Het nieuwe box 3-stelsel en een tweede huis

22-01-2020

Het kabinet wil de belastingheffing in box 3 vanaf 2022 flink gaan veranderen. Een tweede woning in Nederland of in het buitenland valt ook in box 3. Wat verandert er precies voor u als u een tweede huis heeft?

 

Concreet wetsvoorstel vóór de zomer

Het kabinet heeft aangekondigd vóór de zomer te zullen komen met een concreet wetsvoorstel dat het heffingssysteem in box 3 van de inkomstenbelasting ingrijpend zal veranderen. Een grove uitwerking van de plannen presenteerde het kabinet al in september 2019. Duidelijk is dat spaarders erop vooruit zullen gaan. Omdat zij op basis van de plannen vanaf 2022 niet langer belasting hoeven te betalen over fictief beleggingsrendement dat zij niet hebben behaald.

Geen gevolgen voor eigen woning in box 1

Een eigen woning die uw hoofdverblijf is, wordt in box 1 belast. Dat geldt normaliter ook voor de hypotheekschuld in verband met uw eigen woning. De voorgestelde wijzigingen in box 3 hebben geen gevolgen voor de belastingheffing over uw eigen woning. 

Het kan voorkomen dat (een deel van) de schuld voor uw eigen woning in box 3 valt. Voor zo’n schuld in box 3 hebben de wijzigingen in box 3 wél gevolgen. Dit speelt bijvoorbeeld als u een extra lening opneemt voor een verbouwing en daarbij niet voldoet aan de sinds 2013 gestelde fiscale voorwaarde om deze in maximaal 360 maandelijkse termijnen af te lossen. Of wanneer u voor de aankoop van een volgende eigen woning niet de gehele overwaarde gebruikt die vrijkomt uit de oude woning (‘bijleenregeling’). 

Tweede huis opgeven in box 3

De waarde van een tweede huis, in Nederland of in het buitenland, en de eventuele samenhangende financieringsschuld moet u in uw belastingaangifte in box 3 opgeven. Dat is nu zo en verandert straks ook niet. Voor woningen in box 3 is de WOZ-waarde het uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Omdat voor woningen in het buitenland geen WOZ-waarde beschikbaar is, moet u in dat geval de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat (‘vrije verkoopwaarde’) op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte opnemen.

Tweede huis als belegging

Sommige bezitters van een tweede woning hebben die niet zozeer voor eigen gebruik gekocht. Maar primair als beleggingsobject. Gaat het om een woning in Nederland die structureel wordt verhuurd en waarbij de huurder huurbescherming geniet? Dan wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd door deze te vermenigvuldigen met de zogenaamde ‘leegwaarderatio’. Die afhankelijk is van de verhouding tussen de kale huur op jaarbasis en de WOZ-waarde.

Voorbeeld
Jan bezit een woning met een WOZ-waarde van € 400.000. Hij verhuurt deze voor € 1.500 per maand aan een gezin. Op jaarbasis bedraagt de huur dus € 18.000, ofwel 4,5% van de WOZ-waarde. Op basis van dit percentage wordt via een tabel van de belastingdienst de leegwaarderatio bepaald. In dat geval is de leegwaarderatio 67%. In zijn aangifte geeft hij in box 3 een waarde van € 268.000 (67% x € 400.000) aan.

Voorgestelde wijzigingen

Anders dan nu het geval is, wordt in het nieuwe box 3-stelsel op individueel niveau gekeken naar de werkelijke verdeling van het vermogen over de categorieën spaargeld, overige bezittingen en schulden. Aan spaargeld wordt een forfaitair rendement toegekend van 0,09%, voor overige bezittingen is dat 5,33% (op basis van de cijfers voor 2020). Een tweede huis wordt tot de overige bezittingen gerekend. In het voorgestelde box 3-stelsel rekent men met een belastingtarief van 33%. De effectieve belasting uitgedrukt als percentage van het vermogen in box 3 bedraagt dan 0,03% (33% x 0,09%) voor spaargeld en 1,76% (33% x 5,33%) voor overige bezittingen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met een zogenaamd ‘heffingvrij inkomen’ van € 400 per persoon.

Financieren met geleend geld

In het huidige stelsel verlagen schulden in box 3 de rendementsgrondslag waarover het forfaitaire inkomen wordt berekend. Voor zover tegenover de waarde van bezittingen in box 3 schulden staan, betaalt u nu geen box 3-heffing. Dat wordt straks anders. Voor schulden komt in het voorgestelde box 3-stelsel een forfaitaire leenrente van 3,03% in mindering op het forfaitaire inkomen uit de bezittingen. Voor zover tegenover de fiscale waarde van een tweede huis een schuld staat, levert dat een fiscale besparing op van afgerond 1% (33% x 3,03%). Per saldo betaalt u dan – in eerste instantie – een effectieve belasting van 0,76% (1,76% - 1%) voor zover uw tweede huis met een schuld is gefinancierd.

Belastingvermindering voor tweede huis in het buitenland blijft

Als u een tweede huis in het buitenland bezit, betaalt u daarover in het buitenland ook vaak diverse belastingen. Bijvoorbeeld onroerendezaakbelasting, vermogensbelasting en/of inkomstenbelasting. De Nederlandse box 3-heffing is een vorm van inkomstenbelasting. In zoverre zou dubbele heffing van inkomstenbelasting kunnen ontstaan. Om dat te voorkomen, geeft Nederland een vermindering van box 3-heffing voor zover u een tweede huis in het buitenland met eigen geld hebt gekocht. Voor zover u het buitenlandse huis met een schuld hebt gefinancierd, krijgt u nu geen vermindering van box 3-belasting. U betaalt onder het huidige stelsel immers ook niets voor zover er tegenover de waarde een samenhangende schuld staat.

Ook nadat de voorgestelde aanpassingen in box 3 zijn gedaan, zal Nederland dubbele heffing van inkomstenbelasting voorkomen. Het aan het buitenlandse tweede huis en samenhangende schulden toe te rekenen gedeelte van het totale forfaitaire inkomen in box 3 zal vrijgesteld blijven. De vermindering van box 3-heffing zal – net als nu – van toepassing zijn, ongeacht hoeveel inkomstenbelasting u over het tweede huis in het buitenland betaalt.

Ook interessant voor u

Het nieuwe box 3-stelsel in 6 videos

Het nieuwe box 3-stelsel in 6 video's

20-09-2019

Het kabinet wil vanaf 2022 de manier waarop de belasting in box 3 wordt berekend drastisch wijzigen. Maar wat verandert er precies? Onze experts Peter Pleijsant en René Bruel leggen het uit in 6 korte video’s.

Lees meer
Schenken op papier en het nieuwe box 3-stelsel

Schenken op papier en het nieuwe box 3-stelsel

20-02-2020
Wat zijn de gevolgen van het nieuwe box 3-voorstel voor ‘schenken op papier’? Dat is een namelijk een regeling die vaak voor vele jaren loopt en het nieuwe systeem nog gaat meemaken. Wij rekenen het voor u uit met enkele voorbeelden.
Lees meer
Stel uw vermogensvraag

Stel uw vermogensvraag

Over welk vermogensonderwerp wilt u meer weten? Laat het ons weten. Misschien leest u er binnenkort meer over op Vermogensvragen. Wilt u liever persoonlijke contact met een Preferred Banking adviseur? Maak dan een afspraak.