Winkels in het nauw, tenzij ze een supermarkt als buur hebben

De non-food retail krijgt het sinds het uitbreken van de pandemie flink voor de kiezen. Dat geldt met name voor kleding- en schoenwinkels. Kleding wordt al minder verkocht in crisistijd en sinds half december hebben niet-essentiële winkels hun deuren zelfs moeten sluiten. Huurders in deze categorieën hebben problemen met hun exploitatie en het betalen van de huur. Naarmate de lockdown voor niet-essentiële winkels langer duurt, is de verwachting dat een groot deel het niet gaat redden of gaat stoppen. Voor de gemiddelde winkelstraat in de stad is het zuur, aangezien kleding- en schoenenzaken vaak meer dan de helft van een winkelstraat vullen.

De crisis verhoogt het tempo waarin winkelgebieden al aan het veranderen waren, doordat consumenten nu versneld meer online aankopen doen. Uit recent onderzoek van ABN AMRO blijkt dat 35 procent van de consumenten verwachten minder tot veel minder fysieke winkels te gaan bezoeken. De fysieke winkel wordt dus in toenemende mate een verlengstuk van het onlinekanaal met focus op service, merkpromotie en beleving. Het hele assortiment hoeft dan niet noodzakelijk in de winkel te hangen maar verlegd naar de digitale winkel. Hierdoor worden meer winkels in veel gevallen kleiner, of kunnen op den duur zelfs verdwijnen.

De consument die nog wel naar het winkelgebied komt, verwacht iets extra’s. Dat betekent dat het aanbod kwalitatief in ieder geval hoog moet zijn en er veel horeca en cultuur in de omgeving aanwezig is om consumenten te verleiden te komen en om het verblijf te verlengen. Dat laatste is niet voor elk winkelgebied weggelegd, waardoor in veel gevallen vierkante meters uit de markt zullen verdwijnen. Diverse internationale kledingretailers brengen om deze reden het aantal locaties in steden al terug om zich te concentreren op de kwaliteit van de resterende locaties en op het verbeteren van het onlinekanaal.

Winkelruimtes in de grotere binnensteden werden tot de Covidcrisis nog altijd gekocht. Maar deze panden waren inmiddels zo hoog geprijsd dat het aantal transacties op die locaties al afnam. Het aanvangsrendement is door de hoge prijzen dan te laag en de terugverdienperiode te lang, met alle onzekerheden van dien. Het tempo van de online transitie in de mode is daar een voorbeeld van maar ook de onzekerheid ten aanzien van de terugkeer van buitenlandse toeristen. Dit zal leiden tot minder vraag naar winkelruimte waardoor huurprijzen zullen dalen. Het animo om in winkelvastgoed in binnensteden te investeren neemt daardoor af.

Waar winkels in binnensteden het moeilijk hebben en in waarde dalen, zijn supermarktvestigingen zeer populair. Supermarkten blijken uiterst crisisbestendig en hebben bovendien geprofiteerd van de verplichte sluiting van de horeca; de omzet in de foodretail steeg het afgelopen jaar met 10 procent. Het grootste deel van de supermarkten bevindt zich in buurtwinkelcentra, wat tegelijk een prijsverhogend effect heeft op de andersoortige winkels in deze centra. Het aantal supermarktlocaties is verder beperkt vanwege bestemmingsplannen en dus schaars.

Ook bij supermarkten is het online aandeel door Covid sterk gegroeid van 3 naar 6 procent van de totale supermarktomzet. De verwachting is dat dit in 2025 naar de 10 procent zal gaan. Maar het merendeel van de consumenten gaat nu nog naar de vaak dichtstbijzijnde fysieke supermarkt. Zo bezoekt 50 procent van de supermarktbezoekers ook een of meerdere andere winkels indien die binnen 40 meter van de ingang van een supermarkt liggen, zo stelt onderzoek van adviseur DTNP. Zo gaat de verhuurder aan uitbaters van non-foodproducten onzekere tijden tegemoet, tenzij deze een supermarkt als goede buur heeft.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

• FD, Vastgoedbeleggers azen op supermarkten en buurtwinkels
• ABN AMRO-publicatie, Waarom komt de consument van de toekomst naar de winkel?
• ABN AMRO-publicatie, Eigenaar winkelvastgoed moet invulling pand heroverwegen
• ABN AMRO-publicatie, Foodretail is winnaar maar met uitdagingen
• ABN AMRO-publicatie, Winnaars Retail moeten ook na coronacrisis aan de bak
• Henk Hofstede ABN AMRO sector banker Retail, henk.hofstede@nl.abnamro.com
• Casper Wolf, ABN AMRO analist Real Estate, casper.wolf@nl.abnamro.com