De belangrijkste hypotheekwijzigingen 2026

De lonen stijgen in 2026 naar verwachting gemiddeld met 4,1%. Daardoor kun je misschien meer lenen voor je woning. Maar blijft je inkomen gelijk? Dan kun je in 2026 waarschijnlijk minder lenen. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) bepaalt elk jaar wat verantwoord is om te lenen. De overheid neemt die bedragen over. 

Hoeveel meer je kunt lenen als je een loonsverhoging krijgt, hangt af van het totale inkomen van je huishouden. Voorbeeld:

• Heeft je huishouden een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €70.000? Dan kun je in 2026 ongeveer € 6.000 meer lenen.
• Heeft je huishouden een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €100.000? Dan kun je in 2026 ongeveer € 15.500 meer lenen.

Goed om te weten: een hoger inkomen betekent niet automatisch dat je meer kunt lenen. De hypotheekrente speelt ook mee. En die verandert continu. Hoe hoger de rente, hoe hoger je maandlasten en hoe lager je maximale hypotheek. 

NHG is een vangnet dat je beschermt als je de maandlasten van je hypotheek onverwacht niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als je werkloos wordt of uit elkaar gaat. Banken lopen daardoor minder risico en jij profiteert vaak van een lagere rente.

• Vanaf 2026 krijgen alle woningtypes één NHG-grens, dus ook woonwagens en standplaatsen
• In 2026 stijgt de NHG-grens naar € 470.000 (in 2025:  € 450.000)
• Ga je verduurzamen, dan is de grens maximaal € 498.200
• De eenmalige vergoeding voor NHG blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.

Wil je in 2026 een huis kopen? Dan hoef je misschien minder of helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. 

• Voor starters tot 35 jaar gaat de startersvrijstelling gaat van € 525.000 naar € 555.000. Ligt de aankoopprijs van je woning daaronder? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. 
• Goed om te weten: de datum van de overdracht bij de notaris bepaalt welke woninggrens voor jou geldt. Koop je een woning in 2025, maar vindt de overdracht pas in 2026 plaats? Dan geldt de hogere woninggrens van € 555.000. 
• De Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van de woning. Is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom? Dan gebruikt de Belastingdienst de taxatiewaarde. Dat kan invloed hebben op of je onder of boven de grens valt. 
• Voor woningen boven die grens geldt het normale tarief van 2%.
• Koop je een tweede woning of een woning voor verhuur? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting (in 2025:10,4%). Voorbeeld: bij een woning van € 450.000 bespaar je zo’n € 10.800 overdrachtsbelasting (van € 46.800 naar € 36.000).

De overheid stimuleert de financiering van energiezuinige woningen met extra leenruimte. In 2026 wordt dit voordeel iets kleiner. Vooral voor de meest energiezuinige woningen.

Wat betekent dit voor jou? 

• Daarnaast stimuleert de overheid het financieren van verdere energiebesparende maatregelen. Denk aan isolatie of zonnepanelen. Het hogere leenbedrag is gebaseerd op het energielabel van de woning. In 2026 vervalt de extra € 10.000 die men als koper van een woning met A+++ kon lenen voor het verduurzamen van je woning. Vaak zijn daarvoor alleen nog extra zonnepanelen nodig.
• Voor energielabels A++ t/m G verandert er niets. 

Waarom minder voordeel?
Zonnepanelen leveren minder op omdat de vergoeding voor teruggeleverde stroom daalt. Ook stopt de salderingsregeling, waardoor je minder bespaart op je energiekosten.

Goed om te weten:
Bij ons kun je korting op je hypotheekrente krijgen als je een duurzaam huis koopt of verduurzaamt. Deze Duurzaamheidskorting kan helpen je kosten te verlagen.