Krapte huurwoningen stuwt waarderingen vastgoed

Na aanzienlijke correcties in de Nederlandse vastgoedwaarderingen liet 2025 weer een voorzichtige stijging zien, mede dankzij een stabiliserend renteklimaat. Het vertrouwen onder beleggers nam toe. De oorlog in het Midden-Oosten heeft de geopolitieke onzekerheid sinds februari echter opnieuw vergroot. Hoewel ABN AMRO in haar meest recente basisscenario nog uitgaat van een stabiliserend rente- en inflatiebeeld, gebaseerd op eerdere signalen van de-escalatie tussen Iran en de Verenigde Staten (VS), is de onzekerheid rond deze verwachting inmiddels duidelijk toegenomen. Ook de vastgoedsector ondervindt de gevolgen van deze ontwikkelingen. Wij verwachten desondanks dat vastgoedwaarderingen met circa 1,5 procent in zowel 2026 als 2027 stijgen.

Het merendeel van deze stijging wordt verklaard door waardegroei van huurwoningen. Hoewel de krapte op de huurmarkt voorlopig aanhoudt, is onze verwachting toch niet meer dan ‘gematigd positief’. Dit komt bijvoorbeeld doordat het ‘uitponden’ van huurwoningen weliswaar doorgaat, maar in een lager tempo. De waarderingen van kantoren blijven naar verwachting voorlopig licht groeien, na eerdere forse correcties als gevolg van de coronapandemie. Wij verwachten voorzichtige groei omdat de vraag naar kantoorruimte weer stijgt, terwijl slechts beperkt nieuw aanbod wordt toegevoegd aan de voorraad.

Waarderingen van retailvastgoed blijven in 2026 op het niveau van 2025 steken en groeien in 2027 slechts met 0,5 procent. Ook als Straat van Hormuz weer geopend gaat worden, blijven de effecten van de oorlog nog enige tijd voelbaar vanwege de eerdere knauw in het vertrouwen van consumenten, wat kan zorgen voor terughoudend koopgedrag. Winkels op sterke locaties en met een onderscheidend aanbod blijven daarbij het meest weerbaar.

De waardering van de verzamelcategorie ‘bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed’ zal in 2026 naar verwachting licht dalen, waarna weer ruimte voor groei ontstaat. Het beeld is verdeeld: logistieke panden, zoals distributiecentra, krijgen te maken met een situatie waarbij nieuw toegevoegd aanbod maar geleidelijk wordt opgenomen. Gebruikers van distributiecentra worden terughoudender gezien lagere handelsvolumes door verstoringen van de toeleveringsketens. De krimp wordt tegelijk weer gecompenseerd door optimisme in de Nederlandse industrie, wat de vraag naar bedrijfsruimtes vergroot.

De vooruitzichten voor de vastgoedsector werden de afgelopen maanden gekenmerkt door voorzichtig optimisme, mede dankzij signalen van afnemende spanningen rond Iran. De situatie in het Midden-Oosten is echter in de eerste weken van juli verslechterd door de hernieuwde sluiting van de Straat van Hormuz en wederzijdse aanvallen tussen de Verenigde Staten en Iran. Hierdoor zijn de zorgen over de veiligheid van mondiale energie- en handelsstromen weer toegenomen, wat resulteerde in een lichte stijging van de olieprijs.

ABN AMRO gaat uit van een inflatie in de eurozone van 2,5 procent in 2026 en 2,1 procent in 2027. Daarnaast wordt in ons basisscenario de depositorente van de Europese Centrale Bank (ECB) – na een verdere verhoging van 0,25 procent later dit jaar – richting eind 2027 weer verlaagd tot het niveau van begin 2026 van 2 procent. Ook zal de 5-jaars interest rate swap (IRS) – na een tijdelijke stijging van circa 2,6 procent naar 2,9 procent eerder dit jaar – richting eind 2027 lager uitkomen, op circa 2,45 procent. De recente geopolitieke onrust vergroot echter de onzekerheid rond dit inflatie- en rentescenario. 

Voor deze prognose van vastgoedwaarderingen blijft dit basisscenario vooralsnog het uitgangspunt. De eerdere verwachting van verdere normalisering van de financiële markten wordt echter opnieuw op de proef gesteld. Selectiviteit en voorkeur voor kwaliteit onder vastgoedbeleggers worden door toenemende economische onzekerheden nog belangrijker, een verdere versterking van een steeds zichtbaarder wordende trend van de laatste jaren. Deze tweedeling in de vastgoedmarkt blijft zichtbaar in de verschillen in risicopremies en waarderingen tussen sterke en minder sterke locaties en tussen vastgoed dat wel en niet voldoet aan de toenemende duurzaamheidseisen. Bij langdurig aanhoudende geopolitieke spanningen kan deze tweedeling verder worden versterkt.

Beleggers richten zich steeds nadrukkelijker op goed gelegen en toekomstbestendige panden en blijven terughoudender bij risicovollere investeringen in panden op minder courante locaties of met een lagere kwaliteit die mogelijk veel onderhoud of investering vragen. Met name vastgoed met goede duurzaamheidsscores wordt steeds meer een basiseis voor investeerders. Dit wordt mede gedreven door strengere regels, standaarden en wetten.

De Europese EPBD IV-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive) introduceert zowel korte- als langetermijndoelstellingen voor de eigenaren van gebouwen, waardoor beleggers sterker worden gestimuleerd om duurzaamheid mee te wegen. Vanaf eind-mei is Nederland gestart met de eerste fase van deze richtlijn. Zo is het energielabel uitgebreid met meer en beter vergelijkbare informatie en wordt het in meer situaties verplicht, zoals bij het verlengen van huurcontracten. Dit verbeterde inzicht in energieprestaties zal invloed hebben op de verhuurbaarheid en financierbaarheid van vastgoed. Hierdoor durven beleggers steeds hogere bedragen op tafel te leggen voor duurzame gebouwen en staan minder panden die niet aan EPBD IV voldoen voor aanzienlijk lagere prijzen te koop omdat investeerders de kosten voor renovatie of zelfs sloop expliciet inprijzen.

Ook de internationale Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)-standaard wordt steeds belangrijker. De standaard vereist de evaluatie van duurzaamheidsfactoren als vast onderdeel van taxaties. Als een taxateur als RICS-lid optreedt of wanneer een opdrachtgever specifiek om een RICS-taxatie vraagt, moeten RICS-standaarden worden toegepast. Dit gebeurt steeds vaker omdat veel institutionele beleggers en banken deze standaard vereisen. Taxateurs zijn dan verplicht om ESG-aspecten te beoordelen en mee te nemen in hun waarderingen, bijvoorbeeld via kosten, opbrengsten en risico’s.

Naast de veelbesproken duurzaamheidsmaatregelen die tot reducties van broeikasgasemissies moeten leiden, zullen ook overwegingen rondom klimaatadaptatie investeringsbeslissingen in toenemende mate beïnvloeden. De recente hittegolf in grote delen van Noordwest-Europa laat zien dat gebouwen die slecht bestand zijn tegen extreme warmte minder goed functioneren. Dit geldt voor alle typen vastgoed: klanten blijven weg uit te warme winkels zonder adequate verkoeling, medewerkers mijden slecht geïsoleerde kantoren en in oververhitte ziekenhuizen komt de kwaliteit van zorg onder druk te staan.

Klimaatadaptatie speelt echter op veel meer vlakken. Zo neemt het risico op funderingsschade toe door langdurige droogte en bodemdaling, terwijl hevige neerslag juist kan leiden tot wateroverlast. Extremere weersomstandigheden, zoals stormen en onweer, vergroten de kans op schade aan daken, gevels en installaties. Gebouwen die hier onvoldoende op zijn voorbereid, kennen hogere onderhouds- en herstelkosten en worden daarmee risicovoller voor investeerders.

Ondanks de mede door duurzaamheidswetten toegenomen verschillen in risicopremies tussen ‘core’ vastgoed en panden van lagere kwaliteit, blijft de markt als geheel licht groeien. We zijn er duidelijke verschillen tussen en binnen asset classes.

Het jaar is positief gestart voor woningvastgoed, ondanks het uitbreken van de Iran-oorlog in februari. De beleggingsvolumes in het eerste kwartaal lagen op een uitzonderlijk hoog niveau, terwijl de waarderingen vergeleken met het vierde kwartaal van 2025 met 3 procent stegen en ook de huurniveaus toenamen. Met name de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4 procent naar 8 procent per januari 2026 heeft hieraan bijgedragen.

Ook blijven sterke structurele factoren opwaartse druk uitoefenen op waarderingen. Zo is de markt voor huurwoningen onverminderd krap, mede omdat door de uitpondgolf in de laatste jaren veel aanbod uit de markt genomen is. Tegelijk is de nieuwbouwproductie nog altijd niet op het niveau dat nodig zou zijn om de krapte op de woningmarkt structureel op te lossen. Hoewel het herstel van de woningbouw in 2025 doorzette, bleef de bouwproductie voor nieuwbouwwoningen achter bij de groei in het aantal verleende vergunningen voor nieuwe woningen. ABN AMRO verwacht per saldo een waardestijging van huurwoningen van 4,5 procent in 2026 en 3 procent in 2027.

Hoewel ABN AMRO een voorzichtig stijgende lijn in de bouwproductie voorziet voor 2026 en 2027, blijft het door minister Boekholt-O’Sullivan van VROM bekrachtigde doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar voorlopig buiten bereik. Door beperkte capaciteit en structurele knelpunten kan simpelweg niet alles wat vergund is ook tijdig worden gebouwd: netcongestie, arbeidstekorten en de bezwaarprocedures die aangespannen worden tegen bouwprojecten remmen de productie af. Het krappe aanbod, in combinatie met het woningtekort, zorgt ervoor dat de leegstand voor huurwoningen nog altijd historisch laag is en blijft, namelijk rond de 2 procent. Daardoor worden beleggingen in het residentieel segment in de breedte nog altijd als veiliger ervaren dan andere soorten vastgoed.

Terwijl de beperkingen in de bouw, zoals netcongestie, het tekort aan woningen in stand houden en daarmee opwaartse druk uitoefenen op waarderingen, vormen deze tegelijkertijd een risico voor beleggers die investeren in vastgoedontwikkeling. In delen van Nederland gaat vanaf 1 juli in bepaalde regio’s een aansluitstop gelden voor kleinverbruik, ofwel woningen. Grote delen van de provincies Utrecht, Gelderland en Flevoland worden extra hard geraakt. Daarnaast is drinkwatercongestie een opkomende belemmering en kan de Kaderrichtlijn Water vanaf 2027 voor vertraging bij de uitvoering van vastgoedontwikkelingen zorgen.

Zorgelijker voor beleggers in bestaand vastgoed leken de berichten over ontwikkelingen in de professionele beleggingsmarkt eerder dit jaar. Institutionele beleggers dienden aanzienlijke redemptieverzoeken in bij enkele grote woningfondsen, voornamelijk als gevolg van strategische herallocaties binnen hun eigen portefeuilles. Hierdoor ontstond de vrees dat deze fondsen gedwongen zouden zijn woningen versneld te verkopen (‘fire sales’), wat tot prijsdruk en marktverstoring zou kunnen leiden. Uit de meest recente berichten blijkt dat ontregeling van de markt uitblijft. Na intensieve gesprekken hebben investeerders in bijvoorbeeld het woningfonds Vesteda – met name pensioenfondsen en verzekeraars – hun redemptieverzoek aan het fonds teruggebracht.

In het eerste kwartaal van 2026 verkochten particuliere woningbeleggers op basis van cijfers van het Kadaster ruim 3.400 woningen aan eigenaar-bewoners. Voor het eerst in drie jaar tijd zijn dat er minder dan een jaar eerder, maar nog steeds ruim boven het gemiddelde niveau van de jaren 2021 tot en met 2023 (minder dan 2.000 woningen). Hoewel het ‘uitponden’ van huurwoningen ook in 2026 en 2027 naar verwachting doorzet, zal dit in mindere mate zijn dan in de voorafgaande jaren. Het kabinet erkent namelijk nadrukkelijk dat het investeringsklimaat voor middenhuur onder druk staat en geeft expliciet aan dat dit direct doorwerkt in het aantal woningbouwprojecten dat daadwerkelijk van de grond komt. Met gerichte versoepelingen wil de bouwminister Boekholt-O'Sullivan de businesscase voor ontwikkelaars, beleggers en financiers verbeteren. Ook beleggers in bestaand vastgoed profiteren van een deel van de voorgestelde maatregelen, zoals bijvoorbeeld het invoeren van een WOZ-prijsopslag in het woningwaarderingsstelsel. Dit zorgt ervoor dat verhuurders op populaire locaties hogere huur mogen vragen. Wij verwachten dat particuliere beleggers anticiperend op deze maatregelen vaker zullen kiezen voor het in bezit houden van hun huurwoningen.

In de kantorenmarkt tekent zich een nieuw evenwicht af. Na de turbulente jaren die volgden op de coronapandemie lijkt de kantorenmarkt weer voorspelbaarder te worden. Veel organisaties hebben hun hybride model van thuiswerken en op kantoor werken inmiddels duidelijk uitgewerkt. Gemeenten en ontwikkelaars spelen steeds beter in op de behoeften van organisaties, waardoor in de markt meer rust ontstaat. Wij verwachten dat deze marktomstandigheden ruimte voor voorzichtige groei van de waardering van 1 procent in 2026 en 2 procent in 2027 bieden. Deze groei wordt veroorzaakt door een lichte stijging in de vraag naar kantoorruimte, terwijl de toevoeging aan de voorraad kantoormeters beperkt blijft.

De stabilisatie van de kantorenmarkt is onder meer te zien aan een dalend leegstandscijfer. Het percentage kwam in 2025 uit op 5,8 procent. Dit is het laagste niveau in vijf jaar tijd, zo blijkt uit de leegstandsmonitor van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De betere balans tussen vraag en aanbod is ook zichtbaar in de waarderingen. Na forse afwaarderingen in de periode 2022–2024 bleven de kapitaalwaarden volgens data van MSCI in 2025 en in het eerste kwartaal van 2026 stabiel.

De opname lag de laatste drie jaren op een vrij hoog en stabiel niveau. Werknemers werken structureel minder thuis en drie of meer dagen per week op kantoor werken is opnieuw de norm. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de opname in het eerste kwartaal 2026 zelfs flink gestegen: 42 procent vergeleken met een jaar eerder. Het aanbod bleef in die periode stabiel.

Naast meer stabiliteit in de markt doet zich een tweede tendens voor: beleggers worden steeds selectiever bij het doen van aankopen van kantoorpanden. Ze spelen hiermee in op veranderende behoeften van hun gebruikers. Bedrijven die kantoorruimte huren, nemen minder vierkante meters op dan voor de coronaperiode, maar kiezen wel nadrukkelijk voor locaties die medewerkers makkelijk kunnen bereiken: bij voorkeur met trein, metro, tram of fiets. Hiermee willen ze in een krappe arbeidsmarkt talent aantrekken en behouden: werknemers geven vanwege het gemak en het toenemende duurzaamheidsbesef steeds vaker de voorkeur aan het openbaar vervoer boven de auto.

Logistiek en industrieel vastgoed vormen een brede beleggingscategorie, waartoe industriële productiehallen, opslagplaatsen en distributiecentra behoren. Wij verwachten voor 2026 een lichte waardedaling van logistiek vastgoed: de opname stagneert terwijl het aanbod de afgelopen jaren juist fors is gestegen, wat waarderingen onder druk zet. Daartegenover staat dat de industrie, geholpen door een sterke eerste helft van 2026, de vraag naar bedrijfsruimten op peil houdt, waardoor deze gebouwen in trek blijven. Gemiddeld verwacht ABN AMRO een waardedaling van 1 procent in 2026. In 2027 ontstaat opnieuw ruimte voor groei van 0,5 procent. De beleggingsactiviteit in zowel bedrijfsruimten als logistiek vastgoed zal zich in beide jaren voornamelijk richten op bestaande panden, oftewel ‘brownfields’.

Beleggers in logistiek vastgoed, zoals distributiecentra en grootschalige opslagfaciliteiten, zullen de rest van 2026 de gevolgen van de oorlog in het Midden-Oosten blijven voelen. Zelfs als de Straat van Hormuz op enig moment open gaat, zal het veel tijd vragen om de internationale toeleveringsketens en de mondiale handelsstromen weer volledig te herstellen. Ook het zwakke economische vooruitzicht in Duitsland – de grootste handelspartner van Nederland – zal een dempend effect hebben op Nederlandse transportvolumes. 

Logistieke centra op minder centrale locaties kunnen hierdoor geraakt worden. Volgens vastgoedadviseur Savills is sinds 2016 maar liefst 20 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed toegevoegd aan de voorraad, een stijging van 65 procent. Een groot deel hiervan is volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) pas in de laatste drie jaar toegevoegd. Indien de handelsvolumes afzwakken, leidt dit tot een groter risico dat een deel van deze oppervlakte niet wordt gebruikt. In het eerste kwartaal lag de leegstand met 6,8 procent op een hoger niveau dan een jaar eerder (5,2 procent), aldus de adviseur. Wij verwachten dat een deel van het toegevoegde aanbod niet tijdig door de markt zal worden opgenomen, maar dat distributiecentra op bestaande, aantrekkelijke locaties goed blijven draaien.  

De vooruitzichten voor beleggers in verhuurde bedrijfsruimten, zoals productiehallen en overige industriële gebouwen en opslagplaatsen, zijn beter. De Nederlandse industrie heeft de afgelopen maanden geprofiteerd van de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten.

De sluiting van de Straat van Hormuz leidde in de laatste maanden tot stijgende vraag naar industriële producten omdat afnemers hun voorraden massaal aanvulden. Daarnaast bemoeilijkte de sluiting van de straat de toevoer van buitenlandse industriële producten zoals basischemicaliën.

Beleggers in industriële panden profiteren van een betere financiële gezondheid van industriële bedrijven. Echter verwachten wij dat ondernemers hun gehuurde ruimte niet verder zullen uitbreiden. De bezettingsgraden – de graadmeter die aangeeft in welke mate de maximale productiecapaciteit wordt benut – is volgens de conjunctuurenquête van het CBS slechts beperkt toegenomen en blijft steken onder de 80 procent. Daarmee kunnen bedrijven en gebruikers van industriële gebouwen extra vraag doorgaans nog binnen de bestaande capaciteit opvangen.

Wij verwachten dat de waardering van winkelvastgoed, zoals supermarkten en winkelcentra, in 2026 stabiel blijft en in 2027 met 0,5 procent groeit. Retailers komen meer onder druk te staan door voorzichtiger consumentengedrag als gevolg van stijgende inflatie. Consumenten zien hun koopkracht achteruitgaan en stellen aankopen, vooral van luxeproducten zoals meubels, sneller uit. Een tweede trend waardoor retail sneller te maken krijgen met margedruk zijn de hogere transportkosten door de verstoring van internationale toeleveringsketen. Omdat de effecten van de oorlog rond Iran minstens tot einde van 2026 door blijven werken in de sector, is de kans op faillissementen verhoogd bij financieel minder gezonde retailers en op minder goede locaties.

Daarmee neemt ook het risico op leegstand toe en verwachten wij dat deze in 2026 licht stijgt. Daarmee wordt de stijgende lijn voortgezet die vanaf 2023 inzette. Volgens Locatus wordt een groot deel van de leegstand verklaard door een stijging van het aantal panden dat tot en met één jaar te huur is en wij verwachten dat juist deze categorie in omvang verder licht blijft toenemen. Tegelijkertijd loopt het aanbod iets terug en groeide de opname, met als gevolg een verkrappende markt. Deze tendens zorgt dat vastgoedwaarderingen stabiel blijven.

Lees verder in de vastgoedsector

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen