweede huis in het buitenland kan op zich een aardige investering zijn. Hier zijn echter wel risico's aan verbonden. Het belangrijkste risico, is het risico van waardevermindering. In Spanje bijvoorbeeld daalden huizenprijzen na het uitbreken van de economische crisis met wel 40% tot 50%. En ook nu nog bevinden zich de huizenprijzen op veel plaatsen nog onder het niveau van zo’n 10 jaar geleden. Op naar de voordelen.

Voordeel 1: fiscaal voordelig

Het kopen van een buitenlandse vakantiewoning met uw spaargeld heeft als voordeel, dat u per saldo een vrijstelling krijgt in box 3. U geeft de waarde van de woning wel op als bezitting. Maar omdat u over de mogelijke inkomsten uit de woning belasting betaalt in het land waar de woning ligt, betaalt u in Nederland minder belasting in box 3. Ook als u in het buitenland geen belasting hoeft te betalen. Dat maakt een tweede huis in het buitenland fiscaal voordelig op ten opzichte van aanhouden van spaargeld in box 3.

Voordeel 2: huuropbrengsten

Het genot van een mooie eigen plek in het buitenland is natuurlijk moeilijk in geld uit te drukken. Daarnaast kunt u de kosten compenseren door de woning af en toe te verhuren. In het buitenland betaalt u meestal inkomstenbelasting over huurinkomsten. In Spanje betaalt u 19% inkomstenbelasting over de netto huuropbrengsten. Dat wil zeggen de bruto huuropbrengsten verminderd met de kosten die u heeft in de periode van verhuur. Voor de periode waarin de woning voor eigen gebruik beschikbaar is, geldt een fictief huurinkomen.

In Frankrijk geldt geen fictief huurinkomen, maar betaalt u belasting over de werkelijke huuropbrengst. Is de huuropbrengst niet hoger dan € 70.000, dan mag u 50% van de huuromzet als kosten aftrekken in plaats van de werkelijke kosten. Over dat saldo betaalt u dan ten minste 20% inkomstenbelasting.

Voordeel 3: kans op waardestijging

Het kan natuurlijk ook zijn dat de woning stijgt in waarde, al is dat nooit zeker natuurlijk. U moet er rekening mee houden dat u in het buitenland nog belasting moet afdragen over de eventueel te realiseren meerwaarde in uw tweede woning.

Kortom: uw tweede woning kan in bepaalde gevallen een mooie investering blijken, maar reken u niet bij voorbaat rijk.

image not availabale

Stel uw vermogensvraag

Wilt u een artikel lezen over een bepaald onderwerp? Stel nu uw vermogensvraag en misschien staat uw vraag én het antwoord van een expert binnenkort op Vermogensvragen. Wilt u uw vraag direct aan een Preferred Banking adviseur stellen? Maak dan een afspraak.

Ook interessant voor u

3 manieren om de overwaarde van uw huis te benutten

3 manieren om uw overwaarde te benutten

28-06-2019

De laatste jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Voor veel huiseigenaren is daarmee de overwaarde van hun huis flink toegenomen. Hoe kunt u deze overwaarde benutten? Wij zetten 3 mogelijkheden voor u op een rij

Lees meer
Wonen met zorg denkt u een stap vooruit

Wonen met zorg: denkt u een stap vooruit?

28-06-2019

Iedereen wil graag gezond oud worden en vitaal blijven. En als het even kan, zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Als u op latere leeftijd toch een vorm van zorg nodig heeft, waar moet u dan aan denken?

Lees meer
Checklist voor eerste hulp bij investeren in vastgoed

Checklist voor eerste hulp bij investeren in vastgoed

05-06-2019

U wilt in vastgoed investeren, maar u weet niet hoe te beginnen of waar op te letten? Geen probleem. Deze eenvoudige checklist maakt u wegwijs bij de eerste stappen in vastgoedland.

Lees meer
Fiscaal optimaal schenken aan een goed doel

5 manieren om uw hypotheeklasten te verlagen

01-06-2019

De maandelijkse hypotheeklasten lijken vaak een vaststaand gegeven. Maar er zijn wel degelijk interessante besparingen mogelijk. Bekijk deze 5 mogelijkheden om de maandlasten van uw hypotheek te verlagen.

Lees meer