Elk jaar berekent het Centraal Bureau voor de Statistiek hoeveel woningen er zijn gecreëerd uit gebouwen die tot dat moment een andere bestemming hadden, zoals kantoren en winkels. In 2019 werd met deze zogenoemde transformaties het mooie aantal van 12.480 gehaald, vergelijkbaar met een jaar eerder.
Zuid-Holland blijft koploper, met Rotterdam als uitschieter met 1.905 gecreëerde woningen; een stijging van 440 procent ten opzichte van 2018. De enorme sprong in de Maasstad brengt mij bij de eerste van twee inzichten die ik uit de cijfers kan halen. Het is allereerst moeilijk om te sturen op transformaties. Een wetswijziging uit 2012 heeft vrijwel alle belemmeringen weggenomen om transformaties te realiseren. Sindsdien is het aantal transformaties weliswaar hard gestegen, maar blijft de beschikbaarheid van een goed gebouw uiteraard het eerste vereiste. Is dat gebouw er niet, dan is er ook geen getransformeerde woning.
Dit verklaart de flinke fluctuaties in het aantal getransformeerde woningen. In 2018 werden er in Amersfoort 335 woningen door transformatie gecreëerd, in 2019 waren dit er nog maar 95. In Breda was de beweging andersom; 65 woningen in 2018, een jaar later 335. En zo zijn er nog meer voorbeelden te geven. Dit maakt het riskant om woningbouwdoelen mede afhankelijkheid te maken van transformaties. Zijn de goede gebouwen op, dan stokken de transformaties.
Het tweede opvallende punt dat ik uit de cijfers haal, is het eenzijdig verdeelde eigendom van de getransformeerde woningen. Voor het overgrote deel zijn deze woningen in eigendom van commerciële verhuurders. In 2018 – deze cijfers zijn er nog niet over 2019 – hadden zij 79 procent van de getransformeerde woningen in handen. Een jaar eerder was dit 63 procent; een stuk lager, maar nog steeds een aanzienlijk percentage. Slechts 10 procent van de getransformeerde woningen zijn koopwoningen en 5 procent in eigendom van woningcorporaties.
Dit gegeven maakt het toch al sterk fluctuerende aantal transformaties de komende jaren extra onzeker. Het kabinet heeft met Prinsjesdag verschillende maatregelen aangekondigd die het beleggers op de woningmarkt lastiger moeten maken, waaronder de verhoging van de overdrachtsbelasting. Hierdoor wordt het voor een belegger in huurwoningen een stuk duurder om getransformeerde woningen in eigendom te krijgen. Dit kan wel eens een flinke rem op het aantal transformaties zetten.
Deze column verscheen eerder in Cobouw op 3 november 2020
Over de auteur
Madeline Buijs was sectoreconoom Bouw en Real Estate bij ABN AMRO. Zij publiceerde en presenteerde analyses over recente economische ontwikkelingen in deze twee sectoren.
Lees verder in de bouwsector
De Nederlandse bouwsector behoorde de afgelopen jaren tot een van de best presterende sectoren, ondanks verschillende uitdagingen waar de sector mee te maken heeft. Voorbeelden zijn het stikstof-dossier, de forse prijsverhogingen van energie en bouwmaterialen en ook de personeelstekorten. Gedreven door trends, innovaties en wet- en regelgeving groeit de relevantie van thema’s als duurzaamheid en milieu-impact en zoekt de sector zijn weg naar een nieuw evenwicht.
