Terwijl aan de ene kant particulieren verhuurders hun huizen verkopen vanwege de Wet betaalbare huur en het fiscale regime, is er anderzijds veel activiteit in de beleggingsmarkt voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting. De vraag is echter waar het woningaanbod vandaan komt voor deze toegenomen belangstelling.
Begin dit jaar was ik met onder andere Madeline Buijs, Chief Economist bij Colliers, bij Pakhuis de Zwijger te gast in de bijeenkomst ‘Alles om ons Heen’. Aanleiding was onder meer een rapport van Colliers uit juni 2024 over transformatie van kantoorgebouwen aan stadsranden en dicht in de buurt van de snelweg. De vastgoedadviseur ziet in de kantorenmarkt een duidelijk tweedeling ontstaan. Namelijk enerzijds de kantoren die voldoen aan de laatste duurzame standaarden en zich bevinden in de directe nabijheid van een ov-knooppunt, en anderzijds de kantoren die niet (meer) voldoen aan deze randvoorwaarden.
Deze laatste groep kantoren vormt hierom in potentie op termijn een zogeheten ‘stranded asset’. Kijk bijvoorbeeld naar de label C-verplichting vanaf 1 januari 2023 voor kantoren. Op deze locaties is vaak al sprake van dalende huren en met steeds strengere duurzaamheidswetgeving in het vooruitzicht ontkomen veel vastgoedeigenaren niet aan forse investeringen. Door de dalende huren houden zij te weinig geld over voor het vergroenen van hun vastgoed en belanden zij in een vicieuze cirkel naar beneden. Veel eigenaren weten inmiddels beter te voldoen aan deze label-verplichting, maar veel kantoren balanceren nog op het randje. Zeker nu een steeds grotere groep huurders een kantoor met energielabel A al niet meer voldoende vinden. Het loont in veel gevallen simpelweg niet meer om de investering voor de verduurzaming nog te doen, waardoor de waarde van het vastgoed nog verder afneemt.
Transformatie naar wonen zorgt voor een mogelijk hogere waarde en is daarmee een aantrekkelijk alternatief. Zeker op lange termijn, want er blijft de komende periode een hoge vraag naar woningen. En dan komt vanzelf het kantelpunt. En dit speelt echt niet alleen bij kantoren op mindere locaties; het komt steeds vaker voor dat de kosten niet meer tegen de baten opwegen.
Stadsranden
Het rapport van Colliers geeft inzage in de potentie die veel van deze kantorenlocaties aan stadsranden en in de buurt van de snelweg hebben om het nieuwe laaghangend fruit te worden. Volgens Colliers kunnen namelijk door transformatie zo’n 60.000 extra woningen aan de markt worden toegevoegd.
Maar zeker niet alle locaties die Colliers onderzocht zijn in potentie woonlocaties. Colliers keek immers vooral naar de snelweglocaties aan de stadsranden. Een goed voorbeeld is The Mayor in Amstelveen, het voormalige KPMG-kantoor dat naar woningen is omgezet. Hier worden kosten nog moeite gespaard om dit high end-project in het grote renovatieproject van de A9 in te passen. Maar zelfs dan gaat het niet altijd naadloos. De nieuwe bewoners van de veelal zeer dure Amstelveense appartementen moeten veel geduld hebben voordat zij eindelijk op de beloofde groene oase uitkijken. Maar positief is dat wij hiervan weer leren, en bovendien hoeft niet iedere transformatie zo prestigieus te zijn.
Meer betekenis
Zeker is dat de komende jaren ook meer binnenstedelijke kantoorlocaties niet meer rendabel zullen zijn. Deze locaties zijn in de basis meestal gunstiger gelegen en daarom voor transformatie zeer aantrekkelijk. Het loont daarom de moeite om het onderzoek breder te trekken. Investeerders staan voor de vraag of het nog loont om te investeren in de kantoorfunctie en wanneer het kantelpunt ontstaat. Dat is vaak het moment dat de prijs per vierkante meter voor woonruimte hoger wordt dan die voor kantoorruimte.
Voor alle nieuwe projecten is het vereist dat de overheid meer betekenis en bekendheid geeft aan deze locaties. Om te beginnen met heldere communicatie, want zeker de snelweglocaties werden lange tijd niet geschikt geacht voor woningbouw. Maar ook door bijvoorbeeld de aantrekkelijkheid te vergroten door te investeren in voorzieningen, de kwaliteit van de openbare ruimte en de bereikbaarheid. Daarnaast zouden gemeenten versnelde procedures moeten instellen voor bestemmingsplanwijzigingen en het verlenen van een omgevingsvergunning. Colliers deed zelfs de spannende suggestie aan de rijksoverheid om dit fiscaal te stimuleren door de overdrachtsbelasting te verlagen bij de transformatie van kantoren naar woningen.
Even terug naar die belegger en die student. Beiden hebben behoefte aan meer woningen. Meer gestandaardiseerd wonen voor bijvoorbeeld studenten is een belangrijk onderdeel van de oplossing van het woningtekort. Dat dit soms op alternatieve locaties zal zijn, klinkt veel studenten misschien niet als muziek in de oren; maar niet kunnen starten met je jongvolwassen leven omdat je door de krappe woningmarkt langer thuis moet blijven wonen, is ook niet ideaal.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 3 september 2025.
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
