Uit een recente enquête van Hotel Leaders Network blijkt dat één op de vijf hoteliers overweegt om zijn hotel een andere bestemming te geven. Op het eerste gezicht lijken hotels aantrekkelijk om te verbouwen tot woningen, want ze liggen meestal op een goede locatie en zijn makkelijk om te vormen. Toch is de kans klein dat op grote schaal hotels tot woningen worden getransformeerd. De hoge taxatiewaarde en het verwachte herstel staan dit in de weg.
Herstel is ingezet
Hotels worden getaxeerd door de verwachte kasstromen voor bijvoorbeeld de komende tien jaar op te tellen, de zogeheten ‘discounted cash flow’-methode. De coronacrisis zorgt voor een enorme deuk in deze kasstromen. Met name hotels die zijn gevestigd in de grote steden doen het sinds het uitbreken van de crisis ronduit slecht. De redenen liggen voor de hand: minder buitenlandse toeristen, minder internationaal zakenverkeer en nauwelijks congressen en evenementen. Met de hotels in de periferie gaat het dit jaar redelijk. Zij zijn minder afhankelijk van buitenlandse toeristen en zakelijke gasten.
Toch is de algemene verwachting dat bezettingsgraden van de stedelijke hotels in 2023 weer op oude niveaus liggen. De kamerprijzen herstelden bij voorgaande crises steeds een jaar later. De verwachte waardedaling op basis van de toekomstige kasstromen bedraagt daardoor ‘slechts’ 15 tot 24 procent. Dit is in veel gevallen ontoereikend om een rendabele herbestemming in gang te zetten.
Hoge taxaties
Volgens taxateur HVS was een hotelkamer in Amsterdam voor het uitbreken van de crisis gemiddeld 410.000 euro waard. Na een waardedaling van 24 procent blijft hier nog steeds 311.600 euro van over. In veel gevallen moeten hotelkamers samen worden gevoegd om er een woning van te kunnen maken. De projectontwikkelaar maakt daarnaast kosten voor het doorbreken van wanden en het plaatsen van een keuken en zal een marge rekenen om tegenvallers te kunnen bekostigen en winst te maken. Het resultaat is een relatief kleine woning die alleen voor de allerrijksten te betalen is.
Ontwikkelen voor de verhuur is evenmin een optie. De huur van de getransformeerde woning zal te hoog zijn, omdat de eigenaar de hoge investering terug wil verdienen. Daarnaast heeft het kabinet met Prinsjesdag maatregelen aangekondigd die het professionele verhuurders op de woningmarkt lastiger maken, waaronder de verhoging van de overdrachtsbelasting. Hierdoor wordt het nog moeilijker voor een belegger om de woning rendabel te kunnen verhuren.
Noodzaak ontbreekt
Enige noodzaak om hotels een andere bestemming te geven, was er in de afgelopen jaren in ieder geval niet. Hotels vestigden record naar record. Uit onderzoek van hoteltaxateur Horwath HTL blijkt dat veel hotels in 2019 meer dan 30 procent marge realiseerden op een hotelovernachting, bij een kameromzet van gemiddeld 42.900 euro. Veel hotelketens kunnen het, geholpen door hun reserves, de steunmaatregelen, hun aandeelhouders en hun banken nog wel even uitzingen. Ook dat maakt een grootschalige transitie van hotels naar woningen onwaarschijnlijk.
Tot dit voorjaar werden hotels dan ook zelden omgebouwd naar woningen. In zowel in 2018 als in 2019 ging het om slechts 35 logiesaccommodaties, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op een totaal van 8.661 locaties is dat niet veel. Ditmaal zal het niet veel anders zijn, hoezeer hoteleigenaren nu even met de handen in het haar zitten en naar uitvluchten zoeken. In dezelfde enquête van Hotel Leaders Network verwacht 88 procent van de hoteliers namelijk volgend jaar op quitte te spelen of weer winst te maken. Afwachten en doorbijten lijkt daarmee kansrijker dan het onder druk en eventueel tegen afbraakprijzen dichtgooien van de eigen goudmijn.
Deze column verscheen eerder bij Misset Horeca
Over de auteur
Stef Driessen is sector banker Leisure bij ABN AMRO. Samen met zijn 60 gespecialiseerde teamgenoten adviseert hij bedrijven in de Leisure, Travel & Hospitality.
Lees verder in de sector Leisure
De sector Leisure heeft een zware periode grotendeels achter de rug. Het herstel is ingezet met afbouwen van de maatregelen omtrent corona. De terrassen beginnen vol te raken, het aantal toeristen neemt toe en evenementen kunnen weer georganiseerd worden. De personeelstekorten zijn nu de grootste uitdaging. Werkzaamheden van het personeel digitaliseren en het spreiden van gasten kunnen de impact daarvan beperken.
