Ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers met een iets langer geheugen weten nog hoe het voelde tussen 2008 en 2013. Grondposities moesten worden afgewaardeerd, balansen kraakten, liquiditeit werd leidend. Niet omdat niemand meer wilde wonen, maar omdat de rekensommen niet meer klopten en angst regeerde.
Schaarse netcapaciteit en aansluitstop voor woningen
Vandaag dient zich een andere kwetsbaarheid aan: schaarse netcapaciteit. Vanaf juli dit jaar komen woningbouwprojecten op een wachtlijst volgens het nieuwe prioriteringskader van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). TenneT kondigde zelfs aan dat in Flevoland, Gelderland en Utrecht (FGU-regio) een tijdelijke aansluitstop voor nieuwe woningen dreigt. De kritische knelpunten bij Utrecht worden pas rond 2035 opgelost, wanneer nieuwe elektriciteitsstations zijn gebouwd.
“Netcongestie is een ketenrisico; niet alleen bepalend voor de ontwikkelaar of ontwikkelende bouwer, maar ook voor de installateur tot aan de belegger.”
Leontien de Waal
Sector Banker Bouw
Netcongestie als ontwerpvoorwaarde en ketenrisico
Netcongestie is geen technisch detail meer. Ondernemers die energie blijven zien als randvoorwaarde, worden ingehaald door ondernemers die energie als ontwerpvariabele en product behandelen. Bovendien wordt netcongestie een ketenrisico, niet alleen bepalend voor de ontwikkelaar of ontwikkelende bouwer, maar voor de installateur tot aan de belegger. Wie flexibiliteit kan leveren, piekbelasting kan reduceren, opslag kan integreren en data en slimme sturing inzet, vergroot zijn kans op aansluiting, evenals zijn onderhandelingspositie.
“Netbewust bouwen vraagt om serieuze bedragen in bedrijfsvoering en grondexploitatie.”
Leontien de Waal
Sector Banker Bouw
Netbewust bouwen is geen garantie op aansluiting en vermogen
De FGU-provincies sturen al op netbewuste nieuwbouw. Ondernemers worden uitgedaagd te investeren in installatiearme woonconcepten, opslag, bodemenergie en slimme sturing. Dat vraagt om serieuze bedragen in bedrijfsvoering en grondexploitatie. De wrange ironie is echter dat het prioriteringskader die inspanning nog niet automatisch met een snellere aansluiting beloont. De prikkel om te investeren is er, maar de zekerheid dat het meest netbewuste project de beste kansen heeft, nog niet.
“Zoek samenwerking op wijkniveau in plaats van per kavel en ga actief in gesprek met overheden.”
Leontien de Waal
Sector Banker Bouw
Netcongestie vraagt gedeelde verantwoordelijkheid
Ondernemers, maak energie onderdeel van je strategie. Investeer in kennis op directieniveau. Onderzoek of met de exploitatie van energie-assets je de fasering van je project kunt sturen. Zoek samenwerking op wijkniveau in plaats van per kavel en ga actief in gesprek met overheden. Netbewust bouwen mag niet eenzijdig op de grondexploitatie landen. Als we voldoende woningen mét energielevering belangrijk vinden, moeten projecten die het net ontlasten voorrang krijgen, moeten extra kosten worden gedeeld door private en publieke partijen. Zelfs de eis dat op projectniveau twee derde van de woningen ‘betaalbaar’ is zou opnieuw bespreekbaar moeten worden.
De crisis van 2008 ging over te weinig vraag; de komende jaren draaien om te weinig vermogen. Zolang het aan netcapaciteit schort, moeten markt en overheid samen financiële en maatschappelijke waarde creëren en behouden.
Deze column is eerder verschenen in Cobouw op 3 maart 2026.
Over de auteur
Leontien de Waal is sector banker Bouw. Zij volgt de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de gebouwde omgeving. Haar ervaring en netwerk, aangevuld met kennis uit de studie Master City Developer (gebiedsontwikkeling), brengt ze in bij klanten van ABN AMRO.
Lees verder in de bouwsector
De Nederlandse bouwsector is het economische en maatschappelijke fundament onder veel andere sectoren. De sector kent verschillende uitdagingen zoals het stikstof-dossier, netcongestie, personeelstekorten en de noodzaak van productiviteitsverbetering. Geholpen door technologische innovaties en digitalisering, vindt de sector een antwoord op de uitdagingen en veranderende wet- en regelgeving. Daarbij is inzet van de hele keten nodig, van ingenieurs tot en met installateurs. Nu thema's als energie efficientie, milieu-impact, circulariteit en prefabricage aan relevantie winnen, zoekt de bouwsector naar een nieuw evenwicht tussen ambities, haalbaarheid en uitvoering.
