De vastgoedmarkt lijkt weer stabiel. De rente is de afgelopen periode niet wezenlijk veranderd, de economische vooruitzichten zijn voorzichtig positief en zelfs de nieuwsberichten lijken minder paniekerig dan voorgaande jaren.
En toch, in de wandelgangen van makelaarskantoren, bij vastgoedbeleggers aan tafel en bij de woningcorporaties, is de onrust voelbaar. Het is alsof we met z’n allen wachten op een onweer dat maar niet losbarst, maar waarvan we de druk al wel in de lucht voelen hangen.
Wat maakt dat wij – de mensen die dag-in, dag-uit met vastgoed bezig zijn – zo’n gevoel van ongemak blijven houden, óók nu de grote fluctuaties voorbij lijken te zijn? Waar zitten nog de bedreigingen en waarom lopen wij vast, ondanks een schijnbaar stabiele markt?
Stabiele rentes
Het klinkt als muziek in de oren: stabiele rentes. De rentestorm van de afgelopen jaren is gaan liggen, banken rekenen nog steeds geen absurde tarieven en financiers lijken voorspelbaarder dan ooit. Dit zou rust moeten brengen.
Maar in het hoofd zit nog de gedachte dat bij een onverwachte wending op het wereldtoneel, een beleidsbesluit uit Frankfurt of een nieuwe inflatiegolf de rentes direct alle kanten opschieten. Juist deze tijdelijke kalmte maakt ons misschien nerveus: kunnen wij vertrouwen dat het écht rustig blijft, want de dreiging van verandering hangt altijd in de lucht.
Want terwijl de rente stabiliseert, blijft de inflatie net te hoog, stijgen de bouwkosten en worstelen ontwikkelaars met onzekere regelgeving. De vraag naar woningen blijft groot, maar het aanbod stagneert.
“De rentestorm is gaan liggen”
Claire van Staaij
Sector Banker Vastgoed
De wet betaalbare huur
Dan is er de Wet betaalbare huur, het politieke antwoord op de woningcrisis en het tekort aan betaalbare huurwoningen. In theorie een nobel streven, maar in de praktijk een labyrint vol onzekerheden voor verhuurders, ontwikkelaars en beleggers. Wie nu investeert in woningen, moet rekening houden met strengere regels, lagere maximale huren en een overheid die zich assertiever opstelt dan ooit.
De zoektocht naar het ‘nieuwe normaal’ is daardoor voor velen een persoonlijke worsteling geworden. Wat mag straks nog wel en niet? Hoeveel rendement blijft er over? En hoeveel onzekerheid is acceptabel voor een gezonde vastgoedportefeuille? Het antwoord op die vragen blijft voorlopig vaag. Veel partijen kiezen nu voor uitstel: projecten worden on-hold gezet, investeringen worden uitgesteld en zelfs verkoopbeslissingen worden heroverwogen. De onduidelijkheid werkt als zand in de motor van een markt die juist nu voortgang nodig heeft.
“Zoeken naar het nieuwe normaal”
Claire van Staaij
Sector Banker Vastgoed
Sluimerende risico’s
Ondanks de schijnbare stabiliteit zijn er tal van bedreigingen die als sluipende schaduwen over de vastgoedmarkt hangen. De bouwkosten blijven onvoorspelbaar. Grondprijzen rijzen de pan uit. Gemeenten stellen steeds hogere eisen aan duurzaamheid, energieprestatie en sociale samenstelling van nieuwbouwprojecten. Tegelijkertijd is er een dreigend tekort aan vakmensen. Elk van deze factoren kan projecten letterlijk tot stilstand brengen.
Ook aan de vraagzijde is niet alles als vanouds. Beleggers trekken zich deels terug uit de markt door de combinatie van nieuwe regelgeving en fiscale onzekerheden. Particuliere verhuurders zien hun rendement krimpen en haken af. De beweging van koop naar huur en terug, die normaal als een schokdemper werkt, zit muurvast.
“Schijn van stabiliteit moet ons niet stil laten staan”
Claire van Staaij
Sector Banker Vastgoed
We lopen vast
Het antwoord is complex, maar vooral te vinden in de combinatie van onzekerheid, regelgeving en een maatschappij in transitie. De markt wacht af, durft minder risico’s te nemen en koestert het weinige wat stabiel lijkt – maar dat zorgt juist voor stilstand. Het oude adagium dat rust in de tent leidt tot groei, lijkt hier niet op te gaan. Want stabiliteit zonder perspectief op verbetering werkt verlammend.
Kortom: we staan op een markt die ogenschijnlijk in balans is, maar waar de spelers op het veld steeds vaker naar de zijlijn worden gedwongen. Het is deze paradox die de vastgoedwereld onrustig maakt: alles lijkt stabiel, maar onder het oppervlak borrelt het. Wie nu stil blijft staan, dreigt straks misschien een achterstand op te lopen die niet meer is in te halen. De kunst in deze tijd? Niet zwichten voor de schijn van stabiliteit, maar blijven bewegen, innoveren en vooral: durven kiezen. Alleen zo blijft de vastgoedmarkt echt in beweging.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 26 februari 2026.
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de vastgoedsector
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
