Vastgoedmarkt blijft stabiel, maar belegger wordt kieskeuriger
Stijgende rentes en grillige geopolitieke omstandigheden versterken de tweedeling in de vastgoedsector. Institutionele beleggers richten zich nadrukkelijker op panden van goede kwaliteit op goede locaties. Per saldo zet de gematigde groei van waarderingen door.
Na forse correcties van Nederlandse vastgoedwaarderingen was in 2025 weer sprake van voorzichtige groei, met name als gevolg van stabilisatie van het renteklimaat. Het optimisme onder beleggers nam voorzichtig toe. De gevolgen van de oorlog in het Midden-Oosten zetten de markt echter weer onder druk. Hoewel de rentestijgingen beperkt lijken te blijven, verwachten wij dat beleggers zich blijven richten op panden van goede locatie en kwaliteit. Hierdoor neemt de tweedeling in de markt verder toe, al blijft de markt als geheel stabiel. In 2026 groeien vastgoedwaarderingen naar verwachting met 1,5 procent, gestuwd door een sterk eerste kwartaal, gevolgd door een stijging van 1,5 procent in 2027.
Rente belangrijke factor voor vastgoedwaarderingen
Rentes zijn van groot belang voor vastgoedwaarderingen omdat zij direct de financiering, waardering en marktdynamiek beïnvloeden. Vastgoed wordt doorgaans voor een aanzienlijk deel met vreemd vermogen gefinancierd, waardoor veranderingen in de 5- en 10-jaars marktrente op staatsleningen direct doorwerken in de financieringskosten en de haalbaarheid van investeringen. Wanneer rentes stijgen, nemen financieringskosten toe, waardoor projecten minder rendabel worden gefinancierd en marktwaarderingen van vastgoed onder druk komen te staan.
De stijging van de 5-jaars rente met circa 0,4 procentpunt na de uitbraak van de oorlog in het Midden-Oosten wordt door de markt gevoeld. Echter is de toename vergeleken met de periode na de aanval op Oekraïne veel beperkter en is de rente als gevolg van de vredesonderhandelingen tussen de VS en Iran inmiddels weer gedaald. Hierdoor zal het effect op waarderingen en huur naar verwachting relatief gering zijn. ABN AMRO verwacht in haar meest recente basisscenario dat de rente richting 2027 stabiliseert.
Grillige geopolitieke omstandigheden
Tegenover deze stabiele renteontwikkeling staat dat in geval van geopolitieke onzekerheid de leningcondities voor beleggers kunnen verslechteren omdat financiers dan hogere risicopremies gaan rekenen.
Volgens recente cijfers van het CBS is het consumentenvertrouwen in mei aanzienlijk gedaald naar het laagste niveau in drie jaar. Ook de deelindicator koopbereidheid is afgenomen, wat de consumptieverwachtingen kan drukken en daarmee de marges in de detailhandel kan verkleinen. Wanneer dit sentiment aanhoudt, kan dit op termijn leiden tot lagere huurinkomsten en oplopende leegstand. Relatief kwetsbaar is winkelvastgoed op matig bereikbare locaties of dat is verhuurd aan aanbieders van luxegoederen, zoals meubels. Onderscheidende winkeltypen in centrale winkelstraten en gemeentekernen, evenals retailers van essentiële producten zoals supermarkten, blijven robuust.
Omdat de effecten van de oorlog nog doorwerken in de economie, verwachten wij dat beleggers in 2026 en 2027 iets voorzichtiger worden en hun meest risicovolle posities afbouwen. De belangstelling verschuift richting veiligere panden, wat de tweedeling in de vastgoedmarkt versterkt. Deze ontwikkeling verwachten wij niet alleen voor winkelpanden, maar eveneens binnen kantoren en logistiek en industrieel vastgoed.
Redemptieverzoeken woningfondsen
Het eerste kwartaal van dit jaar was hoopgevend voor woningvastgoed. Beleggingsvolumes waren buitengewoon hoog, waarderingen namen met 3 procent jaar-op-jaar toe en huren stegen. Deels is dit te verklaren door het optimistische sentiment waarmee de hele vastgoedsector het jaar startte. Daarnaast trok de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4 procent naar 8 procent per januari 2026 veel – vooralsnog vooral Nederlands – kapitaal aan.
Tegelijkertijd ontstond onrust rond enkele grote woningfondsen. Institutionele beleggers dienden omvangrijke redemptieverzoeken in, vooral ingegeven door strategische herallocatie van hun eigen portefeuilles. Dit voedde de vrees dat deze fondsen gedwongen zouden worden tot snelle verkoop van woningen (‘fire sales’), met mogelijke prijsdruk en verstoring van de markt tot gevolg.
Wij verwachten echter dat ontregeling van de markt uitblijft. Indien goede afspraken kunnen worden gemaakt over een gefaseerde uitstroom biedt dit ruimte om verkoop van panden over de tijd te spreiden, en eventueel zelfs te beperken wanneer in de tussentijd nieuw kapitaal kan worden aangetrokken. Deze aanpak komt de institutionele beleggers ook weer ten goede, omdat het de kans op abrupte prijsdalingen verkleint. Los hiervan blijven woningprijzen en huren naar verwachting stijgen, mede door het aanhoudende woningtekort. Per saldo verwachten wij dat de markt zich relatief stabiel blijft ontwikkelen.
Een stapje voor met onze sectorexpertise
Voor elke ondernemer is het belangrijk om te weten wat er nu speelt, maar vooral wat er komen gaat. Baseer beslissingen op de ontwikkelingen en trends in de sector. Onze sectorexperts weten wat er speelt. Zie waar de kansen liggen. Nét dat stapje voor.
Lees verder in de vastgoedsector
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
