De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een complexe situatie waarin demografische veranderingen en bouwuitdagingen een blijvend tekort aan woningen veroorzaken. Wil de groeiende bevolking in de komende decennia toegang blijven houden tot voldoende woonruimte, dan is het van groot belang dat Nederland proactief handelt.
In 2024 bedroeg het geschatte tekort aan woningen 400.530. Uit recente berekeningen van ABN AMRO, gebaseerd op de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek, blijkt dat dit tekort in 2050 zal afnemen tot 167.410 woningen. Hoewel de afname van het tekort een positieve ontwikkeling lijkt, groeit de Nederlandse bevolking dus sneller dan de voorraad van woningen. Dit betekent dat het woningtekort een probleem blijft, zelfs als de woningvoorraad toeneemt.
De demografische ontwikkeling tot 2059 laat zien dat de Nederlandse bevolking zal groeien naar 20 miljoen inwoners, wat een stijging van 10,7 procent betekent. Deze groei wordt echter niet gelijkmatig weerspiegeld in de grootte van huishoudens. Terwijl de bevolking groeit, worden huishoudens steeds kleiner, een trend die de vraag naar woningen verder kan doen toenemen. Tegelijkertijd lijken de huizen zelf groter te worden, wat een tegenstrijdige situatie creëert waarin de beschikbare ruimte niet altijd optimaal wordt benut.
De woningvoorraad van Nederland zal toenemen van 8,2 miljoen in 2024 tot 9,7 miljoen in 2050, een stijging van 17,8 procent. Echter, deze groei is zoals al aangegeven niet voldoende om het woningtekort volledig te verhelpen. Het tekort aan woningen wordt veroorzaakt door zowel de grote vraag als gevolg van demografische ontwikkelingen, als het gebrek aan aanbod vanwege de trage nieuwbouw door moeizame vergunningverlening, stikstofproblematiek, hoge materiaal- en arbeidskosten en zeker ook een gebrek aan bouwlocaties.
Woondeals van Hugo de Jonge
Om de uitdagingen van de woningmarkt effectief aan te pakken, heeft voormalig minister Hugo de Jonge in 2023 woondeals geïnitieerd die gericht zijn op het versnellen van de woningbouw en het realiseren van betaalbare woningen. In deze woondeals is naast de soms verstikkende uitwerking van de wet betaalbare huur, ook een cruciaal onderdeel het identificeren en beschikbaar stellen van bouwlocaties. Dat betekent dat er dus wél locaties zijn.
Deze locaties zijn echter vaak eigendom van verschillende partijen, waaronder gemeenten, provincies en private grondeigenaren. De overheid speelt een belangrijke rol in het faciliteren van onderhandelingen en het creëren van voorwaarden die het aantrekkelijk maken voor eigenaren om hun grond beschikbaar te stellen voor woningbouw. Daar slaagt de overheid tot nu toe zeker niet altijd in. Toch staat het gebrek aan locaties in de top 3 van redenen waarom de woningmarkt niet wordt vlot getrokken.
Oplossingen voor het vergroten van de woningvoorraad
Naast traditionele bouwmethoden zijn er ook innovatieve oplossingen nodig om de woningvoorraad effectief te vergroten. Zo is er modulair bouwen, waarbij woningen in delen worden gefabriceerd en op locatie worden geassembleerd. Dit kan de bouwtijd aanzienlijk verkorten en zorgt voor efficiënt gebruik van materialen en ruimte. Verder kunnen technologische innovaties, zoals parametrisch ontwerpen, helpen om het bouwproces te optimaliseren. Deze technologieën maken het mogelijk sneller en nauwkeuriger woningen te ontwerpen en te bouwen, wat bijdraagt aan het verminderen van het woningtekort en zorgt voor een optimaal gebruik van de ruimte. Toch worden deze innovaties nog niet breed omarmd.
De verstikkende strijd om de ruimte in Nederland blijft een centrale uitdaging voor beleidsmakers, stedenbouwkundigen en de bouw- en vastgoedsector. Om het woningtekort effectief aan te pakken, zijn er verschillende oplossingen nodig die rekening houden met demografische veranderingen, efficiënt gebruik van beschikbare ruimte, en versnelde bouwprocessen. Wil de groeiende bevolking in de komende decennia toegang blijven houden tot voldoende woonruimte, dan is het van groot belang dat Nederland proactief handelt.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 30 april 2025.
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
