Topsegment logistiek en industrieel vastgoed floreert bij onrust

Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van oktober 2026.

Het aanbod van logistiek en industrieel vastgoed is sinds 2022 snel gegroeid, terwijl de opname stabiel is gebleven. Dit heeft ertoe geleid dat de leegstand in de gehele markt volgens vastgoedadviseur Savills is gestegen van 2,66 procent in 2022 tot 6,34 procent in juli 2026. Toch is de risicopremie van industrieel en logistiek vastgoed in het topsegment zoals die blijkt uit de MSCI-index sinds 2022 met zo’n 3 procentpunt gedaald.

Drie ontwikkelingen die de onzekerheid in de markt verhogen maar de positie van het topsegment verbeteren, verklaren deze trend. Ten eerste: economische en geopolitieke veranderingen hebben een ander effect op het topsegment dan op de rest van de markt. Ten tweede: stikstofproblematiek en netcongestie beperken ontwikkelmogelijkheden waardoor geschikt bestaand vastgoed in het topsegment niet hoeft te vrezen voor toenemende competitie. Ten derde: margedruk in de logistiek vragen om verbetering van bedrijfsprocessen en daar is het vastgoed in het topsegment beter voor gepositioneerd.

Volgens makelaarsvereniging NVM piekte de opname van logistiek en industrieel vastgoed in 2021 terwijl nieuwe toevoegingen dat jaar maar beperkt bleven. Dit was duidelijk te zien in de leegstandscijfers. In 2022 was de leegstand in het logistiek en industrieel vastgoed gedaald tot slechts 2,66 procent, zo rapporteert Savills. In die periode was de rente laag, en mede door de coronacrisis groeide de e-commerce hard. In de bouw groeiden orders voor hallen, loodsen en bedrijfsgebouwen hard. Investeren in dit type vastgoed werd populair. Als gevolg van deze investeringsgolf groeide de bouwproductie in de daaropvolgende jaren en steeg het aanbod snel. Toch bleek de groei in opname niet door te zetten, na 2021 daalde de opname. Door het oplopende aanbod en de achterblijvende opname steeg hiermee ook de leegstand van het minimum in 2022 van 2,66 procent tot 6,34 procent eind juli 2026.

Ondanks de oplopende leegstand is de zogeheten risicopremie in het topsegment van het logistiek en industrieel vastgoed sinds 2022 gedaald. Dit blijkt uit de cijfers van MSCI Netherlands Quarterly Property Index en Stivad en is weergegeven in onderstaande grafiek. Deze bronnen geven een beeld van de portfolio’s van institutionele beleggers, die voornamelijk investeren in het topsegment van de markt.

De risicopremie is de extra vergoeding die een vastgoedbelegger ontvangt boven op een risicovrije rente, zoals de rente op hoogwaardige staatsobligaties. Deze premie compenseert voor de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met investeren in vastgoed. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld leegstand, operationele problemen, en economische tegenwinden. Om de risicopremie te berekenen wordt de risicovrije rente van het verwachte rendement afgetrokken. Het verwachte rendement van het topsegment in het logistiek en industrieel vastgoed is sinds 2022 redelijk stabiel gebleven. Daarentegen ligt sinds 2022 de risicovrije rente juist flink hoger. Hieruit volgt dat de risicopremie die investeerders ontvangen medio 2026 zo’n 3 procentpunt lager ligt dan begin 2022.

De vraag is; waarom is er tot nu toe geen correctie geweest in het verwachte rendement van logistiek en industrieel vastgoed om zo de risicopremie terug te brengen naar het niveau van 2022? Het antwoord op deze vraag is te vinden in drie ontwikkelingen die relatief positief zijn voor het topsegment en daardoor het risico van investeringen drukken, terwijl ze het risico verhogen voor de rest van de markt: economische en geopolitieke onrust, netcongestie en stikstofproblematiek, en margedruk en innovatie in de sector logistiek.

Ondanks de recente geopolitieke en economische onrust blijft de (internationale-)handel op peil en verwacht het Centraal Planbureau (CPB) dat de Nederlandse industrie en de wereldhandelsvolumes zullen groeien. Dit zijn positieve signalen voor het topsegment van logistiek en industrieel vastgoed.

De investeringen in het topsegment van het bedrijfsmatig vastgoed zijn gecentreerd rondom handel- en industriehubs zoals Schiphol, Rotterdam, Venlo en Eindhoven. De investeringen rondom deze gebieden renderen goed wanneer de Nederlandse industrie, import en export goed presteren. Ondanks geopolitieke en economische instabiliteit, zoals het conflict in het Midden-Oosten en de importheffingen van Trump, is de productie van de industrie volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in juni met 9 procent jaar-op-jaar gegroeid, gedreven door de sterke groei van AI-investeringen. Ook groeide de import en export van goederen de afgelopen jaren gestaag.

Niet alleen de signalen over het recente verleden zijn positief, ook de signalen over de toekomst van de Nederlandse logistiek en industrie duiden op verbetering. Het economisch bureau van ABN AMRO raamt de jaar-op-jaar volumegroei voor 2026 op 2,3 procent voor de Nederlandse export en 2,2 procent voor de import. Voor 2027 is de verwachting eveneens positief. Daarnaast verwacht het CPB dat het wereldhandelsvolume in 2026 met 3,3 procent zal groeien en in 2027 met 3,0 procent. Kortom, ondanks economische en geopolitieke onzekerheid zijn signalen voor het topsegment geconcentreerd rondom de handel- en industriehubs goed.

In Nederland beperken de stikstofproblematiek en netcongestie de nieuwbouw en herontwikkelmogelijkheden van logistiek en industrieel vastgoed. Deze beperkingen versterken de positie van bestaand vastgoed in het topsegment. Panden in het topsegment worden gekenmerkt doordat zij de juiste aansluiting met voldoende mogelijkheden tot uitbreiding op het elektriciteitsnet reeds hebben, een strategisch voordeel in tijden van schaarste en elektrificatie.

De stikstofproblematiek maakt de bouw van nieuwe logistieke en industriële objecten lastig. Zelfs het herontwikkelen van bestaand vastgoed is vaak niet meer mogelijk, omdat ook deze bouwactiviteiten vragen om een stikstofvergunning. Uit de cijfers van het CBS blijkt dat de orders in de bouw voor hallen, loodsen en bedrijfsgebouwen aan het afnemen zijn. Een analyse op basis van cijfers uit Cobouw Bouwberichten, een platform voor bouwprojecten in Nederland, laat zien dat de pijplijn van nog te bouwen bedrijfsgebouwen beperkt is. Investeerders hoeven dus niet te vrezen voor nieuwe competitie.

Naast stikstof vormt netcongestie nog een knelpunt in het (her-)ontwikkelen van logistiek en industrieel vastgoed. Logistiek en industrieel vastgoed is bovenmatig gevoelig voor netcongestieproblematiek, meer dan residentieel-, winkel- of kantoorvastgoed. Huurders van logistiek en industrieel vastgoed gebruiken relatief veel stroom en kunnen hun bedrijfsvoering of gebruik moeilijker aanpassen dan huurders van andere vastgoed-typen. Uit een analyse van Savills blijkt dat 67,6 procent van al het logistiek vastgoed te maken heeft met beperkingen van het stroomnet. Dat de leegstand in logistiek vastgoed in regio’s met netcongestie bijna twee keer zo hoog is als logistiek vastgoed in regio’s met minder last van netcongestie laat zien hoe urgent dit probleem is.

De marges in de logistieke sector staan onder druk. Om deze druk het hoofd te bieden wordt gekeken naar schaalvergroting en efficiëntieverbetering. Deze zoektocht naar schaalvergroting en efficiëntieverbeteringen is positief voor panden in het topsegment van de markt.

Drie kostenposten voor de logistieke markt zijn plots groter geworden. Ten eerste is door de oorlog in Iran de dieselprijs sterk gestegen. Ten tweede zijn de personeelskosten sterk toegenomen, met wel 5,5 procent in 2025. Ten derde heeft de sector sinds 1 juli 2026 te maken met de vrachtwagenheffing, een tol per gereden kilometer voor vrachtwagens die meer dan 3.500 kilo wegen. Door deze kostenstijgingen komen de marges van huurders van logistiek en industrieel vastgoed sterk onder druk. De zogeheten third party logistics providers (3PL’s) zijn een voorbeeld van huurders van logistiek en industrieel vastgoed. Dit zijn uitvoerders die in opdracht van andere bedrijven de opslag, assemblage en transport organiseren.

Om toch een gezonde marge te houden zoeken huurders van logistiek en industrieel vastgoed hun toevlucht in innovatie en consolidatie. Innovatie in de vorm van robotisering en automatisering helpt logistieke partijen kosten te drukken. Om deze innovaties effectief te implementeren is schaalvergroting nodig, panden met genoeg oppervlak en hoogte. Consolidatie is een andere strategie, in plaats van drie kleinere locaties kiezen ondernemers bijvoorbeeld voor een grote locatie. Al deze strategieën verstevigen de positie van grote bedrijfsmatige panden in het topsegment. Door eigenschappen zoals voldoende oppervlak en hoogte, gecombineerd met een passende stroomvoorziening, zijn de panden in het topsegment geschikt voor de verschillende innovatieve en efficiëntere strategieën.

Het is duidelijk dat, ondanks de gestegen leegstand in de gehele markt voor logistiek en industrieel vastgoed, de risicopremie is afgenomen voor het topsegment. Ondanks de economische en geopolitieke beperkingen blijft de industrie draaien en groeit de internationale handel. Netcongestie en stikstofproblematiek beperken (her-) ontwikkelmogelijkheden, wat de positie van het bestaande topsegment verankert. Margedruk en innovatie in de logistieke sector stuwen vooruitzichten voor geschikt aanbod in het topsegment. Kortom, de drie dominante ontwikkelingen waar de markt op dit moment mee te maken heeft, versterken de positie van het topsegment voor logistiek en industrieel vastgoed.

Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van oktober 2026.

Lees verder in de vastgoedsector

De markt voor commercieel vastgoed wordt voortdurend beïnvloed door economische ontwikkelingen, renteveranderingen, duurzaamheidseisen en veranderende gebruikersbehoeften. Deze factoren bepalen niet alleen de vraag naar kantoren, bedrijfsruimten, logistiek vastgoed en retail, maar hebben ook directe impact op vastgoedwaarden, rendementen en investeringsbeslissingen. In een markt die continu in beweging is, vormt inzicht in trends, risico’s en kansen de basis voor toekomstbestendige keuzes.

Bekijk alle artikelen