Van ondernemer tot belegger: hoe vastgoedgebruik je belastingdruk beïnvloedt

Als eigenaar van vastgoed kun je verschillende rollen hebben: 

• de bewoner: je woont zelf in het pand
• de ondernemer: je gebruikt het vastgoed in je onderneming of bent vastgoedexploitant 
• de klusser: je knapt panden op om ze door te verkopen of te verhuren
• de belegger: je houdt vastgoed aan voor de lange termijn als belegging

De woning die je als eigenaar zelf bewoont, valt in box 1. Je telt een percentage van de WOZ-waarde bij je belastbaar inkomen op:

• 0,35% van de WOZ-waarde tot € 1.350.000
• 2,35% van de WOZ-waarde vanaf € 1.350.000.

Deze bijtelling heet het eigenwoningforfait. Rente die je betaalt op de (hypotheek)schuld voor deze woning is onder voorwaarden aftrekbaar. Hoewel het eigenwoningforfait wordt belast tegen maximaal 49,5%, is deze hypotheekrenteaftrek beperkt tot maximaal 37,56%. Is het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente positief? Dat is 71,87% van dat bedrag vrijgesteld. Deze vrijstelling wordt ieder jaar met 3,33% verminderd. Heb je een tweede woning die je zelf gebruikt, bijvoorbeeld een vakantiewoning? Dan valt deze in box 3. 

Gebruik je vastgoed voor je onderneming, zoals een winkel- of kantoorpand? Dan behoort dit pand tot je ondernemingsvermogen. De kosten zijn aftrekbaar. Als de waarde stijgt, betaal je pas belasting op het moment van verkoop. Je kunt deze belastingheffing uitstellen als je een vervangend pand koopt.

Een onderneming kan ook bestaan uit de exploitatie van het vastgoed zelf, zoals bij een hotel, bowlingbaan of camping. Denk ook aan vastgoedontwikkeling. Als vastgoed na ontwikkeling blijvend wordt verhuurd en sprake is van normaal vermogensbeheer, kan het overgaan naar box 3. Over de waardestijging moet je vanwege die overgang afrekenen met de fiscus in box 1. Dat betekent dat je tussentijds belasting betaalt zonder dat je inkomsten hebt ontvangen.

Als ondernemer heb je recht op vrijstellingen. De belangrijkste is de mkb-vrijstelling van 12,7% van de winst. De aftrek vindt plaats tegen een maximaal tarief van 37,56% en niet tegen het toptarief van 49,5%. Door de vrijstelling betaal je als ondernemer nooit meer dan 44,7% inkomstenbelasting.

DSR en BOR

Vanaf 1 januari 2024 is vastgoedverhuur wettelijk uitgesloten van belangrijke fiscale ondernemersregelingen, zoals de doorschuifregeling (DSR) en bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Deze wijziging voorkomt discussies met de fiscus over het ondernemerschap van verhurende ondernemers. Hierdoor kun je bij bedrijfsopvolging via schenking of vererving geen gebruik meer maken van uitstel van inkomstenbelasting of een grote vrijstelling in de erf- en schenkbelasting. De DSR en de BOR blijven wel gelden voor exploitatie van vastgoed zoals een hotelbedrijf.

Verhuur aan je eigen bv

Verhuur je een pand aan je eigen bv of aan een bv of onderneming van je partner of minderjarige kinderen? Dan valt dit in box 1. De winstregels voor ondernemers gelden grotendeels ook voor jou als terbeschikkingsteller (tbs’er). Je krijgt een vrijstelling van 12% van de winst. Deze vrijstelling wordt afgetrokken tegen een tarief van maximaal 37,48%.

Een voorbeeld van een klusser is iemand die een woning koopt, verbouwt en weer verkoopt of verhuurt. Het klussen gebeurt vaak incidenteel in iemands vrije tijd, naast bijvoorbeeld een baan. De winst bij verkoop van het huis wordt belast in box 1. De kosten die rechtstreeks samenhangen met de werkzaamheden, zijn aftrekbaar.

Op het eerste gezicht lijken de belastingregels tussen een ondernemer en een klusser op elkaar. Toch betaalt de klusser bij dezelfde winst meer belasting dan de ondernemer. Dat komt omdat de ondernemer fiscale aftrekposten krijgt en de klusser niet. Het maximumtarief voor de klusser in box 1 is daardoor 49,5%.

Behalve de niet altijd duidelijke grens tussen klusser en ondernemer, is de grens tussen klusser en belegger ook lang niet altijd duidelijk te trekken. Stel, iemand renoveert zijn verhuurde woningen. Is er door de renovatie sprake van actief vermogensbeheer waarbij je meer voordeel nastreeft en mag worden verwacht dan bij normaal vermogensbeheer? Dan kan de ontstane meerwaarde worden belast in box 1.

Heb je vastgoed dat je verhuurt en blijven je activiteiten binnen het normaal vermogensbeheer? Dan valt dit vastgoed in box 3. Het tarief waarover je belasting betaalt is 36%. De belasting wordt berekend over een forfaitair rendement, dat in 2026 is vastgesteld op 6%. Dit betekent dat je belasting betaalt over een geschat rendement, niet over je werkelijke inkomsten. Van alle kosten is alleen de rente aftrekbaar en dan slechts tegen een forfaitair percentage van 2,7% (voorlopig cijfer 2026).

De tegenbewijsregeling

Volgens de Hoge Raad kan dit stelsel tot onredelijke uitkomsten leiden. Daarom heeft het kabinet de wet aangepast. Je kunt nu kiezen om belasting te betalen over je werkelijke rendement als dat lager is dan het forfaitair rendement. Daarvoor moet je wel kunnen aantonen dat het werkelijke rendement lager is. Dit is de tegenbewijsregeling. Bij deze berekening mag je alleen betaalde rente aftrekken; andere kosten zijn niet aftrekbaar. Bovendien worden ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen gerekend. Dit is de toegenomen waarde van je bezit, zonder dat je het hebt verkocht. Hierdoor wordt de belasting van de belegging weer grotendeels gebaseerd op heffing over het forfaitair rendement.

Heb je een tweede woning voor eigen gebruik? Dan wordt deze ook meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Kies je voor de tegenbewijsregeling? Vanaf 2026 wordt het voordeel van eigen gebruik wel meegerekend, gebaseerd op 5,06% van de WOZ-waarde. Ook hier mag je behalve de betaalde rente geen kosten aftrekken.

Het kabinet wil de Wet werkelijk rendement, waarin belastingheffing over werkelijk behaald rendement centraal staat, invoeren. Zoals de tekst van het wetsvoorstel nu luidt, zal dan de huur en eigen gebruik na aftrek van rente én kosten worden belast, naast de waardeontwikkeling van vastgoed bij realisatie (zoals bij verkoop). Met Prinsjesdag is duidelijk geworden dat het kabinet de financiële dekking en verdere uitwerking bij de eerstvolgende begrotingsbesluitvorming wil betrekken. Pas in de loop van 2027 zal er hopelijk meer duidelijkheid komen over de inhoud en de ingangsdatum van deze wet.

De belastingdruk voor een eigenaar van vastgoed hangt af van hoe je het pand gebruikt en welke inspanningen je levert. Dit betekent dat een verandering van dat gebruik kan leiden tot een andere belastingdruk en soms leidt tot tussentijdse belastingheffing. De grenzen tussen ondernemen, klussen en beleggen zijn lang niet altijd duidelijk, maar de fiscale gevolgen kunnen groot zijn. Lees ook onze andere blogs:

• Krijg inzicht in de box 3-ontwikkelingenen 
• Voorgenomen wijzigingen box 3 in 2026
• Voorgenomen wijzigingen vastgoedbeleggers in 2026
• Is investeren in woningen interessant voor ondernemers?
• Woningverhuur als inkomen voor je pensioen
• Als zzp’er investeren in vastgoed voor vermogensgroei

Belastingwetgeving kan lastig zijn. Overleg daarom met je fiscalist en adviseur over je plannen.