Investeren in een tweede woning

24-11-2020

De spaarrente heeft het nulpunt bereikt. Maar toch moet u misschien in box 3 belasting betalen en inflatie tast ook uw spaargeld aan. Sommigen kopen als alternatief een (tweede) woning als belegging. Maar wat komt daar allemaal bij kijken?

 

Bestemmingen zonder beleggingsrisico

Er zijn diverse alternatieven denkbaar om uw spaargeld een andere bestemming te geven, zonder dat u meteen ook beleggingsrisico gaat lopen. Ik geef een paar voorbeelden. Sommigen lossen af op hun eigenwoningschuld. Zo verlagen zij niet alleen hun netto woonlasten, maar ook hun vermogen in box 3. En daarmee dus ook de verschuldigde belasting in box 3. Anderen investeren in energiebesparende maatregelen voor hun woning, zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Weer anderen schenken aan hun kinderen binnen de geldende fiscale vrijstellingen. Zo gaat later minder vermogen via vererving naar de kinderen, waardoor zij minder erfbelasting hoeven te betalen.

 

Andere koek

In plaats van te sparen, kunt u ook gaan beleggen, bijvoorbeeld via beleggingsfondsen in aandelen of onroerend goed. Dan heeft u kans op een hoger rendement. Maar er bestaat ook het risico dat uw belegging in waarde daalt. Hetzelfde geldt ook als u investeert in een tweede huis als belegging. Ook dat is qua beleggingsrisico totaal onvergelijkbaar met het aanhouden van geld op een spaarrekening. En het is toch echt wel andere koek dan beleggen in vastgoed via een beleggingsfonds. 

Het begint al met de kosten om een woning te verwerven. Wie een makelaar inschakelt, betaalt makelaarskosten. Als koper betaalt u in Nederland 2% overdrachtsbelasting. Dan zijn er nog de notariskosten voor de leveringsakte. En eventueel ook de hypotheekakte als u de aankoop (deels) met een hypothecaire lening financiert. Mogelijk moet u ook nog kosten maken om de woning op te knappen of te verbouwen. Die kosten verhogen de verwervingsprijs, maar zorgen er wellicht ook voor dat de huurprijs hoger kan zijn. En dit ziet u wellicht ook terug in de waarde van de woning. 

Buiten de eenmalige kosten aan het begin, moet u ook rekening houden met terugkerende kosten, zoals voor een verzekering en gemeentelijke belastingen. Al met al maakt u behoorlijk wat kosten, nog voordat u ook maar één euro rendement heeft behaald.

Fiscale gevolgen

Een tweede huis en de eventueel samenhangende financieringsschuld moet u in uw belastingaangifte in box 3 opgeven. In box 3 betaalt u belasting op basis van een forfaitair rendement. De werkelijke huuropbrengsten, kosten en eventuele financieringsrente zijn fiscaal niet relevant. Voor woningen in box 3 is de WOZ-waarde het uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Verhuurt u de woning structureel waarbij de huurder huurbescherming geniet? Dan wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd door deze te vermenigvuldigen met de zogenaamde ‘leegwaarderatio’. Dat geldt niet alleen als u de woning als geheel verhuurt, maar bijvoorbeeld ook als u in de woning kamers verhuurt aan meerdere studenten. De leegwaarderatio is een percentage variërend van 45% tot 85%. Het percentage is afhankelijk van de verhouding tussen de kale huur op jaarbasis en de WOZ-waarde.

Voorbeeld

Beatrice bezit een studentenwoning met een WOZ-waarde van € 300.000. Zij heeft voor de aankoop € 200.000 spaargeld geïnvesteerd. De bank was bereid haar € 100.000 te lenen. Zij ontvangt in totaal maandelijks € 1.125 aan huur. Op jaarbasis bedraagt de huur dus € 13.500, ofwel 4,5% van de WOZ-waarde. In dat geval is de leegwaarderatio 67%. In haar aangifte geeft zij in box 3 een waarde van € 201.000 (67% x € 300.000) aan en een schuld van € 100.000. Per saldo dus een bijdrage aan haar ‘rendementsgrondslag’ in box 3 van € 101.000. 

Tweede huis in buitenland

Wanneer u investeert in een woning in het buitenland verschillen de fiscale gevolgen ten opzichte van die bij aankoop van een woning in Nederland. De regels verschillen ook van land tot land.

De aankoopkosten zijn in het buitenland vaak vele procenten hoger dan in Nederland. In Spanje bijvoorbeeld bedraagt de overdrachtsbelasting in bepaalde kustprovincies 10%. Ook zijn makelaarskosten in het buitenland vaak een stuk hoger dan bij ons.

Een woning in het buitenland en de eventuele hiermee samenhangende financieringsschuld moet u verantwoorden in box 3 in uw Nederlandse belastingaangifte. Maar regels ter voorkoming van dubbele belasting zorgen ervoor dat u in Nederland geen box 3-heffing hoeft te betalen over het netto vermogen in de buitenlandse woning. Daar staat tegenover dat u in het buitenland normaliter wél inkomstenbelasting moet betalen. Niet alleen over werkelijke en/of forfaitaire huurinkomsten. In veel gevallen moet dit ook over de waardestijging die u realiseert bij latere verkoop van de woning met winst. Sommige landen heffen ook nog een aparte vermogensbelasting. Meestal gelden daarbij hoge vrijstellingsbedragen. Hierdoor hoeft u in het buitenland geen vermogensbelasting te betalen. Wel heft men vrijwel altijd een gemeentelijke belasting, vergelijkbaar met onze onroerendezaakbelasting (OZB).

In veel landen kunnen uw erfgenamen die de woning van u erven te maken krijgen met erfbelasting. Terwijl ook Nederland erfbelasting kan heffen, als u als inwoner van Nederland overlijdt. De regels in het buitenland kunnen soms zelfs binnen één en het zelfde land verschillen, zoals in Spanje. In de meeste gevallen hebben uw erfgenamen geen nadeel van de erfbelasting in het buitenland. Dat kan zijn omdat u door bepaalde vrijstellingen in het buitenland uiteindelijk geen erfbelasting verschuldigd bent. Maar ook doordat Nederland een vermindering van de eigen erfbelasting verleent voor de in het buitenland al betaalde erfbelasting.

Voorgestelde wijzigingen box 3

In september 2019 presenteerde de toenmalige staatssecretaris van Financiën een plan voor de hervorming van de belastingheffing in box 3. Kern van dat voorstel was dat de werkelijke vermogensmix van een individuele belastingplichtige – spaargeld, overige bezittingen en schulden – voortaan uitgangspunt zou gaan worden voor de berekening van het forfaitaire inkomen in box 3. Inmiddels heeft de huidige staatssecretaris de Tweede Kamer laten weten tot andere inzichten te zijn gekomen. Hiermee is het plan van zijn voorganger van tafel.

René Bruel, Specialist Kenniscentrum ABN AMRO

Preferred Banking

Bijeenkomsten over beleggen en vermogen

Wilt u meer informatie over beleggen en vermogen? Meld u dan nu aan voor een van onze digitale bijeenkomsten of maak een afspraak met een adviseur.

Andere suggesties voor u

Checklist voor eerste hulp bij investeren in vastgoed

U wilt in vastgoed investeren, maar u weet niet hoe te beginnen of waar op te letten? Geen probleem. Deze eenvoudige checklist maakt u wegwijs bij de eerste stappen in vastgoedland.

Levert een tweede huis in het buitenland meer op dan sparen?

De spaarrente is al langere tijd extreem laag. Steeds meer mensen overwegen daarom hun spaargeld te investeren in een tweede woning in hun favoriete vakantieland. Wat zijn de mogelijke voordelen en nadelen?

Mogelijke tariefsverhoging bij aankoop 2e woning in 2021

Denkt u erover om een vakantiehuisje te kopen of een woning om die te verhuren, bijvoorbeeld aan uw kind(eren)? Kopers van bestaand vastgoed betalen vanaf 2021 vaak meer overdrachtsbelasting. Lees wat er verandert.