Het aantal kleinschalige woonzorglocaties voor ouderen is in de afgelopen 15 jaar verdrievoudigd. Inmiddels stagneert deze groei vanwege locatietekorten en onzekerheid over de leveringsvorm en zorgcontracten. Tegelijk neemt de cliëntengroep die doorgaans bij kleinschalige woonzorglocaties gaat wonen tot 2040 met bijna 60 procent toe. Tijdige afstemming met zorgkantoren, gemeenten en huisartsen is nodig om voldoende woonzorglocaties te creëren.
De markt voor kleinschalige woonzorgvormen voor ouderen is de afgelopen 15 jaar sterk gegroeid. Het aantal kleinschalige woonzorglocaties verdrievoudigde in die periode, zoals blijkt uit de analyse van ABN AMRO op basis van data van Data Consultancy & Analyse Organisatie VAKNA. Inmiddels zijn 715 kleinschalige woonzorglocaties gericht op ouderen, met meer dan 16.000 appartementen in totaal.
De markt voor kleinschalige woonzorgaanbieders is inmiddels vrij geconcentreerd; de afgelopen 5 jaar maakte de markt een consolidatieslag door. De top 5 grootste aanbieders hebben bijna de helft van de markt in handen. Binnen het segment van kleinschalige woonzorgaanbieders variëren organisaties van zeer groot, met honderden tot duizenden appartementen, tot middelgroot met enkele honderden appartementen. Daarnaast zijn er zelfstandig opererende woonzorgaanbieders met enkele tientallen appartementen. Deze zelfstandige woonzorgaanbieders zijn doorgaans zowel eigenaar als zorgverlener en wonen vaak in bij de woonzorglocatie. Het aanbod aan kleinschalige woonzorgvormen varieert van goed betaalbare woonzorgstudio’s tot aan chique zorgvilla’s.
Kleinschalige woonzorgvormen fungeren als een thuisplek voor meerdere bewoners waarbij 24-uurs zorg, huishoudelijke taken, maaltijden en sociale activiteiten zoals schilderen en wandelingen worden verzorgd. Bij kleinschalige woonzorglocaties zijn gemiddeld tussen de 20 en 30 appartementen geclusterd met een gemeenschappelijke leefruimte. Bij kleinschalige woonzorglocaties is ruimte voor aandacht, maatwerk en persoonlijk contact. Ook staat regie over het eigen leven centraal.
Annemieke Bambach, de directeur van Het Gastenhuis, een kleinschalige woonzorgaanbieder voor mensen met dementie in onder meer Goes en Harderwijk, licht dit toe: “Bij Het Gastenhuis staat voorop dat bewoners zoveel mogelijk zelf bepalen hoe zij hun leven vormgeven. Dat zie je terug in alledaagse keuzes, zoals rustig kunnen ontbijten tot 11 uur, het hebben van persoonlijke spullen en familie is altijd welkom. We willen onze bewoners ondersteunen om zo lang mogelijk hun zelfstandigheid te behouden.”
Veel kleinschalige woonzorgaanbieders richten zich op ouderen die niet meer volledig zelfstandig kunnen wonen. Ze hebben een indicatie vanuit de Wet Langdurige Zorg (Wlz). Het gaat meestal om cliënten met een zorgzwaarteprofiel 4, 5 of 6; volledig zelfstandig wonen is niet (meer) mogelijk, maar de bewoners kunnen andere zaken nog wel zelf. Denk hierbij aan ouderen met dementie, Parkinson of een hartaandoening. Deze ouderen verhuizen naar woonzorglocaties om te wonen in een huiselijke omgeving, met de nabijheid van zorgverleners, begeleiders en sociale contacten.
De overheid stimuleert langer thuis wonen van ouderen
De sterke groei van de kleinschalige woonzorglocaties komt niet uit de lucht vallen. De overheid zet al langer in op het langer thuis laten wonen van ouderen, in plaats van in een verpleeghuis. Verpleeghuiszorg wordt mogelijk in de toekomst alleen nog beschikbaar voor mensen met de meest complexe en specialistische zorgvraag.
De overheid wil bovendien dat publiek geld alleen besteed wordt aan de zorg en niet aan het verblijf van de zorgbehoevende. Hiervoor is de bekostigingsstructuur ‘Scheiden Wonen en Zorg’ in het leven geroepen. De kleinschalige woonzorgappartementen zijn in de ogen van beleidsmakers nog steeds een thuissituatie van bewoners. De zorgbehoevenden dragen daarom zelf de woonlasten.
De zorg wordt daarentegen geleverd door zorgaanbieders en vergoed uit zogeheten extramurale zorgpakketten. Extramuraal verwijst naar dat zorg wordt geleverd buiten de muren van een instelling en intramuraal verwijst naar dat zorg binnen de muren van een instelling wordt geleverd, zoals bij een verpleeghuis. De extramurale zorgpakketten bestaan uit het Persoonsgebonden budget op maat (pgb), Volledige Pakket Thuis (VPT) en Modulair Pakket Thuis (MPT).
De zorgkantoren, de regionale zorginkoper voor de langdurige zorg, vergoeden de extramurale zorgpakketten meestal op basis van vooraf afgesloten contracten. Welke type pakket wordt ingezet, is afhankelijk van het zorgprofiel van de bewoner. In het Hoofdlijnenakkoord Ouderenzorg (HLO) van 2025 is besloten dat de extramurale zorgpakketten zullen veranderen van twee leveringsvormen, het MPT en VPT, naar één leveringsvorm in 2028. Dit levert onzekerheid op voor kleinschalige woonzorgaanbieders over de hoogte van de inkomsten. De bewoners van kleinschalige woonzorglocaties betalen overigens wel een eigen inkomensafhankelijke bijdrage voor de zorg aan het Centraal Administratie Kantoor (CAK).
Groei van kleinschalige woonzorglocaties stagneert
De sterke groei van het aantal kleinschalige woonzorglocaties is de afgelopen twee jaar wat afgenomen (zie figuur). Kleinschalige woonzorgvormen lopen namelijk tegen drie uitdagingen aan: geschikte locaties zijn schaars, zorgaanbieders weten niet hoe het nieuwe extramurale zorgpakket eruit gaan zien waardoor de hoogte van de inkomsten onzeker is en het afsluiten van zorgcontracten verloopt in bepaalde regio’s moeizaam door terughoudendheid van bepaalde zorgkantoren, door de leegstand bij verpleeghuizen.
Toch blijft het aantal ouderen dat zorg behoeft de komende jaren sterk groeien, blijkt uit de prognose van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). In 2026 hebben ruim 172.000 ouderen een indicatie langdurige zorg tussen het zorgzwaarteprofiel 4 en 8. Deze groep zorgbehoevende ouderen neemt tot en met 2040 toe tot 270.000 ouderen. Vooral de groep met een zorgzwaarteprofiel tussen de 4 en 6 neemt het hardst toe met bijna 60 procent, van 154.000 ouderen in 2026 tot 245.000 ouderen in 2040. Dit is tevens de cliëntengroep die doorgaans bij de kleinschalige woonzorglocaties terecht komt; volledig zelfstandig wonen lukt niet meer, maar met nabijheid van zorg- en welzijnspersoneel lukken andere zaken nog zelf. De cliënten met de zorgzwaarteprofielen van 7 en 8 behoeven meer specialistische zorgvraag en komen vaak terecht in een verpleeghuis.
Gezien de verwachte stijging van het aantal cliënten tussen zorgzwaarteprofiel 4 en 6, zullen kleinschalige woonzorglocaties noodzakelijk blijven voor deze ouderen. Bepaalde zorgbehoevende ouderen kunnen nog thuis blijven wonen met deze indicatie dankzij hulp van betrokken familie, mantelzorgers en thuiszorg. Andere ouderen zullen te maken krijgen met eenzaamheid, overbelaste mantelzorgers en veiligheidsrisico’s. Voor deze ouderen bieden kleinschalige woonzorglocaties soelaas.
Ook zorgen kleinschalige woonzorgaanbieders voor diversiteit en innovatie op de markt. Dat past bij de woonwensen van de verschillende oudere Nederlanders. Penny Senior, Adviseur Wonen en Zorg bij branchevereniging ouderenzorg ActiZ, motiveert: “Iedereen heeft andere wensen en prioriteiten en wil op een eigen manier wonen. Dat er iets te kiezen is, vinden wij vooral goed. Waarom moet je die keuzevrijheid ophouden als je zorgbehoevend bent?”’
Locaties moeilijk te vinden
Een uitdaging die de groei van kleinschalige woonzorglocaties afremt, is dat het aantal geschikte locaties schaars is. Nieuwbouwlocaties realiseren gaat lastig door zaken zoals het gebrek aan geschikte bouwlocaties, netcongestie en schaarste aan personeel. Research consultant Jip Meijer van vastgoedadviseur Capital Value, die zich onder meer specialiseert in zorgvastgoed, licht toe: “De markt wordt niet gedreven door de vraag, maar door het aanbod. Het aanbod van zorgvastgoed is schaars.”
Kleinschalige woonzorgaanbieders willen graag doorgroeien, echter is het vinden van passend vastgoed steeds vaker de bottleneck. Ook Mariette du Croix, Manager Kwaliteit & Opleiding bij franchiseorganisatie De Drie Notenboomen, bevestigt dit: “Met onze formule Herbergier bieden we kleinschalige woonzorgvoorzieningen voor 16 tot 24 mensen met dementie. Inmiddels hebben we 56 Herbergiers verspreid over heel Nederland. We willen verder uitbreiden, want het aantal mensen met dementie neemt nog steeds toe. Het vinden van geschikte locaties, vooral de grote locaties, blijft daarbij een uitdaging."
Onzekerheid leveringsvorm raakt kleinschalige woonzorgaanbieders
Zoals hierboven aangegeven wordt het extramurale zorgpakket Volledig Pakket Thuis (VPT) vanaf 2028 vervangen door een nieuwe leveringsvorm in een poging om ‘passende zorg’ te realiseren. Passende zorg verwijst naar overheidsbeleid dat stuurt op het leveren van zorg die is afgestemd op de individuele zorgvraag, waarbij niet meer professionele zorg wordt geleverd dan nodig is. Het huidige tarief voor het VPT is ruim en daardoor een aantrekkelijke leveringsvorm om als zorgaanbieder gebruik van te maken. Waar in 2021 slechts 10.000 mensen gebruik maakte van het VPT, verdubbelde dat in 2025 naar ruim 21.000 personen. Het aantal zorgbehoevende dat aanspraak maakte op extramurale zorgpakketten groeide terwijl het aantal mensen in het verpleeghuis redelijk stabiel bleef (zie figuur).
Hoewel beleidsmakers momenteel nog werken aan de nieuwe leveringsvorm, wordt dit vermoedelijk een variant die lijkt op het Modulair Pakket Thuis (MPT), en die is doorgaans minder ruim. Bij het MPT krijgen zorgverleners niet per cliënt betaald zoals bij het VPT, maar juist betaald voor losse zorgdiensten. Zorgaanbieders stellen doorgaans dat zorg leveren op basis van het MPT nauwelijks rendabel is. Omdat kleinschalige woonzorglocaties vooral zorg leveren via het VPT zal de nieuwe leveringsvorm deze aanbieders financieel raken.
Een ander alternatief voor aanbieders is overstappen op het persoonsgebonden budget (pgb). Het indienen van het persoonsgebonden budget verloopt via het zorgkantoor, maar hiervoor is vooraf geen contract met het zorgkantoor nodig. Het is de vraag of dit mogelijk blijft; het coalitieakkoord stelt dat gecontracteerde zorg de voorkeur gaat krijgen boven het pgb. De uitwerking daarvan moet nog op zich laten wachten, maar het levert onzekerheid op voor kleinschalige woonzorgaanbieders die voornamelijk werken met het pgb.
Zorgkantoren verschillen van visie op het aanbod van kleinschalige woonzorgaanbieders
De zorgkantoren vervullen een regisseur rol voor het zorgaanbod in de verschillende regio’s. Zij zijn verantwoordelijk voor het contracteren van de extramurale zorgpakketten voor zorgaanbieders en de reguliere verpleeghuiszorg. Bepaalde zorgkantoren zijn de afgelopen jaren terughoudender geworden met het contracteren van (nieuwe) kleinschalige woonzorglocaties. Dit heeft onder andere te maken met leegstand van kamers in reguliere verpleeghuizen. Andere zorgkantoren willen wel meer aanbod van kleinschalige woonzorglocaties en zijn dus bereid om zorg te contracteren.
In de verpleeghuiszorg is al langer sprake van leegstand. Een aantal redenen voor de leegstand zijn oversterfte van de coronatijd, verouderd vastgoed en personeelstekorten. Ook spelen de maatschappelijke ontwikkeling en overheidsbeleid waardoor ouderen zo lang mogelijk thuis willen wonen. In bepaalde regio’s dreigt capaciteit van verpleeghuizen afgebouwd te worden. Het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) komt rond de zomer met een rapport over de vraaguitval en de consequenties daarvan.
VGZ Zorgkantoor, verantwoordelijk voor zeven zorgkantoorregio’s, ziet verpleeghuiszorg en geclusterde woonzorg als communicerende vaten. Afdelingsmanager Zorginkoop in de Verpleging en Verzorging Hans Claessens van coöperatie VGZ, benadrukt in een gesprek: “Zeker in bepaalde regio’s zien we al te veel verpleeghuisplekken voor ouderen. Om overaanbod te voorkomen in die gebieden voorzien we dan ook geen groei van kleinschalige woonzorglocaties.”
Het Zilveren Kruis, verantwoordelijk voor elf zorgkantoorregio’s, legt in haar visie enkele andere accenten op hoe het aanbod voor de ouderen eruit moet zien. Het zorgkantoor deed recent onderzoek naar de leegstand in vier van hun zorgkantoorregio’s. Zilveren Kruis schetst in hun visie op 2030 dat de benodigde verpleeghuiscapaciteit, afhankelijk van de regio, mogelijk afneemt door de beweging dat ouderen langer thuis wonen. Het zorgkantoor ziet conditioneel voor het laten slagen van deze beweging een mix van extramuraal aanbod voor zorgbehoevende ouderen. Zo willen ze inzetten op zorg thuis, zorgzame gemeenschappen en geclusterde woonzorgvormen voor kwetsbare ouderen. Patrick van Meijel, Adviseur Vastgoed Langdurige Zorg bij Zilveren kruis, licht toe: “Het aantal ouderen met een langdurige zorgvraag zal sterk toenemen. Daarom moedigen we verschillende vormen van zorg in een thuisomgeving aan. Dit doen we zoveel mogelijk door het leveren van MPT. Ook voor kleinschalige woonzorglocaties is ruimte om uit te breiden zo lang dit in afstemming met het Zorgkantoor plaatsvindt.”
Marktonderzoek en tijdige afstemming kan succes kleinschalige woonzorglocatie bevorderen
De harde groei van kleinschalige woonzorglocaties is afgeremd. Toch hoeft het niet tot stilstand te leiden. Het aantal zorgbehoevende ouderen blijft tot en met 2040 doorgroeien met ruim 60 procent. Kleinschalige woonzorgaanbieders die een locatie willen openen moeten wel tijdig de behoefte van het gebied onderzoeken. Uit exclusieve data van VAKNA blijkt dat het kleinschalig woonzorgaanbod verschilt per provincie. In Gelderland, Limburg, Noord-Brabant, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland zijn de meeste kleinschalige woonzorglocaties te vinden. Dit zijn ook juist de provincies met het hoogste aantal 80-plussers (zie figuur). Het woonzorgaanbod is afgestemd op de vergrijzing van de bevolking van de verschillende provincies.
Bovendien is afstemming met zorgkantoren, de gemeente en de huisarts essentieel om tot de start van een succesvolle locatie te komen. Zij zijn uiteindelijk doorslaggevend of een locatie wel of niet gerealiseerd wordt.
Lees verder in de zorgsector
In de komende jaren verandert de sector om meer zorg te kunnen leveren met minder middelen. De vraag naar zorg neemt verder toe door vergrijzing terwijl nauwelijks meer zorgpersoneel aangetrokken kan worden. Innovatie en samenwerking maken het werk makkelijker en leuker, waardoor de zorgverlening houdbaar en van hoge kwaliteit blijft.
