Tweedeling kantorenmarkt logisch en wenselijk

Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van maart 2026.

Rond grote stations als Amsterdam Zuid, Utrecht Centraal en Rotterdam Centraal staan organisaties in de rij voor hoogwaardige kantoorruimte. Recordhuren boven de 500 euro per vierkante meter zijn daar inmiddels eerder regel dan uitzondering. Tegelijkertijd blijven verdiepingen leeg op verouderde kantorenterreinen aan de stadsrand, langs snelwegen of verder van de grotere steden. Die panden staan te koop of te huur zonder serieuze belangstelling, zelfs wanneer beleggers forse prijsprikkels bieden.

Deze ontwikkeling is het gevolg van een structurele verschuiving in de vraag. Organisaties huren minder vierkante meters, maar stellen hogere eisen aan de kwaliteit van de gebouwen. In een krappe arbeidsmarkt willen werkgevers aantrekkelijk zijn voor schaars talent dat steeds minder met de auto naar werk gaat en scherp let op reistijd en comfort. De vraag concentreert zich daardoor op locaties bij grote ov-knooppunten waar ook andere voorzieningen, zoals restaurants, winkels en sportscholen aanwezig zijn. In deze multifunctionele gebieden worden hoge huren geaccepteerd, terwijl minder toekomstbestendige panden structureel leeg blijven staan.

Amsterdam staat bekend als dé kantoorstad van Nederland, maar ook daar wordt de tweedeling kennelijk groter. In de publicatie Kantorenstrategie 2025 constateert de gemeente Amsterdam dat “goed bereikbare ov-locaties met een aantrekkelijke omgeving kampen met een tekort aan kantoorruimte, terwijl minder goed bereikbare locaties met een minder aantrekkelijke omgeving te maken hebben met toenemende leegstand”. Het beleid verschuift daarom nadrukkelijk richting verdere concentratie bij knooppunten zoals Amstelstation, ArenAPoort, de Zuidas en Sloterdijk. Deze kantoorlocaties krijgen door de gemeente de hoogste locatiescores toegekend op basis van bereikbaarheid en omgevingskwaliteit.

Tegelijkertijd “loopt de leegstand op in monofunctionele gebieden met een lagere omgevingskwaliteit en beperkte bereikbaarheid” en wil de gemeente de plancapaciteit bijsturen, “zodat dit beter aansluit op de actuele kwalitatieve vraag”. Het Schinkelkwartier, dat van de gemeente een lage locatiescore krijgt, huisvest al 294.000 vierkante meter aan kantoorruimte en eerder werd hier een plancapaciteit van 620.000 extra vierkante meter toegekend. Het is nog maar de vraag hoeveel hiervan werkelijk ontwikkeld gaat worden.

Kijkend naar de kantorenmarkt in zijn geheel tekent zich een nieuw evenwicht af. Na de turbulente jaren die volgden op de coronapandemie lijkt de kantorenmarkt weer voorspelbaarder te worden. Veel organisaties hebben hun hybride model van thuis en op kantoor werken inmiddels duidelijk uitgewerkt. Hoewel de opname van kantoorruimte in 2025 volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM iets lager lag dan in voorgaande jaren, wijst steeds meer erop dat de markt een kantelpunt heeft bereikt en richting meer balans tussen vraag en aanbod beweegt. Ook spelen gemeenten en ontwikkelaars steeds beter in op de behoeften van organisaties, waardoor in de markt meer rust ontstaat.

Dit is enerzijds te zien in een dalend leegstandscijfer. Het percentage kwam in 2025 uit op 5,8 procent. Dit is het laagste niveau in vijf jaar tijd, zo blijkt uit de leegstandsmonitor van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

De betere balans tussen vraag en aanbod is ook zichtbaar in de prijzen. Na forse afwaarderingen in de periode 2022–2024 bleven de kapitaalwaarden op basis van data van MSCI in 2025 stabiel. Ook trekt het beleggersvertrouwen voorzichtig aan: het transactievolume verdubbelde volgens vastgoedmarktpartij CBRE in 2025 ten opzichte van het dieptepunt in 2023 en ligt inmiddels weer rond de 2 miljard euro.

De afname van leegstandscijfers en de betere waarderingen kunnen deels worden verklaard door een stabilisatie van de vraag. Organisaties geven aan dat zij geen verdere afbouw voorzien in hun ruimtegebruik, zo blijkt uit een recente inventarisatie van Het Financieele Dagblad onder 29 grote kantoorgebruikers. Uit onderzoek van de Volkskrant blijkt dat in 2025 minder wordt thuisgewerkt en dat drie of meer dagen per week op kantoor werken opnieuw de norm is. Deze ontwikkeling wordt bevestigd door cijfers van het CBS, waaruit blijkt dat het gemiddelde thuiswerkpercentage tussen 2023 en 2025 met 2 procent is gedaald waardoor er weer meer beroep wordt gedaan op kantoorgebouwen.

De solide vraag hangt enerzijds samen met werkgevers die hun personeel weer vaker op kantoor verwachten, zoals Wolters Kluwer, ASML, ING en ABN AMRO. Tegelijk verandert de samenstelling van banen wat een effect heeft op de vraag naar vierkante meter kantoorruimte. Tussen 2019 en 2025 groeide het aantal werkenden in beroepen die van oudsher veel op kantoor werken. Met name in de ICT is die toename aanzienlijk: het aantal banen nam daar met 41 procent toe tot meer dan een half miljoen medewerkers. Ook in bedrijfseconomische en administratieve functies, waar kantoorwerk traditioneel de norm is, zette de groei door. In deze beroepsgroepen steeg het aantal banen met 14 procent tot bijna 2 miljoen arbeidskrachten.

Naast een weer toenemende vraag naar kantoorruimte draagt ook de geleidelijke afname van het aanbod aan vierkante meters bij aan een gezonder marktevenwicht. Dit hangt deels samen met het feit dat beleggers bestaande kantoorgebouwen structureel aan de voorraad hebben onttrokken door transformatie naar andere functies, met name wonen. In de periode 2021–2024 werd meer dan een derde van alle door transformatie gerealiseerde woningen ontwikkeld in voormalige kantoorpanden. In absolute aantallen gaat het om meer dan 12.000 woningen.

Bovendien wordt nieuwe kantoorruimte veel selectiever toegevoegd dan in het verleden. Overheden en marktpartijen hebben geleerd van de lessen uit het verleden en willen koste wat kost voorkomen om opnieuw overaanbod te creëren. De gemeente Amsterdam laat in de Kantorenstrategie 2025 de kwantitatieve groeidoelstelling van 125.000 vierkante meter per jaar los en draagt daarmee bij aan een gezonder marktevenwicht. “De kantorenmarkt is geen groeimarkt meer”, aldus de gemeente, die hieraan toevoegt: “Voorkom overaanbod door planruimte te koppelen aan actuele vraagprognoses.”

Naast meer stabiliteit in de markt doet zich een tweede tendens voor: beleggers worden steeds selectiever bij het doen van aankopen van kantoorpanden. Ze spelen hiermee in op veranderende behoeften van hun gebruikers. Bedrijven die kantoorruimte huren nemen minder vierkante meters op dan voor corona, maar kiezen aantrekkelijkere locaties waar medewerkers eenvoudig kunnen komen, bij voorkeur met trein, metro, tram of fiets. Hiermee willen ze in een krappe arbeidsmarkt talent aantrekken en behouden.

Het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM), dat onderdeel is van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, laat in het Mobiliteitsbeeld 2025 zien dat het feitelijke reisgedrag van werkenden verschuift richting het openbaar vervoer. Het autogebruik voor woon werkverkeer is sinds 2014 met circa 9 procent afgenomen, terwijl het gebruik van het openbaar vervoer – met name trein en stedelijk ov – na de coronaperiode weer groeit. Tot 2030 verwacht het KiM ten opzichte van 2024 een groei van 6 procent in zakelijke treinkilometers.

De Metropoolregio Rotterdam Den Haag ziet zich volgens de publicatie Strategie Kantoren genoodzaakt om tot “optimalisatie van de voorraad door te transformeren” over te gaan en is van plan om tot 2035 gezamenlijk bijna 82.000 vierkante meter kantoorruimte te reduceren op bijvoorbeeld snelweglocaties en ov-stations bij voorstadhaltes. In bijvoorbeeld Rijswijk staat een krimp met 63.000 vierkante meter op de rol. De Metropoolregio adviseert gemeenten “nadrukkelijk te kijken naar transformatie naar (tijdelijke)woningen en invulling met creatieve bedrijvigheid”.

In de gemeente Utrecht is de tweedeling op de kantorenmarkt misschien het grootst: leegstand in het stationsgebied is met 2 procent zeer laag terwijl snelweglocaties Oudenrijn en Lage Weide leegstandscijfers van 24 en 31 procent kennen. In Gouda zal afgeschaald worden op snelweglocatie Goudse Poort. De Regio Midden-Holland wil meer dan 57.000 vierkante meter onttrekken aan de voorraad als gevolg van de leegstandproblematiek.

Deze trend is ook terug te zien in de huurprijzen. Gebruikers accepteren hoge huren op toplocaties, terwijl functioneel verouderde kantoren vaak leeg blijven staan, zelfs bij aanzienlijke kortingen. Volgens cijfers van vastgoedadviseur JLL lag de huur per vierkante meter op toplocaties eind 2025 rond de 590 euro, tegenover circa 217 euro in het secundaire segment. Vastgoedadviseur Savills heeft het over een verschil in gemiddelde huren in de twee segmenten van gemiddeld bijna 30 procent, oplopend tot maar liefst 54 procent in Utrecht.

Leegstand en kelderende huren aan de onderkant van de kantorenmarkt kunnen negatieve emoties oproepen, en dat is begrijpelijk. Toch zijn ze onvermijdelijk, en – ja – ook een goede zaak. De markt geeft – beter laat dan nooit – hiermee een helder signaal af welke kantoorpanden op toekomstbestendige locaties staan en welke gebouwen niet meer passen bij de behoeften van gebruikers. Juist omdat panden op de mindere locaties afgewaardeerd zijn, ontstaan nieuwe mogelijkheden om de schaarse ruimte in Nederland beter te gebruiken. Maatschappij als economie kunnen profiteren wanneer minder geschikte kantoorlocaties worden herontwikkeld.

De Ontwerp-Nota Ruimte, waarover de Tweede Kamer op 9 maart in debat ging, heeft als doel de inrichting van Nederland op lange termijn vorm te geven om woningbouw, klimaatadaptatie, natuurherstel, economische ontwikkeling en nationale veiligheid te versterken. Het Planbureau van de Leefomgeving geeft in een reactie hierop aan dat die optelsom aan claims de beschikbare ruimte overstijgt. Keuzes zijn onvermijdelijk om ruimtegebruik efficiënter vorm te geven.

Het overschot aan verouderd kantooroppervlak in steden en dorpen kan via transformatie of sloop-nieuwbouw ruimte maken voor woningen, voorzieningen, onderwijs, zorg of gemengde buurten. Tussen 2021 en 2024 zijn via transformaties van kantoren meer dan 12.000 nieuwe woningen gerealiseerd. Dit is meer dan wat de transformatie naar woningen van winkels, industrieterreinen of enig ander segment opleverde. Het uit gebruik nemen en herontwikkelen van onbruikbare kantoren levert daarmee een substantiële bijdrage aan het verminderen van de woningnood.

Buitenstedelijke locaties langs snelwegen lenen zich bovendien vaak beter voor industriële of logistieke functies, zoals last-mile distributiecentra. In het vaak geciteerde adviesrapport over de toekomst van de Nederlandse economie waarschuwt voormalig ASML-topman Peter Wennink voor het gebrek aan ruimte voor de industrie. “De ruimte voor bedrijven is schaars: voor zowel binnenlandse als buitenlandse ondernemers is het vinden van een kavel een obstakel.” Op locaties die niet langer te gebruiken zijn als kantoor, kunnen transformaties of sloop van oude panden ruimte vrij maken voor andere zakelijke doeleinden en daarmee nieuwe werkgelegenheid creëren.

De tweedeling van de kantorenmarkt heeft dus als positief gevolg dat het optimaal gebruik van ruimte stimuleert. Het optimale gebruik wordt selectiever en meer in de pas met veranderingen in de samenstelling van de maatschappij, trends op de arbeidsmarkt en menselijke behoeften.

Het is te prijzen dat overheden en beleggers hierop inspelen door investeringen te concentreren op kantoorlocaties naast de grote Nederlandse ov-knooppunten. Allereerst omdat meer kantooroppervlak op deze locaties de bereikbaarheid ten goede komt, woon-werkverkeer duurzamer maakt en de snelwegen ontlast. Verder zijn op deze locaties voorzieningen zoals restaurants, winkels, sportscholen en andere kantoorgebouwen dichtbij, wat comfort aanzienlijk verhoogd en daarnaast zakelijke netwerken versterkt.

Kantoorlocaties die minder goed passen binnen deze nieuwe kaders verliezen aan aantrekkingskracht, maar dat betekent niet dat beleggers deze moeten afschrijven. Door slimme herontwikkeling van deze voormalige kantoorgebieden kan hier woonruimte ontstaan en het nijpende woningtekort worden verkleind.

Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van maart 2026.

Lees verder in de vastgoedsector

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen